הייתכן שההחלטה להרוס בניין או להחליף ספק גז נמצאת בידי אותו רוב?

בעקבות קריסת הבניין בחולון וגל הפינויים של בניינים מסוכנים שבא בעקבותיו, מקודמת עתה חקיקה ביוזמת שר השיכון זאב אלקין, לצמצום מהותי של הרוב הדרוש לביצוע פרויקטי התחדשות עירונית מ-80% ל-51% בלבד.

הפחתת הרוב הדרוש היא צעד מבורך שיש בו כדי לתת דחיפה משמעותית לפרויקטים מכוח התחדשות עירונית ולשמירה על הערך העליון של חיי אדם. הפחתת הרוב הדרוש מתיישבת עם המגמה המשפטית ההולכת ומתבססת, לפיה הבעלות בקניין אינה מוחלטת ועל בעל הקניין חלה "אחריות חברתית" שלאורה, במקרים מתאימים, הוא יידרש לשאת בנטלים מסויימים לטובת החברה.

בכל הקשור בפרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים ממילא חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים הדרושים לבטחונם של התושבים, כבר עתה המחוקק מכיר בנסיגת ערך הקניין לעומת ערכים של קדושת חיי אדם ושיקולים לאומיים. המחוקק גם מכיר באפשרות לאכוף את ההתקשרות על בעל דירה מתנגד - כמובן תוך שמירה על זכותו להשמע בהליך שיפוטי תקין ומניעת קיפוח ומצבים של אי שוויון.

משהוכרה אפשרות זו, עולה השאלה מהו הרוב הדרוש שמכוחו ניתן יהיה להוציא לפועל פרויקטים מסוג זה, חרף התנגדותם של חלק מבעלי הדירות, ומהו האיזון הראוי בין זכות הקניין לבין הערכים של שמירה על חיי אדם, ביטחון ורווחה כלכלית.

הדרך הנכונה לקידום פרויקטי התחדשות עירונית

נוכח ההצעה העומדת כעת על שולחן הדיונים, יש לבחון האם הפחתת הרוב הדרוש תחול אך ורק לגבי מבנים מסוכנים או תחול דרך כלל על בניינים שנבנו לפני שנת 1980.

יש שיטענו שאם ההסדר הקיים מגן על המיעוט המתנגד מפני מצבים של עושק וקיפוח, ומאפשר בקרה שיפוטית לגבי ההתקשרות, אין סיבה שלא להפחית את הרוב הדרוש לגבי כלל המבנים שנבנו קודם לשנת 1980. מבנים אלה לא נבנו בהתאם לתקן המחייב הגנה מפני רעידות אדמה ואינם כוללים ממ"ד. משכך, ברור שנשקפות להם ולתושביהם סכנות ממשיות במצב של רעידת אדמה או במצב מלחמתי.

משקבעה המדינה כי קיים צורך לחזק בניינים אלה, תוך שנתנה לבעלי הדירות את המשאבים לביצוע החיזוק בדרך של הענקת זכויות בנייה, אין סיבה שלא להפחית את הרוב הדרוש ולקדם בדרך זו את ביצועם, הלכה למעשה של פרויקטים של התחדשות עירונית.

מנגד, אחרים יטענו כי הפחתת הרוב הדרוש בצורה כה דרמטית, באופן שרוב רגיל של בעלי דירות יכולים לאכוף את הריסתו ובנייתו מחדש על המיעוט, היא פגיעה בוטה בזכות הקניין. הייתכן כי הרוב הדרוש להחלפת ספק גז בבית המשותף יהיה זהה לרוב הדרוש לביצוע פרוייקט פינוי-בינוי?

האיזון הנדרש, המתואר לעיל, הוא איזון עדין ויש טעמים וטיעונים רבים בעד ונגד הפחתת הרוב ל-51%. ספק אם במסגרת חוק ההסדרים והחקיקה המהירה שבו, הוא אכן האכסניה המתאימה לתיקון חקיקתי כה משמעותי.

* הכותבים הם שותפים במשרד מינצר-כרמון, נסים ושות' המתמחה בייצוג בעלי דירות.