בלי להתייחס לקצב גידול האוכלוסייה, הממשלה לא תצליח להוריד את מחירי הדיור

בעשור האחרון נדמה כי אין דבר שיעצור את עליית מחירי הדיור בישראל. מרבית שרי האוצר בממשלות האחרונות ניסו להירתם להפחתת המחירים. החל משר האוצר יאיר לפיד שהציע את תוכנית "מע"מ אפס", עובר בשר האוצר יובל שטייניץ שהבטיח להניף "פטיש חמישה קילו" על מחירי הדיור, ועד שר האוצר משה כחלון שהכפיף למשרדו את כל סמכויות התכנון, במטרה להאיץ את קצב התחלת הבנייה. התהליכים אמנם הואצו, אך על אף סכומי העתק שהשקיעה הממשלה, מחירי הדיור נמצאים בעלייה מתמדת כבר 15 שנים, מאז שנת 2006. מחאת הדיור שהתלקחה ברחבי ישראל לפני כעשור ואיימה למוטט את הממשלה, לא שינתה כמעט מאומה מהמצב הקיים.

חוסר האמון ביכולת הממשלתית להפחית את מחירי הדיור, בא לידי ביטוי אף בקווי היסוד של הממשלה הנוכחית. בעוד קווי היסוד בממשלות הקודמות כללו סעיף לפיו "הממשלה תפעל להורדת מחירי הדיור", הרי שבקווי היסוד של הממשלה הנוכחית נקבע כי "יש לפעול בנחישות למיתון עליית מחירי הדיור". השינוי נראה לעין: מהתחייבות לפעול להיפוך המגמה ולהורדת מחירים, עברה הממשלה לפעול להאטת המגמה הקיימת. הממשלה בהודאת בעל דין קובעת, כי המחירים ימשיכו לעלות. במקרה הטוב, לאט.

אוזלת היד הממשלתית מחלחלת אל השוק עצמו. אין מדובר רק על מחירי דירות בשוק החופשי שעולים בקצב מסחרר, אלא על מחירי הקרקעות שנמכרות על ידי רשות מקרקעי ישראל. כיום, הספקית העיקרית של קרקעות פנויות לבנייה היא רשות מקרקעי ישראל המשווקת מקרקעין לבנייה באמצעות מכרזים. מחירי המקרקעין ליחידת דיור עולים בהתמדה, ומגיעים כיום כבר לכ-2 מיליון שקל ויותר באזורי הביקוש. דעת למבין: מדובר על מחירי קרקע בלבד. לכך יש להוסיף את עלות הבנייה, מיסים, עלויות פיתוח ורווח יזמי. דירות אלו, שרק עתה שווקו במכרז, יהיו מוכנות בעוד מספר שנים למגורים. מחירן הסופי יעמוד על ארבעה מיליון שקל ויותר.

התשובה טמונה בפריון

לממשלה יש מגוון רחב של כלים להתמודד עם יוקר הדיור. החל מסבסוד מחירי הקרקע (למשל תוכנית "מחיר למשתכן"); דרך הפחתת מחירי הבנייה (יבוא עובדים זרים, תיעוש הבנייה); הפחתת נטל המס (למשל תוכנית "מע"מ אפס"); סבסוד עלויות פיתוח (באזורי עדיפות לאומית); האצת התכנון (תוכנית הותמ"ל) וצינון שוק המשקיעים (העלאת מס לרוכשים מחד והפחתת מס שבח למוכרים מאידך).

מדוע אם כן מחירי הדיור עולים בצורה כה תלולה, ולמה כל הניסיונות הממשלתיים לא מצליחים לצנן את השוק הרותח? התשובה לכך טמונה במאפיין הייחודי של מדינת ישראל, שמתמודדת עם אתגר שאין שני לו בעולם המערבי כולו. אתגר הכפלת האוכלוסייה.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציגים כי בתוך כשלושה עשורים מדינת ישראל כמעט ותכפיל את מספרה לכ-16 מיליון נפש. תורמים לכך שלושה משתנים עיקריים: פריון גבוה מאוד, תוחלת חיים שעולה במהירות והגירה חיובית של יהודים העולים לישראל.

זהו נס בלתי נתפס. מדינה צעירה מוקפת אויבים המשגשגת וצומחת באופן חסר תקדים. אין עוד מדינה בעולם הזוכה לצמיחה כה גדולה באוכלוסייתה. ולצד זאת צריך להפנים את המשמעות: מדינת ישראל צריכה בתוך שלושה עשורים להכפיל את כל התשתיות שלה: בתי חולים, מוסדות חינוך, כבישים ובניינים. אם נכפיל את כל אלו ועוד, מצבנו יישאר כפי שהוא היום, כלומר ניוותר אחת המדינות הצפופות במערב. אם לא נעשה זאת, וקרוב לוודא שכך יהיה, מדינת ישראל תהפוך במהירות למדינה הצפופה בעולם. החיים בישראל עלולים להפוך לקשים ביותר. עומדים צפופים.

על הממשלה להפנים כי מדובר באתגר האזרחי הגדול ביותר הניצב בפני מדינת ישראל בעשורים הקרובים ולהיערך בהתאם. נדרשת הבנה כי הכפלת מדינת ישראל מחייבת שידוד מערכות שיכללו הזרמת תקציב ייחודי בסדר גודל דרמטי, הקמת מינהלת ביצוע בעלת סמכויות רחבות, תכנון ופיתוח שורה של ישובים חדשים והשקעה מסיבית חסרת תקדים בתשתיות המדינה.

הכותב הוא ראש בית הספר לנדל"ן בקריה האקדמית אונו