האם עסק המשכיר חדרים לפי שעה ייחשב כבית מלון לעניין חישוב הארנונה?

בשנים האחרונות, בנוסף לאירוח השגרתי המוכר לנו כבית מלון, התווספו אפשרויות נוספות, דוגמת: שכירות לטווח קצר, Airbnb ואף שימושים קצרי זמן לפי שעות. לסוגיה זו כמובן שיש השלכות גם לנושא הארנונה, מאחר שהשימוש בנכס משליך על תעריף החיוב שלו.

ככלל, תעריפי הארנונה למגורים מצויים על הצד הנמוך של הסקאלה ואילו תעריפי הארנונה לבתי מלון הם הגבוהים יותר, אך נמוכים מתעריפי העסקים. לדוגמה, בתל אביב תעריף הארנונה למגורים נע בין 40 שקל למ"ר לשנה בממוצע ל-122 שקל למ"ר לשנה, תלוי בסוג הנכס ובמיקומו; ואילו תעריף הארנונה לעסקים, שירותים ומסחר נעים בין 276 שקל למ"ר לשנה בממוצע לבין 400 שקל למ"ר, תלוי באזור שבו ממוקם העסק. מאידך, בכל הנוגע לבתי מלון תעריף החיוב נע בין 63 שקל למ"ר לשנה בממוצע, לבין 132 שקל, תלוי ברמת הכוכבים של בית המלון. גם בירושלים נמצא פחות או יותר את אותם התעריפים, כך שניתן לראות בבירור שבתי המלון מחויבים בארנונה גבוהה יותר ממגורים אך נמוכה מעסקים.

דירות או מלונית

בעת האחרונה, בעקבות המודלים השונים לאירוח שהתפתחו, עולה השאלה מהו החיוב המתאים לנכסים שאינם בתי מלון אך הם משמשים ללינה. סוגיה זו עלתה בכמה מקרים והתחדדה בשני פסקי דין שניתנו לאחרונה. הראשון ניתן בבית המשפט המחוזי מרכז, שדן בשאלת סיווג קומות בבניין השייך לחברת רמות, בסיווג "מגורים" כפי שטענה החברה, או בסיווג "מלונית" כפי שהתעקשה העירייה.

בית המשפט חזר והזכיר את המבחן המשולש שמשמש להבהרת המושג "מגורים", והוא: אופי השימוש ביחידת המגורים, אינטנסיביות השימוש בה על ידי המשתמש המסוים ואורכה של תקופת השימוש. בעניין זה, אופי השימוש בחדרים היה בהתאם למקובל בדירת מגורים, כפי שקבע בית המשפט. מבחן האינטנסיביות התקיים גם הוא, לפי קביעת בית המשפט, שכן הדיירים השתמשו בחדרים באופן יומיומי, כלומר בתכיפות גבוהה. בית המשפט הדגיש שאחד המאפיינים העיקריים המבדיל בין דירת מגורים לבין מלון, הוא קיומו של חוזה שכירות בין החברה לבין כל דייר - דבר שלחלוטין אינו מקובל ולא קיים בבתי מלון. במילים אחרות, בית המשפט נתן משקל לתקופת השכירות, למבנה יחידות הדיור והשימוש המבוצע על ידי הדיירים, וקבע כי הנכס יחויב כמגורים ולא כבית מלון - מלונית.

עסק ולא בית מלון

במקרה אחר עסק בין המשפט ביחידות המיועדות "לשימוש שעתי" (Day use). בית המשפט קבע כי יש לחייב את הנכס כעסק ולא כבית מלון. בהמשך לביקורות של ועדת הערר אשר קבעה כי המדובר בעסק לכל דבר ולא כבית מלון, בית המשפט התרשם כי אין ארונות בחדרים, ואכן סביר שחדר המיועד לשהייה של לילה או יותר יכלול ארון, מה שאינו דרוש לשהייה של שלוש שעות. בעניין זה לא עזרה לחברה הטענה כי יש להם לקוחות רבים ומזדמנים שמזמינים חדרים דרך אתר Booking לשהיית לילה ולכן בית המשפט קבע כי מדובר בעסק לצורך חישוב הארנונה.

ניתן להבין ששאלת האבחנה בין סוגי הנכסים המשמשים ללינה תמשיך להתחדד במרוצת השנים, ככל שאפשרויות האירוח משתנות ומתעדכנות.

עמ"נ 38765-02-21‏ ‏רמות ארזים - חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה

בר"מ 3388/20 שי דקל נ' מנהל הארנונה של עיריית בת ים

הכותב הוא שותף מייסד במשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) המתמחה במיסוי מוניציפלי