דירות יד שנייה מתייבשות על המדף: מה הישראלים מחפשים בדירות החדשות ואיך זה קשור לתשלום המסים

מצב ייחודי שורר בימים אלה בשוק הנדל"ן למגורים: בעוד זמן המדף של דירה חדשה מתקצר והולך - בעלי דירות מגלים, שהדרך למכירת דירות יד שנייה דווקא מתארכת. כך עולה מנתוני הלמ"ס והכלכלנית הראשית באוצר. פערי הזמנים בין זמני המדף של שני טיפוסי הדירות הולכים וגדלים.

זוהי תופעה ייחודית, שכן בדרך כלל רוב הדירות שמחליפות ידיים בשוק הן דירה יד שנייה. רוכשי דירות מעדיפים אותן לעתים קרובות, שכן להבדיל מדירה על הנייר או מדירה בשלבי בנייה - ניתן לראות את המוצר הסופי, ומעבר לזה היא בדרך כלל זולה יותר מדירה חדשה, מאובזרת יותר, וניתן לאכלס אותה בתוך חודשים ספורים.

הכלכלנית הראשית סופרת את מספר "חודשי המדף" של הדירות שמכרו משפרי הדיור, אולם רק כאלה שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. הספירה הזו מבוצעת כחלק ממנגנון המיסוי, שקובע, כי אם משפר דיור רכש דירה חדשה והוא מתמהמה יתר על המידה במכירת דירתו הישנה - הוא ימוסה כמשקיע. לפיכך אין מדובר במדגם מייצג של כלל הדירות יד שנייה שנמכרות בשוק, ולעניין המיסוי, כפי שנדגים בהמשך, יש תפקיד משמעותי בשיקולי העיתוי למכירת הדירות.

המדידה של הלמ"ס את חודשי המדף של דירות חדשות בישראל מתבססת על חישוב היחס שבין סך כל הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין סך כל הדירות שנמכרו במהלך אותו החודש.

על פי הנתונים של שני הגופים, דירות חדשות עמדו על המדף בתחילת 2019 למשך תקופה של כמעט 20 חודשים, ואילו ביולי השנה זמן המדף התקצר לכ-10 חודשים; לעומת זאת זמן המדף של דירות יד שנייה שבתחילת 2019 עמד על כ-15 חודשים, הוכפל בחודשים האחרונים והגיע ל-30 חודש.

  

המרואיינים לכתבה, וגם אנשי שטח נוספים מטילים ספק בנוגע לתקופה הארוכה של מכירת דירות יד שנייה, וכאמור התחשיב של הכלכלנית הראשית באוצר אינו מהווה מדגם מייצג, ואולם כאמור, סביר שהמגמה המתוארת ע"י שני הגופים - נכונה, עם הערה חשובה בנוגע לסוג הדירות שנמדדות על ידי הכלכלנית הראשית, שנעמוד עליה בהמשך.
מדוע קשה יותר למכור דירות חדשות בתקופה הזו, שבה שוק הדירות פורח במיוחד, ורושם שיאי עסקאות?

1. התוכניות שדוחפות את הרוכשים לחדשות

השנים האחרונות, ובמיוחד התקופה האחרונה, הביאו עימם שיקולים נוספים למשוואה. ראשית, הממשלות האחרונות מתמרצות רכישת דירות חדשות בעיקר זוגות צעירים, באמצעות תוכניות הדיור המוזלות "מחיר מטרה", "מחיר למשתכן" ו"דיור במחיר מופחת". פעמים רבות גם דירות שמוקמות באותם פרויקטים מסובסדים, באמצעות שוק חופשי - נמכרות במחירים נמוכים יחסית למחירי שוק, מה ששוב דוחף את רכישת הדירות החדשות גם ציבור שלא זכה בדירות המוזלות.

לדרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הדירות דרא, יש עוד הסברים אחרים לתופעה: "ראשית, מחיר למשתכן מהווה חלק משמעותי מהדירות שנמכרו. ושם מדובר במכירות מאוד מהירות. אם הלמ"ס הייתה רוצה לשקף את המצב בשוק החופשי, עדיף היה לנטרל את הדירות שנמכרו במחיר למשתכן.

 דרור אוהב ציון, מנכ''ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל''ן / צילום: דנה תמרי

"הסבר אחר הוא תרבות הפרי סייל שחדרה עמוק לענף, כתוצאה מדרישות הבנקים. 25%-30% מהפרויקטים נמכרים במסגרת ההליך הזה שאף הוא מהיר; שיווק לקבוצות כמו חבר, הייטק זון, ארגוני המורים ועוד, נעשה בהליך מהיר מאוד של מכירות".

סיבה אחרונה שמונה אוהב ציון היא שמשקיעים רבים מעדיפים לרכוש דירות חדשות ולהפיק רווחים קלים עקב עליות המחירים שנרשמו בזמן שבין הפרי סייל לבין איכלוס הדירות. "גם תנאי התשלום בנוסח 20% עכשיו ו-80% בעת האכלוס - מאוד מתאימים להם".

2. המפרט: "אין ממ"ד - לא קונה"

אנשי נדל"ן ששוחחנו עימם מונים כמה גורמים לכך, שעיקרם הוא הפערים הגדלים והולכים בין המפרט שמספקת דירה חדשה לאלה של דירה ישנה, שבמקרים רבים לא מלווים בהפרשי מחיר תואמים.

"אנחנו נמצאים היום בעיצומה של 'תרבות הניילונים'. שיאים נשברים ברכישת רכבים חדשים, אנשים מחליפים מכשירים סלולריים כל שני וחמישי ורוצים תחושה של חיים טובים, סטטוס ונראות. להגיד קניתי דירה חדשה, רכב חדש, רהיט חדש", אומרת האדריכלית רונית מרום, שמלווה רוכשי דירות בייעוץ ובתכנון עבודות שיפוץ על דירות חדשות ויד שנייה שהם רוכשים. "אבל זה לא רק זה. אנשים מקבלים את ההחלטה הטובה עבורם, ובמקרים רבים דירה יד שנייה אינה ההחלטה הכי טובה כיום עבור הרוכשים, ויש כאן הרבה חומר למחשבה עבור בעלי דירות, במיוחד ישנות ולא מושקעות".

 האדריכלית רונית מרום / צילום: יח''צ

"ראשית, עניין המיגון. יותר ויותר אני נתקלת באנשים שאומרים: 'אין ממ"ד - אין דירה'. הם לא מוכנים בכלל לשקול רכישת דירה לא ממוגנת. בדירות ישנות שיפור המיגון לחדר, והפיכתו לחדר ממ"ד הוא דבר אפשרי בדרך כלל, ויש חברות בשוק שמבצעים שיפור מיגון בעלויות של כ-100 אלף שקל. בדירות חדשות אתה חוסך את הסכום הזה ואת כאב הראש שנלווה אליו.

"שנית, שיפוץ מסיבי של דירה ישנה היום הכוללת החלפת חלונות תשתיות ריצופים חיפויים ומטבח יכול לנוע סביב 400 אלף לעומת דירה חדשה, שבה עלות השדרוגים שמבצעים נעה בסביבות 200 אלף שקל בלבד. אנשים שקונים דירה חדשה לוקחים משכנתה ומוסיפים לעצמם עוד סכום עבור השידרוגים, כך התזרים נוח, שלא כמו קבלן שיפוצים שרוצה בסיום העבודה את כל סכום הכסף.

"ולבסוף קיים עניין המפרט הטכני, הנראות והאסתטיקה. בדירות ישנות אין לרוב מחסנים וחניות, מה שבדירות חדשות אתה מקבל. הכניסות לבתים ישנים לא מזמינות (לפעמים אפילו דוחות), אם יש לובי הוא קטן, עלוב ולא מזמין - הפוך מהדירות החדשות".

התובנה הזו היא מכה משמעותית עבור בעלי דירות ישנות ובמיוחד כאלה שנמצאות בערי פריפריה שבשנים האחרונות הוקמו בהן מבני מגורים חדשים והרוכשים שמחו לגלות, שבמחירים סבירים ניתן לרכוש דירות חדשות. מתווכים מספרים לא פעם על רוכשי דירות שמסיירים בדירות יד שנייה, ותוהים כיצד זה הבעלים דורשים מחיר כל-כך גבוה על דירה שהוזנחה במשך שנים רבות, נראית רע, וגם מאובזרת עוד מימי רכישתה על ידי בעליה. ואילו הבעלים לא מבינים כלל מה הבעיה. הרי הם חיו בדירה הזו 20 שנה.

דרור אוהב ציון: "זה עניין של משא ומתן ופסיכולוגיה. כשאתה קונה דירה מיזם, יושבים מולך אנשי מקצוע ואתה מקבל גישה מקצועית ומענה לצרכים שלו, בין אם לגבי המפרט הטכני ובין אם לגבי תנאי התשלום. כשאתה נכנס למשא ומתן עם אנשים פרטיים, אז פעמים רבות הם מעריכים את הדירות שלהם במחירים גבוהים בהרבה ממה שהן שוות, וגם נכנסים איתך לארון הקיר שהם התקינו בחדר שינה, או למטבח שהם שמו לפני 20 שנה".

3. המיסוי: "אנשים מחכים עם המכירה"

כאמור, לעיכובים במכירת דירות יד שנייה שבעליהן רכשו קודם כול דירות אחרות, יש סיבות ספציפיות שלא קשורות לענייני המפרטים, שקשורות למיסוי שיושת עליהם.

עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, מסביר כי למשפר דיור שבחר לרכוש דירה חדשה לפני שהוא מוכר את דירתו הקיימת, מקצה רשות המסים תקופה מסוימת, שאם הוא חורג ממנה, הוא ייחשב למשקיע (או בלשון הרשמית "בעל דירה נוספת"), מה שיכביד במיוחד את המס שיוטל עליו. "מדובר במכה כפולה, שבעל דירה כזה יספוג", הוא מסביר. "ראשית, מדרגת מס הרכישה של הדירה החדשה שהוא רכש, תעלה והוא יצטרך לשלם מס גבוה בהרבה מאשר אדם שרכש דירה יחידה. ואולם המכה הגדולה עליו תהיה חיובו במס שבח על הדירה שמכר, בעוד שאם היה נחשב לבעל דירה יחידה, הוא היה מקבל פטור. זו מכה כואבת במיוחד".

 עו''ד מאיר מזרחי / צילום: איל יצהר

לפיכך, למרווח הזמן שהמדינה מקצה לבעלי הדירות הללו - יש חשיבות אקוטית. עד כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר, ב-2016, המדינה הקצתה לציבור פרק זמן של 24 חודשים בין רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הקיימת. כשכחלון נכנס לתפקיד הוא קיצר את התקופה ל-18 חודשים, כדי להניע את בעלי הדירות למכור את הדירות שלהם במהירות.

באחרונה שונו שוב הזמנים בחזרה ל-24 חודשים - מה שחל על רכישות שבוצעו החל מ-7 ביולי השנה. ואולם עוד לפני כן הוחלט על מתן אורכה למי שרכשו דירות בתקופת הגל הראשון של הקורונה ב-2020.

מקרה יוצא דופן הוא כשבעל הדירה רוכש דירה "על הנייר", ואז תקופת הזמן שנמדדת לו מרגע שונה. עו"ד מזרחי מסביר כי לצורך הפטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה יוכל משפר הדיור למכור אותה שנתיים מסיום הבנייה של הדירה החדשה שרכש, אך לצורך מס הרכישה בגין הדירה על הנייר, הוא חייב למכור אותה שנתיים מחתימת ההסכם לרכישת הדירה על הנייר.

נראה כי הגדלת רכישת דירות חדשות בקרב משפרי הדיור, היא הסיבה העיקרית להתארכות זמן המדף שמצאה הכלכלנית הראשית בשנים האחרונות בדירות יד שנייה, ואולם מאז הקורונה הזמן התארך בקצב אף מהיר יותר. "על רקע מגפת הקורונה הוארך משמעותית משך הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כבעלי "דירה נוספת". סביר להניח כי ארכה זו "תרמה" להתארכות הממושכת בפרק הזמן שבו עומדות "על המדף" דירותיהם של מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת. העובדה לפיה החל מתחילת יולי השנה פג תוקפה של הוראת השעה ממאי 2016 (אשר קיצרה את משך הזמן למכירת הדירה, מ-24 חודש ממועד רכישת הדירה החדשה ל-18 חודש בלבד) יש בה כדי ל"תמוך" בהתארכות משך הזמן שבו משפרי הדיור מחזיקים בדירתם הישנה, תוך שהם נהנים מעליית מחירה", נכתב בסקירת ענף הדיור של הכלכלנית הראשית לחודש יוני השנה.

וכאן כבר מתקיים עניין אחר: כשמחירי הדירות עולים, בעלי הדירות מעוניינים למצות כמה שיותר את עליית המחיר, כדי להגדיל את הרווחיות שלהם מהדירות, ועל כן יש מצב שהם מעכבים במכוון את מכירתן. גם יזמים נוקטים בדרך דומה של השהייה במכירת דירות שלהם, כשהם חשים שבעוד כמה חודשים יוכלו לקבל על הדירות מחירים טובים יותר.