שר השיכון אלקין צופה כי "מחירי השכירות במרכז יעלו בחדות". דוח חדש חושף את הסיבה

"אני צופה שמחירי השכירות בפריפריה ירדו, והשכירות במרכז תעלה מאוד", העריך שר השיכון זאב אלקין השבוע. מיד אחריו פרסמה הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג במסגרת סקירת ענף הנדל"ן למגורים, נתונים שמחזקים את ההערכה. עיקרם: למרות שמחירי הדירות עולים בקצב מהיר, מלאי הדירות להשכרה אינו עולה, והמשקיעים באזור תל אביב מעדיפים לרכוש דירות יקרות, שלא מתאימות לזוגות צעירים.

אחת הטענות העיקריות שמועלות בתקופה האחרונה, בעיקר על ידי גורמים ממשלתיים, היא שהמשקיעים מתנפלים על הדירות. העובדות אכן מראות כי בעקבות הורדת מס הרכישה ביולי 2020 על ידי שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ, המשקיעים הגדילו את היקפי הרכישות שלהם בעשרות אחוזים לעומת התקופה שקדמה להורדת המס. בפועל מדובר בחצי אמת.

החצי השני הוא שהמשקיעים לא רק רוכשים דירות בקצב מואץ - בצד השני הם גם מוכרים דירות בהיקפים דומים. למשל, לצד 2,600 דירות שרכשו משקיעים בחודש יולי, הם גם מכרו 2,600 דירות, ומלאי הדירות להשכרה לא השתנה.

  

למעשה, במשך כל החודשים האחרונים, שבהם המשקיעים שבו לרכוש דירות בהיקפים גדולים יחסית, הם מכרו דירות בהיקפים דומים - כך שמלאי הדירות להשכרה עלה במאות בודדות מאז נובמבר 2020, בעוד שיחסית לאפריל 2016 הוא נמוך ב-26 אלף דירות. האם מדובר ביצירת מחסור בדירות להשכרה? הנתונים לעניין זה מורים שהמציאות שונה ממקום למקום.

תל אביב פופולרית אצל המשקיעים

הכלכלנית הראשית בחנה את הערים שבהן המשקיעים ביצעו את היקפי העסקאות הגדולים ביותר בחודש יולי ואת מחירי הדירות שהם רכשו. תל אביב כיכבה בפופולריות שלה אצל משקיעים, עם כ-250 דירות שהם רכשו. אחריה בדירוג נמצאת חיפה עם כ-180 דירות, ירושלים עם כ-170, ובת ים ונתניה שבכל אחת מהן נרכשו ביולי כ-140 דירות.

ואולם, מחיר דירה ממוצעת שמשקיע רוכש בתל אביב הגיע ל-5.1 מיליון שקל; במקומות אחרים במרכז הארץ, ניתן להבחין במחירים גבוהים גם כן: בנתניה מחיר דירה שרכש משקיע הגיע לכ-3 מיליון שקל, בהרצליה ובקרית אונו ל-2.9 מיליון שקל, בירושלים ובגבעתיים ל-2.8 מיליון שקל, וברעננה ורמת גן ל-2.7 מיליון שקל. מדובר במחירים שמגלמים דמי שכירות גבוהים, שחלק גדול מהזוגות הצעירים ממעמד הביניים-נמוך - אינם יכולים לעמוד בהם.

  

לאור זאת סביר שיווצר מצב שבו היצע הדירות בערים הללו אולי יעלה, אבל למעשה חלק גדול ממנו יהיה לא אקטואלי לרבים עקב מחירי השכירות הגבוהים. התוצאה: יותר שוכרים יצטכו להתמודד על מלאי מוגבל של דירות להשכרה במחירים סבירים. במצב כזה תחזית לעליית מחירי שכירות נראית סבירה.

מה עושה הממשלה בעניין?

מהצד השני של המתרס מצויות ערי הפריפריה, שבהן מחירי הדירות שרוכשים המשקיעים זולים בהרבה: בחיפה ובאשקלון מחיר דירה ממוצע שרכש משקיע בחודש יולי הגיע ל-1.2 מיליון שקל, בחריש ל-1.1 מיליון שקל, בבאר שבע ובעפולה למיליון שקל. חלק מהמקומות הללו, ובעיקר באלה שבהם מוקמים פרויקטים רבים במסגרת "מחיר למשתכן", כבר כיכבו אצל הכלכלנית הראשית כמקומות מוצפים על ידי משקיעים, שגם ספגו בהם הפסדים. המשך רכישת דירות על ידי משקיעים במקומות אלה, מנבאת שבדיוק כפי שהשר אלקין חזה - מחירי השכירות בהם ירדו.

מעבר לאזהרות השר אלקין - השאלה מה עושה הממשלה והוא עצמו בעניין. כאשר שר בממשלה מזהיר מפני עליות מחירים, עליו לצפות שתיתכן התנפלות על השוק. נכון שהשוק נמצא כבר עכשיו בבעירה גדולה, אבל דברים כאלה עשויים לשפוך שמן נוסף למדורת הנדל"ן.

שנית - ההתייחסות של הממשלה למשקיעים מחזקת בדיוק את הדברים שעליהם מתריע שר השיכון: מרגע שבממשלה דנים על אפשרות להטיל על המשקיעים מיסוי גבוה באזורי הביקוש ומיסוי נמוך באזורי הפריפריה, היא רוצה לשלוח את המשקיעים לחריש, לעפולה, לעכו ולדימונה, שחלקן לפחות כבר מוצפות. צעדים כאלה רק יחזקו את המגמות המנוגדות שקיימות בשוקי השכירות במרכז ובפריפריה.

אושרה התוכנית להסבת משרדים למגורים

בממשלה בונים בתקופה הזו על מספר צעדים להגדלת היצע הדירות להשכרה, במרכזם עידוד של ההשכרה המוסדית ארוכת הטווח - תוכנית שמקודמת בוועדת הכספים, שבעיקרה שינויים בחוק לעידוד השקעות הון, ובשינוי החקיקה של קרנות הריט.
אלא שההצעה נתקלת בהתנגדות מצד יזמים שסבורים שהיא אינה אטרקטיבית מספיק. גם מרכז המחקר של הכנסת הוציא דוח פושר יחסית לגבי מידת הכדאיות שהשינוי המוצע בחקיקה מייצר.

מדיניות אחרת אושרה השבוע בוועדת הפנים של הכנסת, בראשותו של וליד טאהא, והיא ההצעה שנכללת בחוק ההסדרים, לאפשר הסבת שטחי תעסוקה (משרדים ומפעלים) לטובת בנייה למגורים. הנוסח הסופי שאושר בוועדה שונה באופן משמעותי מגרסאות קודמות, וזאת בעקבות לחצים גדולים שהפעילו מרכז השלטון המקומי ופורום ה-15, שהתריעו מפני פגיעה בכוחן של הרשויות המקומיות.

בבסיס ההצעה של משרדי הפנים והאוצר עומדת המחשבה כי ישנו היצע גדול של שטחי משרדים, ביחוד באזור תל אביב, לעשרות שנים קדימה. כמו כן, ישנה הכרה בכך שנגיף הקורונה גרם לכך שעובדים רבים עוברים לעבוד מהבית ולכן יש צמצום נוסף בביקוש לשטחי תעסוקה. כל אלה עומדים מול המחסור הגדול בשטחי מגורים.

הצעד האופרטיבי שמציעה הממשלה כעת הוא הקמת ועדת משנה למועצה הארצית לתכנון ובניה שתפקידה יהיה לאשר תוכניות מפורטות המסבות שטחי תעסוקה (30% בכל מגרש) לטובת שטחי מגורים. יש להבהיר כי מדובר בבנייה של דירות "קטנות", בגודל 50 מ"ר.

שרת הפנים איילת שקד הגיבה על כך, כי "אנחנו נמצאים בעיצומו של משבר הדיור מהחריפים שידעה מדינת ישראל. בעקבות תקציב מדינה שלא עבר במשך שנתיים - לא שווקו יחידות דיור, וכעת אנחנו במרוץ להלביש את המדינה בשמלת בטון ומלט. החוק שהועבר בוועדת הפנים הוא בשורה אדירה שתספק בטווח זמן הנראה לעין אלפי יחידות דיור באיזורי ביקוש".

למרות ההצהרות הנלהבות, שני הפתרונות הללו לא יבואו לידי ביטוי בשנים הקרובות וגם לאחר מכן הן ישמשו כפתרונות מוגבלים לאור היצע הדירות הקטן.