מדד תשומות הבנייה: ביהמ"ש אישר ניהול תובענה ייצוגית

לאחרונה אישר השופט דורון חסדאי מבית המשפט המחוזי בתל אביב ניהולה של תובענה ייצוגית בעלת השלכות רחבות היקף, ביחס למכר דירות "יד ראשונה".

■ הטענות: עניינה של התובענה בתשלומי תמורה במסגרת הסכם רכישת דירת יד ראשונה מקבלן. המבקשים, רוכשי דירות מהחברות בנייני א. זיתוני ומשה ויגאל גינדי פרויקטים, טענו בבקשתם שתי טענות עיקריות, המנוגדות לנורמה הנוהגת בתחום מכר דירות יד ראשונה: האחת - כי תנאי בהסכם מכר הקובע שהתמורה החוזית תוצמד למדד שאינו עדכני במעמד החתימה, הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד; השנייה - כי סעיף חוזי הקובע שתשלומים שיבוצעו בין היום ה-1 ליום ה-15 לחודש יוצמדו למדד עתידי, מהווה אף הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד.

■ ההחלטה: בית המשפט קיבל את בקשת האישור באופן חלקי ואישר ניהול תובענה ייצוגית בעניין טענתם השנייה של המבקשים. השופט חסדאי קבע כי אין בעובדה שנוהל משא-ומתן בין הצדדים, בעקבותיו נערכו שינויים בנוסח הסכמי המכר, כדי למנוע את החלת כללי חוק החוזים האחידים על חלקיו האחרים של הסכם המכר.

באשר לטענתם הראשונה של המבקשים, אין לנו אלא להסכים עם דחייתה. מחיר דירת יד ראשונה כמעט תמיד צמוד למדד תשומות הבנייה הידוע במועד החלטת הרוכשים לרכוש את הדירה. תנאי זה מהווה בסיס למשא-ומתן מסחרי. כשרוכש מעוניין ברכישת דירה, הוא מוחתם על טופס הרשמה, ומאותו מועד מחיר הדירה "מוקפא" עבורו. במועד זה בעצם מתקבע "מדד הבסיס" ביחס למחיר הדירה, והוא יהיה המדד שאליו תוצמד התמורה החוזית.

ההיגיון בהצמדת התמורה למדד זה הוא כלכלי: הקבלן יודע לתמחר את שווי הדירה ביום שבו הרוכש מחליט לרכוש את הדירה. הוא לא יודע לתמחר את שווי הדירה בעתיד (גם הקרוב), לאור שינויים שנובעים מהדינמיות של השוק, ביניהם מדד תשומות הבנייה, המגלם את השינוי החודשי בעלות החומרים, כוח העבודה וכיוצ"ב). לכן, ההצמדה למדד משקפת את מחיר הדירה האמיתי במועד שבו ייחתם הסכם המכר, וממועד זה ואילך, ביחס לכל תשלום ותשלום על חשבון הדירה.

את הטענה השנייה קיבל השופט חסדאי במלואה, בקובעו כי "ישנו סיכוי סביר להכרעה לטובת המבקשים". טענת המבקשים בעניין זה מתייחסת לנוהג הקיים כמעט בכל הסכם מכר של דירת קבלן, ולפיו תשלומים המשולמים במחציתו הראשונה של החודש, יוצמדו למדד אותו חודש (שמפורסם רק בחודש העוקב ואינו ידוע במועד התשלום).

לדברי בית המשפט, תניה זו מביאה ליתרון לא הוגן לטובת החברות, שיש בו כדי לקפח את הרוכשים. המשמעות היא שהמועד בו ישולם כל תשלום על חשבון התמורה, יהיה המועד הקובע את המדד הרלוונטי לצורך ביצוע חישבי ההצמדה (קרי, אם רוכש שילם למשל תשלום ב-14.06.21, אזי תשלום זה יוצמד למדד שהתפרסם ב-15.05.21 בגין אפריל 2021, ולא למדד שיתפרסם ב-15.06.21 בגין חודש מאי 2021).

■ המשמעות: אומנם מדובר באישור תובענה כייצוגית ועוד לא בדיון בתובענה עצמה, אולם בהנחה שהתובענה תתקבל (ונראה שיש סיכוי גבוה לכך), יהיו לכך השלכות רוחביות על כלל העסקאות מן הסוג הנ"ל, באופן שעלול לגרום לקבלנים לערוך תמחור מחדש של הנכסים.

לצערנו, על אף צדקתה של הטענה, קיימת סבירות גבוהה שפערי התמחור יגולגלו אל הרוכשים, באופן שייקר עוד יותר את מחירי הדיור ובכך ימשיך וייפגע האינטרס הציבורי.

תצ (ת"א) 34500-08-18

הכותבת היא שותפה ומנהלת מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות'. המאמר נכתב בסיוע מאיה גולדשטיין