למה כולם רוצים דווקא עכשיו מרכזים שכונתיים

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי חדש ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

בחיי היומיום של רבים, המרכז השכונתי הופך למקום מבוקש, כתוצאה מההעדפות וצרכי קהלי היעד ומכך שרמת החיים עולה. "היעדר הזמן", שמתבטא בסדר עדיפות לטובת פעילויות אחרות, הרגישות למחיר אשר קטנה (בקרב חלקים הולכים וגדלים באוכלוסייה), בעיית העומס בכבישים והרגלי צריכה שהשתנו בתקופת משבר הקורונה - כל אלה ביחד מגדילים ויגדילו את הביקוש למרכזים שכונתיים. במקביל מתרחש תהליך שבו יותר ויותר חברות נדל"ן מתכננות, רוכשות ובונות מרכזים שכונתיים, כך שבשנים הקרובות ייפתחו עשרות מרכזים חדשים.

מרכז שכונתי הוא בהגדרה מרכז המתוכנן לספק אפשרות קנייה יומיומית נוחה לקהלי יעד, במתכונת של חנה-קנה-וסע, ושמגיעים אליו בנסיעה ייעודית וגם ברגל. קיימים שני סוגים של מרכזים שכונתיים: מרכז שכונתי רגיל, ומרכז קהילתי על-שכונתי. המיקום המיטבי הוא במרכז השכונה, ושיש אליו נגישות. כלומר, הוא נמצא על צירי תנועה שכונתיים ראשיים.
קהלי היעד של המרכז השכונתי הם משקי הבית המתגוררים במרחק 3-5 דקות נסיעה אליו, כולל זמן חיפוש חנייה. גודלו המסחרי של מרכז שכונתי נע בין 3,000 ל-7,000 מ"ר. 

  

תמהיל המרכז השכונתי

מרכז שכונתי נבנה במתכונת של Strip Center או מרכז נוחות, כלומר שורה של חנויות בעלות תקרה משותפת המכסה את רצועת החנויות כ-One-Stop-Shop, ובאופן שכל מגוון החנויות מצוי מול קהלי היעד.

המרכז נשען על עוגן עיקרי שהינו חנות סופרמרקט או מינימרקט, ולרוב מלווה גם בחנות פארם. יתר השטח מאוכלס על ידי חנויות מסוגים שונים, כמו שירות - חדרי כושר/סטודיו לעיצוב הגוף, בנק, דואר/שליחים, ניקוי יבש, בית מרקחת ומרפאות. בתת-שוק ה"לא-מזון" נכללות חנות ספרים, מתנות, כלי מטבח ועיצוב הבית, סלולר, אופנת בסיס, ולעיתים אף חנות מעצבים ייחודית.

בתת-שוק ההסעדה - אוכל מוכן, מזון מהיר, שירותי שליחים, בתי קפה ומסעדות (במקרים רבים כחלק מרשתות מוכרות ובמיצוב בינוני-גבוה). שטחי ההסעדה תופסים נתחים הגדלים משמעותית מעבר לשיעורם כיום, וזאת לאור שינוי מהותי בהרגלי הצריכה וההתנהגות של ההורים ומשקי הבית, וכן כנגזרת מהגידול ברמת החיים. תקופת פוסט הקורונה צפויה להגביר מגמה זו.

ההתנהגות הצרכנית

ממצאי סקרים אינטרנטיים מראים כי 65% מהאוכלוסייה בישראל רוכשים במרכזים שכונתיים. מקרב אלה שאינם רוכשים, הגורמים לכך הם שלכ-29% אין מרכז שכונתי הקרוב לביתם, לכ-22% המרכז השכונתי שבקרבתם יקר מדי, 14% מעדיפים לרכוש בחנות סופרמרקט גדולה ו-9% מעדיפים את הקניון.

המרכז השכונתי נתפס כמספק מענה לצריכת מוצרי מזון וסופרמרקט (25% מהנסקרים הצהירו על כך), כמקום נוח (15%) לבילוי ופנאי (12%) ועם מגוון חנויות (10%). קהלי המרכז השכונתי מגיעים אליו בזמן הגעה ממוצע של 5 דקות. נתח ההוצאה במרכזים השכונתיים מסך ההוצאה המוצהרת בסקר של משקי הבית: סופרמרקט - 26%, אופנה - 9%; הסעדה/בתי קפה - 13%.

בישראל יש 10.2 מיליון מ"ר של שטחי מסחר, מתוכם כ-6 מיליון מ"ר ברחובות - במרכזי ערים, בשכונות ובאזורי תעשייה. סך שטחי מרכזי המסחר השכונתיים עומד על כ-700 אלף מ"ר ברוטו, הפרוסים ב-214 מרכזים שכונתיים קיימים. הגודל הממוצע של מרכז שכונתי קיים הוא 3,100 מ"ר. שטחי המסחר שבמרכזים שכונתיים תופסים כ-7% מסך שטחי המסחר בישראל, וביחד עם המצוי ברחובות בשכונה הם מהווים את הנתח הגדול ביותר מסך שטחי המסחר - כ-23%. בעשור האחרון נפתחו 51 מרכזי מסחר שכונתיים בשטח של כ-200 אלף מ"ר.

ביחס לכלל שוק מרכזי המסחר והמסחר ברחובות, במרכזים השכונתיים היצע שטחי המזון והסופרמרקט תופסים 33% (ביחס ל-18% בלבד בשאר המרכזים), שטחי ה"לא-מזון" 28% בלבד (55% בשאר המרכזים), שטחי בילוי פנאי ושירותים כ-25% (לעומת 13%), ושטחי ההסעדה כ-9% (לעומת 8%).

השחקנים המרכזיים בשוק הם קרסו עם 6 מרכזים קיימים ו-3 מתוכננים, חנן מור עם 2 מרכזים קיימים ו-5 מרכזים מתוכננים, גזית גלוב עם 4 מרכזים קיימים ו-3 מתוכננים, אמות השקעות, מבנה ורבוע נדל"ן עם 3 מרכזים כל אחד. היום "כולם" מבקשים לרכוש מרכזי מסחר שכונתיים ו/או לפתח פעילות בשוק זה, כחלק מפעילות הנדל"ן של החברה שבבעלותם. מדי יום אנו מקבלים פניות בבקשה לאתר עבור חברות מרכזי מסחר שכונתיים לתכנון ולרכישה.

מגמת התחזקות

בעתיד צפוי גידול במספר ובשטחי מרכזי המסחר השכונתיים. בארבע השנים הבאות מתוכננים להיבנות 34 מרכזי מסחר שכונתיים לפחות, בשטח כולל של כ-137 אלף מ"ר. המרכזים שייבנו יהיו בעלי תמהיל שימשיך את גידול השטחים הקמעונאיים על חשבון שטחי שירותים, פנאי, בילוי וריקים. משמע, התחזקות המרכזים השכונתיים תתבטא לא רק בגודלם אלא גם בתמהיל הדיירים.

תוספת כוח הקנייה הקמעונאי החודשי של משקי הבית, יחד עם הגידול בהוצאה לצריכה של משקי הבית הקיימים ותוספת שנתית של כ-70 אלף משקי בית בישראל, יחוללו מדי שנה תוספת כוח קנייה חודשי של כ-450 מיליון שקל, שהם 5-5.5 מיליארד שקל בשנה.

בהינתן נתחי השוק של תתי-השוק במרכזים השכונתיים, ובהתאם לפדיונות חודשיים נדרשים למ"ר עבור כל תת-שוק, תתאפשר תוספת של לפחות 11 מרכזים בשנה, בגודל ממוצע של 4,200 מ"ר. כל זאת בהתעלם מתוספת ההיצע של מרכזי מסחר, שניתן לפתחם כבר היום.

מעבר להיצע שיפותח במרכזי מסחר שכונתיים, מתוכנן גם היצע של שטחי מסחר בשכונות, שיתפרס לאורך הרחובות. היצע זה מייצג את תפיסת גופי התכנון השונים: לייצר מסחר "מלווה רחוב", ושאינו מרכז מסחרי. זה המצב, למשל, בפרויקט של חג'ג' ברחוב איינשטיין בתל אביב, וכך צפוי להיות לאורך הרחובות שיפותחו בשדה דב. 

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

הקושי בתכנון מסחר ברחובות נגזר מהעובדה שהשטח לכל חנות קטן יחסית (קשה לתפעל בהן לדוגמה חנויות מינימרקט/סופר ו/או חנות פארם), וגם שהמבנים תוכננו בתיעדוף למגורים, וככאלה, שטחי המסחר ש"נותרים" בקומת הקרקע נחותים (עמודים, ממ"דים ושטחים אחרים חותכים אותם).

ההערכה היא שגם שבעתיד, עם המשך עלית ערכי הקרקע, ייבנו שטחי חנויות רחוב גם בקומת תת-הקרקע, וגם בקומה הראשונה, כמקובל ברחובות המרכזיים בערים שונות בחרבי העולם. גופי התכנון טרם הפנימו אפשרות ומגמה זו.

בסיכומו של דבר, ובראייה צופה פני עתיד - המרכז השכונתי הופך למקום נדרש והכרחי בחיי היומיום - כולם עוברים דרכו. צפוי המשך פיתוח מואץ של היצע מרכזים שכונתיים נוספים, ובקצב של 10-15 מרכזים בשנה לפחות, כמענה לביקוש שהולך ומתעצם. 

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'