חיזוק תמורת זכויות בנייה הוא פטנט ישראלי; אילו תמריצים ניתנים במדינות אחרות?

"ההליך של חיזוק עם תוספת זכויות בנייה - זה עניין ייחודי לישראל. אירחנו פה משלחת מארצות הברית והם היו בהלם מהדבר הזה. לקח לנו זמן רב להסביר להם איך זה עובד", אומרת עינת גנון, סגנית יו"ר הרשות להתחדשות עירונית.

ואמנם, ישראל אינה המדינה היחידה המתמודדת עם הצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה - אולם היא היחידה שעושה זאת בעיקר באמצעות זכויות בנייה ליזמים.

בדיקת גלובס מלמדת שבעולם יש תמריצים שונים, הקיימים בעיקר במדינות המועדות לרעידות אדמה, בהן יפן, החוף המערבי של ארצות הברית, ניו זילנד ומדינות דרום אירופה. סגנונות הבנייה השונים ומבנה הבעלות מקשים מעט על ההשוואה בין מדינות, אולם מחקר שפורסם השנה ב-Journal of Earthquake Engineering ניסה לעשות זאת בכל זאת.

מחברי המאמר מציינים כי ברוב המקומות, הנחת העבודה היא שהבניין לא יהיה חזק כמו בניין חדש ועלול להיפגע באופן בלתי הפיך במקרה של רעידת אדמה, אולם יעמדו ברעידה במידה מספקת כך שהאזרחים שנמצאים בהם יוכלו להתפנות בשלום. במקרה של בתי חולים, למשל, שואפים לסטנדרט גבוה יותר של חיזוק. הנה האפשרויות העיקריות:

חיזוק על חשבון הבעלים

על פי ממצאי המחקר, בארצות הברית כל מדינה קובעת לעצמה את יעדי החיזוק ואת התמריצים. בקליפורניה, חובה לחזק בנייני לבנים ישנים באזורים מועדים לפורענות, וחובה לחזק מבנים עם שלד עץ בקומה התחתונה באזור מפרץ סן פרנסיסקו ולוס אנג’לס, ובלוס אנג’לס גם בנייני בטון עם ברזל בפנים. באורגון חובה לחזק בעיר פורטלנד, אולם לא באזורים אחרים. במדינת וושינגטון מחייבים כל בניין שעובר שיפוץ כללי, לעבור גם חיזוק מפני רעידת אדמה.

מענקים חלקיים לחיזוק ניתנים על ידי סוכנות החירום הפדרלית, על ידי רשות רעידות האדמה של קליפורניה ועל ידי מועצות העיר. יש גם הלוואות לטווח ארוך בריבית נמוכה, ויש הקלות בהוצאת היתרים.

בלוס אנג’לס, שכבר ספגה בעבר רעידות אדמה, העירייה מיפתה את הבניינים הישנים המצויים בסכנה, ושלחה מכתבים לבעלי הבתים, כך על פי דיווח ב"לוס אנג’לס טיימס". בתחילה פנו במכתב למי שבבעלותם 16 דירות או יותר, והם מצופים לחזק את הבניין בעצמם ועל חשבונם. בעירייה גם מגבילים את היכולת של משכירי הדירות להעלות את שכר הדירה לדיירים בעקבות החיזוק.

בעיר אוקלנד פרסמו לפני שנתיים דרישה שבעלים של בניינים שיש בהם יותר מ-20 יחידות דיור יידרשו להשלים חיזוק שלהם בתוך ארבע שנים, ומי שיש לו בניין עם 5-20 יחידות יקבל לצורך כך חמש שנים. "השאלה לגבי רעידת אדמה חזקה אינה ‘האם’ אלא 'מתי' תקרה", אמרה ראשת העיר ליבי שאף. באוקלנד עשו דבר מעניין: מאחר שחיזוק מפני רעידות אדמה נחשב שם להשקעה בבניין, ולכן מותר לגלגל עד 70% מהעלות לשוכרי הדירות, הגבילו שם את האפשרות להעביר את ההוצאות לשוכרים בכך שהורו שהן יתפרסו על פני 25 שנה.

ביפן, יש חובה לחזק בניינים גדולים או ציבוריים, מבטון או לבנים, שנבנו לפני 1981, ורשות לחזק בנייני מגורים קטנים ובינוניים. "ביפן ממש קושרים את הבניין מבחוץ", מסבירה גנון. "בטוקיו יש נהלים שמחייבים את בעלי הדירות להרוס את הבניין אחרי זמן מסוים כי הוא כבר לא עמיד יותר לרעידות אדמה. אלה הנהלים ועומדים בהם".

 עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית / צילום: איל יצהר

חיזוק על חשבון המדינה

בכמה מדינות ניתנים מענקים שמכסים חלק מההוצאה על החיזוק, או שמחזקים רק בניינים מסוג מסוים, למשל בניינים לשימור (בניו זילנד), או בניינים באזורים שהוגדרו כמסוכנים.

בישראל החל משרד השיכון לפני כמה שנים בחיזוק על חשבונו - ללא תוספת יחידות דיור - של בניינים באזורים המועדים לפורענות, אולם מדובר בכמות מצומצמת. מהמשרד נמסר לגלובס: "הפרויקט התחיל במסגרת פיילוט מוצלח בשיתוף עם עמידר בערים אילת, בית שאן, חצור הגלילית, צפת, קריית שמונה וטבריה ובהמשך נכנס לתוכנית העבודה השנתית של המשרד.

"עד כה חוזקו ונמצאים בשלבי חיזוק ותכנון 57 מבנים בשש רשויות מקומיות, בהן גם קרית מלאכי אשר אינה מוגדרת כאזור ססמי אך היה צורך מהותי לבצע במקום חיזוק נקודתי. התקציב הכולל עד כה עומד על 168.4 מיליון שקל. עבודות החיזוק מתבצעות באזורים שהוגדרו בסכנה לרעידות אדמה למעט חצור הגלילית".

תמריצים כספיים

בקליפורניה יש תוכנית לחיזוק של בתים פרטיים ישנים (שם רבים מהם עשויים עץ). היא מקציבה 3,000 דולר לבית לחיזוק יסודות לבתים שנבנו לפני 1980, רק במקומות שסומנו כמיועדים לרעידת אדמה, ויש מכסה מוגבלת בשנה של המענקים הללו. באיטליה ניתנות הטבות מס למחזקי בתים - אפשר לקזז חלק מההוצאות על החיזוק, ולפרוס את הקיזוז למשך כמה שנים.

"אין אפילו חובת ביטוח על השטחים המשותפים"

"בהרבה מדינות יש בעלים אחד לבניין, ולכן גוף אחד אחראי לתחזוקה", אומרת עינת גנון, סגנית יו"ר הרשות להתחדשות עירונית. "מודל הבעלות בישראל שונה - יש ריבוי בעלים לדירות - וזה חלק מהעניין. אצלנו, לפני שש שנים היה פיצוץ גז בבניין בירושלים, והבניין נהרס. אז חברת הגז עזרה קצת, העירייה עזרה בשבועיים במלון, וחברת הביטוח מימנה עזרה בשכירות למי שהייתה לו משכנתה, אבל מי שלא הייתה לו משכנתה או ביטוח, נתקע. אין בישראל מדיניות שחובה לבטח את הנכס, ואין אפילו חיוב של ביטוח השטחים המשותפים".

מה העמדה שלכם?
"אנחנו מדינה עם בניינים משנות ה-30 וה-40 וה-50 ואנחנו יודעים שגם לבניין יש משך קיום. ואם לא מתחזקים אותו באופן שוטף זה יכול להיות מסוכן. גם בבניינים חדשים יותר, אם יש מערכות מורכבות, זה בעייתי. אם הגנרטור פתאום עולה באש ופורצת שריפה - זו אחריות של כל הדיירים.

"לפעמים צריך טלטלה כדי לראות איך מתמודדים ונערכים. אנחנו חושבים על זה עכשיו. יש ועדה שהקים מנכ"ל משרד ראש הממשלה בעקבות קריסת הבניינים, נערכת עבודת מטה של כל משרדי הממשלה, ואנחנו חושבים בין היתר שיש להטיל על הדיירים חובה לעשות בדיקה עיתית של המבנה, זה לא מאוד יקר.

"אבל עדיין צריך לזכור שאי אפשר להטיל את כל האחריות על המדינה ועל הרשויות המקומיות. צריך לבחון על מי חלה האחריות לבקרה. תרבות הדיור בישראל בכלל עוד צריכה להתפתח ולהשתכלל ולהיות עם יותר מודעות לשכנים באכפתיות ובדאגה לבניין".