תנו שכירות לטווח ארוך, קחו הטבות מס: ההצעה מעוררת המחלוקת של האוצר ליזמים

האם השכירות הממוסדת בשוק הדיור עומדת לצעוד קדימה או לחזור לאחור? הצעת חוק של האוצר, שנועדה להגדיל את מספר הדירות המושכרות לטווח ארוך, באמצעות מתן הטבות ליזמים, מעוררת התנגדות אצל היזמים. אלו טוענים כי ההצעה של האוצר דווקא תוריד את היצע הדירות להשכרה מאחר שהיא אינה כוללת הטבות כלכליות משמעותיות.
שכירות ממוסדת לא עוררה עניין רב עד לשנים האחרונות. התשואות השנתיות הממוצעות עבור דירות בישראל נעות בסביבת 3% ואינן נחשבות לאטרקטיביות עבור יזמים. כתוצאה מכך, יזמים הדירו רגליהם משוק השכירות.

בשנים האחרונות החליטה המדינה כי חייבים לספק ליזמים לשכירות ארוכת טווח תמריצים, שעיקרם הוזלת מחירי הקרקע והטבות מס, כדי שאלה יראו לנגד עיניהם תשואות שנתיות גבוהות יותר.

  

השכירות הממוסדת

נכון להיום פועלת השכירות המוסדית בישראל בשלושה מסלולים עיקריים: הראשון מבוצע ע"י החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שמפרסמת מכרזי קרקע במחיר מופחת, ליזמים שיבנו על הקרקע דירות להשכרה ל-20 שנה. האטרקציה הגדולה ליזמים במסלול זה הייתה עד לאחרונה מחירי הקרקע המסובסדים. אולם, אם בתחילת הדרך, לפני כחמש שנים, מחיר הקרקע במסלול השכירות היה נמוך בכ-80% ממחיר קרקע רגילה, כיום ההפרש הצטמק ל-25% בלבד.

המסלול השני של השכירות המוסדית היא באמצעות יזום של פרויקטים לטווחים קצרים יותר, תוך ניצול החוק לעידוד השקעות הון. מסלול זה מבטיח ליזם שמשכיר לפחות חצי מהפרויקט ולא פחות משש דירות לתקופה של חמש שנים - הטבות מס הכנסה ומע"מ. מצד שני, שכר הדירה מפוקח ומוגבל. לדוגמה, יזם שבונה 10 דירות במסלול זה יחויב בלפחות 6 דירות לבנייה לצורך השכרה.

מסלול שלישי נעשה באמצעות קרנות ריט, שהן קרנות באחזקה ציבורית המחזיקות בין הייתר נדל"ן למגורים ומחוייבות להשכיר את הדירות שברשותן לתקופה של 20 שנה.
התוצאה הכוללת של כל המסלולים? מאכזבת. במסגרת "דירה להשכיר", אוכלסו עד כה כ-2,300 דירות; במסלול החוק לעידוד השקעות הון כלולות גם כן אלפי יחידות דיור בודדות; לשתי קרנות הריט הפועלות כיום בתחום, מגוריט ו"אזורים ליווינג", יש כ-3,200 דירות נוספות. שורה תחתונה: פחות מעשרת אלפים דירות מושכרות במסלולי השכירות הממוסדת, לעומת כ-800 אלף דירות שמושכרות על ידי בעלים פרטיים.

  

המוקש המרכזי

באוצר סבורים שאבן הנגף העיקרית בעניין טמונה במסלול חוק עידוד השקעות הון, ובמיוחד בשתי נקודות: הראשונה - כמות הדירות שמיועדות לשכירות במסגרת הפרויקט. כיום מדובר במינימום של 6 דירות ומחצית מכלל הדירות בפרויקט. באוצר סבורים כי מדובר במספרים נמוכים מידי; השנייה - משך הזמן שבו יחוייב היזם להשכיר את הדירות. כיום מדובר על 5 שנים, תקופה קצרה יחסית.

לפיכך, רוצים באוצר להגדיל את מינימום הדירות שיוקצו להשכרה למינימום 20 בכל פרויקט ושני שלישים מכלל הפרויקט, ולהאריך את משך השכירות שלהן מחמש שנים ל-15-20 שנים. בתמורה לשינויים הללו מוצע בחקיקה החדשה לקבל הטבות מס גדולות יותר מהנהוג כיום.

בדיון שהתקיים ביום חמישי האחרון בוועדת הכספים טענו נציגי הקבלנים, כי הארכת תקופת השכירות תפגע בכדאיות והתנגדו הקבלנים להגדלת אחוז הדירות המיועדות להשכרה.

מנגד, טענו נציגי האוצר כי על פי החישובים שלהם התשואות הצפויות במסלולי החוק המוצעים ינועו בין 9% ל-12% - הרבה מעבר לתשואות היום. אנשי האוצר הזכירו לקבלנים, כי גם לגבי תוכנית "דירה להשכיר" הממשלתית נשמעו טענות דומות בתחילה, "וכיום ישנן 20 אלף דירות בהליכים שונים במסגרת הפרויקט".

במסגרת הדיון הקבלנים זכו לחיזוק מסויים ממקור לא צפוי. לקראת הדיונים בוועדה, ערך הכלכלן מאיר אזנקוט ממרכז המחקר והמידע של הכנסת דוח שבחן את מצב השכירות המוסדית ואת הצעת החוק של האוצר. "חוק עידוד השקעות הון לא יצר עד כה כדאיות כלכלית מספקת לחברות עסקיות. ספק אם השינוי המוצע יוביל לגידול משמעותי בבנייה להשכרה, ללא הנחות מס גדולות של המדינה", הוא כתב.

הוא גם הביע חשש, כי החוק החדש לא יאפשר לחברות קטנות להשתלב בפרויקטים להשכרה, משום שהדרישות הכלולות בטיוטת החוק הופכות את הפרויקטים לגדולים יותר, בעוד שכיום ניתן גם לפרויקטים קטנים יחסית להיכלל ברשימת הפרויקטים להשכרה.
ועדת הכספים סיכמה את הדיון הזה בקריאה לממשלה להציג תחשיב לעניין הכדאיות הכלכלית, ולבחון שוב את כמות היחידות המינימלית.

בתחילת השבוע התקיים דיון בנוגע לקרנות הריט. בעניין זה, מציעים באוצר לתת לקרנות הללו ליזום במיזמי התחדשות עירונית, ולהאריך את תוקף הטבות המס שלהן הן זוכות.
יו"ר מגוריט ארז רוזנבוך, שהשתתף בדיון, ביקש לאפשר לקרנות לקחת הלוואות בערבות מדינה, שכן עלויות המימון של הקרנות גבוהות יחסית; לאור זאת, כל תיקוני החוק בנושא ובמיוחד אלה שנוגעים לחוקק לעידוד השקעות הון, אמורים לעבור בקרוב מקצה שיפורים.