הסטודנטים חוזרים ללימודים, ומשקיעי הנדל"ן רוצים לשכן אותם

מיליוני סטודנטים חוזרים לקמפוסים בשבועות הללו, וכמה ממשקיעי הנדל"ן הגדולים בעולם מזרימים מיליארדי דולרים לרכישה ולפיתוח של מעונות ומגורים מחוץ לקמפוסים. בלקסטון, ברוקפילד ומשקיעים אחרים מציעים מעונות שיש בהם חדרים למשחקי וידאו, חדרי כושר מצוידים, ווי-פי מהיר ואפילו בריכות שחייה במקרים מסוימים.

החברות הללו מגדילות את ההימור שלהן על הסקטור הזה, משום שעוד אוניברסיטאות מתכננות לפתוח לימודים בכיתה בסתיו הנוכחי. אבל אפילו בשנה שעברה, הביקוש למגורי סטודנטים ירד רק מעט כשרוב הקולג’ים נסגרו ללמידה פרונטלית בגלל מגפת הקורונה.

"אפילו במגפה עולמית הנכסים הראו עמידות"

"ראינו שאפילו במגפה עולמית, הנכסים האלה הראו עמידות", אומר כריסטופר מריל, מייסד שותף ומנכ"ל בהריסון סטריט, חברת השקעות שהיא הבעלים הפרטי הגדול ביותר של מגורי סטודנטים.

באוגוסט הודיעה Blackstone Real Estate Income Trust שתשלם 784 מיליון דולר תמורת אחזקת רוב בפורטפוליו של שמונה נכסים של מגורים לסטודנטים שבהם 5,416 מיטות, המנוהלים על ידי לנדמרק פרופרטיז.

הפורטפוליו כולל נכסים עשירים במתקנים ופינוקים, ליד מוסדות חינוך כמו פלורידה סטייט יוניברסיטי והמכון הטכנולוגי של ג’ורג’יה. שיעור השכרה מראש של החדרים חזר לרמתו מ-2019. כך אומר ג’ייקוב ורנר, מנהל בכיר בבלקסטון ריל אסטייט.

במקביל, ברוקפילד נמצאת במגעים ליצור שותפות עם Scion Group, יזמית משיקגו המתמחה במגורי סטודנטים, שתרכוש נכסים לסטודנטים בהיקף של מיליארד דולר. העסקה הזו תהיה הצעד הראשון של ברוקפילד בתחום הזה של נכסים בארצות הברית, אומרים גורמים בענף.

משקיעים קטנים יותר נכנסים גם הם לפעילות. במחצית הראשונה של השנה, היקף העסקאות בתחום מגורי הסטודנטים עמד על 2.52 מיליארד דולר, עלייה מ-1.68 מיליארד במחצית הראשונה של 2020 וקרוב ל-2.96 מיליארד במחצית הראשונה של 2019, כך לפי JLL.

כשהקורונה היכתה לראשונה בארה"ב, המשקיעים היו מודאגים ששווי הנכסים של מגורי סטודנטים והרווחים יצלול בגלל מספרם הגדול של בתי הספר שעוברים ללמידה מרחוק. אבל ההכנסות מהשכרה נותרו גבוהות באופן מפתיע, אפילו בבתי הספר שהגבילו את השיעורים הפרונטליים. סטודנטים רבים העדיפו להישאר בקמפוס אפילו בזמן שעברו ללימודים מרחוק.

"הסטודנטים המשיכו לבוא", אומר אל רביל, מנכ"ל Kayne Anderson Real Estate, יזמית שבבעלותה 50 נכסים עם 34 אלף מיטות ב-23 מדינות. "הם אמרו לעצמם, ‘למי אכפת אם הלמידה היא מרחוק? הדבר האחרון שאני רוצה הוא לחזור הביתה לחדר שגרתי בו כשהייתי בכיתה ח’".

החברה צפויה לסגור החודש עסקאות למכירת נכסים חדשים שהשלימה ב-2020 ליד קמפוס Gainesville של האוניברסיטה של פלורידה, וליד אוניברסיטת רטגרס. שתיהן היו מאוכלסות בשיעור של יותר מ-90% בסתיו שעבר, אף שבטרגרס עברו ללמידה רק מרחוק.

החובה להתחסן העלתה את שיעורי ההרשמה

משקיעים גדולים אומרים שהם נוטים להשקיע בקומפלקסים ליד בתי הספר הגדולים ביותר בארצות הברית, שההרשמה להם גבוהה. למגורי סטודנטים ליד בתי ספר קטנים או פחות פופולריים היו יותר קשיים במהלך המגפה, בין היתר משום שיש שם פחות דיירים.
בסתיו שעבר, שיעור ההרשמה לקולג’ים הציבוריים שבהם לומדים שנתיים ירד ב-9.5%, לפי מרכז המחקר National Student Clearinghouse, ויש כאלה שחוזים שהמגמה הזו תימשך. "אני לא חושב שתוכל למצוא הרבה אנשים שסבורים שארה"ב צריכה 5,500 אוניברסיטאות", אומר רביל.

אבל מגורי הסטודנטים בבתי הספר הגדולים הרוויחו מהמגפה, משום שהיא צמצמה את ההיצע החדש של מוסדות, שיצר חששות במגזר הזה. ממוצע של יותר מ-40 אלף מיטות בשנה נוספו בין 2012 ל-2019, יותר מכפול מהמספר בתחילת העשור, לפי מודיס.
הטרנדים בהרשמה חיוביים יותר בבתי הספר הגדולים, שם יש פחות השפעה לווריאנט הדלתא המדבק. לפי Chronicle of Higher Education, יותר מ-1,000 קולג’ים ואוניברסיטאות מחייבים את הסטודנטים להתחסן כדי להרגיע אותם ואת הוריהם.
החיוב להתחסן סייע לביקוש למגורי סטודנטים, אומרים משקיעים. שיעור התפוסה עלה ב-3%-4% לעומת השנה שעברה, וירד רק ב-2%-3% לעומת 2019, לפי אלכסנדר גולדפרב, אנליסט של Piper Sandler. "זה טוב מאוד בהתחשב בחששות שהיו לכולם", הוא אומר.