לפני שאתם מוכרים את הדירה: איך תגלו אם עליכם לשלם היטל השבחה?

מי שמוכר את דירתו מופתע לגלות לעתים כי בנוסף לכל העלויות הכרוכות בכך והחיובים מרשות המסים, הוא מחויב גם בהיטל השבחה. לדברי עו"ד מיכאל רוזן, העוסק במיסוי עירוני, היטל השבחה הוא תשלום חובה שמטילות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, ומטרתו שיתוף הציבור בחלק מההשבחה של נכסי מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

למה אנחנו משלמים היטל השבחה?
"מקרה קלאסי הוא אישור תוכנית המגדילה את זכויות הבנייה, למשל מאשרת תוספת קומה בבניין של שני קומות. שווי הקומה הוא הרווח, או ההתעשרות אם תרצו, של בעליהם של המקרקעין. היטל ההשבחה הוא כמחצית מאותה התעשרות, והיא מחושבת על-ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית. מקרה יוצא דופן הוא השבחה 'בדרך אחרת', למשל תוכנית השימור של תל אביב, שבניינים הנכללים בה מחויבים בהיטל השבחה, בטענה שעצם המיתוג של הנכס כבניין לשימור העלה את ערך הבניין.

"מתן הקלה כאמור, למשל הקלה בקו בניין המאפשרת ניצול יעיל יותר של זכויות הבנייה, הוא מקרה נוסף שבו בעל הנכס מחויב בהיטל השבחה".

למה משלמים דווקא בזמן המכירה?
"חוק התכנון והבנייה קובע כי את היטל ההשבחה ישולם בעת מימוש זכויות במקרקעין: בעת קבלת היתר בנייה, או בהעברת הזכויות בהם, כלומר מכירה. בהחלט ייתכן שאדם יחזיק בנכס מקרקעין שבמשך השנים אושרו תוכניות רבות אשר מגדילות את זכויות הבנייה בו, אולם בעליהם כלל לא ידע עליהן, עד אשר ביקש למכור את הנכס. מדובר לעתים בהפתעה לא נעימה ואף בעלת היקף גדול, שכן במועד מימוש הזכויות הנישום נדרש תשלום השבחה על מספר לא קטן של תוכניות שאושרו והשביחו את הנכס במרוצת השנים".

יש פטור מתשלום במקרים מסוימים?
"בחוק ובפסיקה נקבעו פטורים מהיטל השבחה. לדוגמה, ניתנות הקלות לבניית ממ"דים, פטור בגין זכויות בתמ"א 38 או תוכנית מכוח התמ"א (סעיף 23 לתמ"א) והרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר. העיריות מתנגדות לתמ"א 38 בין היתר משום שבפרויקט כזה הן מאבדות את היטל ההשבחה שמהווה מקור הכנסה משמעותי.

"הפטור להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר ניתן בתנאי שהנישום ו/או קרוביו גרים בה במשך ארבע שנים מגמר הבנייה. אחת המחלוקות שטרם קיבלו תשובה בפסיקה היא האם בנייה שנעשתה במסגרת קבוצת רכישה גם פטורה מהיטל השבחה. לטענתנו, צורת ההתארגנות אינה רלוונטית במקום בו אדם עומד בתנאי הפטור".

האם יש משמעות למספר הנכסים בבעלות לנישום?
"לא. בניגוד לחוקי מס אחרים, כמו למשל מס שבח או מס רכישה, היטל ההשבחה אדיש למספר הנכסים שבבעלות הנישום".

קיבלנו דרישת תשלום מהוועדה המקומית. מה עושים?
"בניגוד לסוגי תשלומי חובה אחרים, כמו ארנונה והיטלי פיתוח שהסכום בגינם ניתן לחישוב מתמטי מדויק, כאן מדובר בהערכת שווי, שמטבע הדברים נעשית על דרך האומדן והשונות בה רבה, לכן פתוחה הדרך להגשת השגה. המועד להגשת השגה הוא 45 יום, כך שהזמן משחק גם הוא תפקיד מרכזי בתהליך.

"קיימות שתי דרכים לתקיפת השומה: דרך אחת היא לפנות בתוך 45 יום ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למנות שמאי מכריע. כשהאחרון מתמנה, על הנישום להגיש שומה נגדית באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו. דרך שנייה היא הגשת ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, גם זאת תוך 45 יום מיום קבלת שומת הוועדה.

"כשעיקר הטענות הן טענות שמאיות, כלומר נוגעות לאופן החישוב, יש לפנות למינוי שמאי מכריע. כאשר עיקרן של הטענות בפן המשפטי, עדיף להגיש ערר לוועדת ערר. למשל, מחלוקת על גובה ההיטל מהווה טענה שמאית בעיקרה, בעוד מחלוקת על עצם החבות בהיטל מהווה טענה משפטית בעיקר, שעל וועדת הערר לדון בה. מרגע שנישום בוחר איזו מבין שתי הדרכים לנקוט, לא עומדת לו הזכות לשנות החלטה זו, ולעתים מדובר בתוצאה בעלת השלכות קשות".

לדברי עו"ד שלומי הס העוסק בנדל"ן ומלווה עסקאות התחדשות עירונית, "מוצע לבצע את הבירור מול העירייה לגבי חבות בהיטל השבחה מיד עם הוצאת הדירה לשיווק, ולא לדחות זאת לרגע האחרון כשכבר יש קונה שלחוץ לחתום על חוזה. היטל ההשבחה יכול במקרים מסוימים להפחית מהתמורה נטו שנשארת ביד למוכר שמיועדת לדירה החדש שיקנה. הדבר חשוב במיוחד לבתים פרטיים, דירות גן ודירות גג, שם הסיכוי שהיטל ההשבחה גבוה יותר".

עם זאת, לדברי עו"ד רוזן, לרוב השוק משקלל את היטל ההשבחה בשווי של הנכס. "הנחת העבודה היא שהשוק 'מכיר' את התוכניות החלות באזור ומתמחר את הנכסים בהתאם, כלומר ההשבחות מגולמות כבר במחיר השוק. בכל אופן, כדי לאמוד את היטל ההשבחה הצפוי רצוי לפנות לשמאי מקרקעין שיעריך את ההשבחה הנובעת מתוכניות בניין עיר שאושרו במהלך השנים. כמובן שלאחר מכירת הנכס וקבלת שומת ההשבחה מהוועדה, עדיין ניתן לערער עליה".

האם יש הבדל בין נכס פרטי למסחרי ובין לקוח פרטי לעסקי?
"ברמה העקרונית אין הבדל בין נכס פרטי למסחרי, אבל ללקוח עסקי לא יחושב רכיב המע"מ, משום שהוא בר-קיזוז".