כדור שלג? מכירות בתים בסין יורדות באופן חד

מכירות בתים בסין נעצרות בגלל שמגבלות על הלוואות וחששות לגבי בריאותן הפיננסית של חברות הבנייה מרתיעות רוכשים, ומאפילות על תעשייה שהיא מרכזית לכלכלה הסינית.

בימים האחרונים, כמה חברות בנייה גדולות דיווחו על נתוני מכירה נמוכים יותר לספטמבר, כשרבים מהנתונים מראים ירידות משנה לשנה של יותר מ־20% או 30%. מדובר בירידה גדולה לחודש שלפני החג הלאומי הסיני שנחוג ב־1 באוקטובר, ולרוב המבצעים לקראת החג הופכים אותו לאחד מחודשי המכירות החזקים של השנה.

אם תימשך, הירידה התלולה הזו יכולה להיות בעלת השפעות כלכליות משמעותיות. נכסי מקרקעין שיחקו תפקיד גדול במיוחד בכלכלה הסינית בשנים האחרונות, בהשוואה לחשיבות התחום הזה במדינות אחרות, ואצל הרבה משפחות סיניות חלק ניכר מההון קשור בבתים ובהשקעות בנדל"ן. מכירות איטיות יותר יכולות לזלוג גם לתחומי ההשקעה והבינוי, ועלולות לפגוע בצמיחה, בתעסוקה ובמימון ממשלות מקומיות. הנחות שנועדו למכור דירות עלולות לפגוע במחירי הדיור ולפגוע בעושר של משקי הבית.

חברות בנייה, כמו קבוצת אוורגרנד, נאבקו באופן ציבורי להסתגל לסדרת שינויים, כולל הכללים שכונו "שלושת הקווים האדומים" שהוצגו בשנה שעברה במטרה להגביל את תפיחת החוב אצל חברות חלשות יותר מבחינה פיננסית, כמו גם לקבוע תקרה לכמות ההלוואות שמחלקים הבנקים. בחלק מהבנקים היו תשלומי ריבית שפוספסו, ומחירי מניות ואיגרות חוב ירדו בחדות לרוחב התעשייה כולה. החדשות האלה הפחידו את רוכשי הדירות, בייחוד כשיזמים מוכרים דירות רבות על הנייר.

ההאטה במכירות הייתה בחלקה תוצאה של מדיניות ממשלתית אדוקה יותר על משכנתאות וירידה באמון מצד קוני בתים, כך אמר צ'נג ווי טאן, אנליסט נכסים בכיר בחברה Morningstar. לקוחות חוששים שיזמים לא יוכלו להשלים פרויקטים, ודיווחים בתקשורת על פרויקטים לא גמורים של אוורגרנד הגבירו את החששות, כך אמר.

גם השחקניות החזקות נפגעו

טיאן גואו, שגרה בעיר המזרחית וונז'ו, חיפשה דירה באופן פעיל. היא אומרת שכעת החלה להסס, לאחר שהחדשות על אוורגרנד גרמו לה לדאוג לגבי המצב הפיננסי של היזמים.

היא אמרה שכעת לא תשקול לקנות נכסים שעדיין נמצאים בשלבי בנייה. "אני מפחדת שינטשו את הבנייה לפני שתסתיים", אמרה טיאן, בת 25. "אם היה לנו מזל באמת גרוע - והיינו זורקים חסכונות של חיים שלמים לרכישת דירה חצי בנויה - היינו גמורים", אמרה.

ביום שלישי, Longfor Group Holdings ו־China Resources Land הפכו לחברות הנכסים הגדולות האחרונות שפרסמו נתונים חלשים. בדוח שהוציאה כתבה חברת Longfor שהמכירות על הנייר שנחתמו בספטמבר שוות לסכום של 3.1 מיליארד דולר. מדובר בירידה של כמעט 33% לעומת שנה שעברה. ב־China Resources Land דיווחו על ירידה של כמעט 24%.

מכירות על הנייר הן מדד של התעשייה שרבים צופים עליו. הן משקפות חוזים עם רוכשי בתים ומהוות מדד הצופה עתיד יותר מהכנסות, שלרוב נרשמות רק לאחר שהנכסים נמסרים לרוכשים.

גם שחקניות השוק החזקות נפגעו. בחברה China Vanke, חברת הבנייה הגדולה ביותר לפי שווי שוק, נרשמה ירידה של 34%. שלא כמו רבות מהמקבילות לה, ל־Vanke דירוג אשראי ברמת השקעה, המצביע על כך שהחוב שלה בטוח יחסית.

אוורגרנד לא דיווחה נתונים לבורסה בהונג קונג עדיין, אבל ב־14 בספטמבר הזהירה ש"התמשכות הדיווחים השליליים בעיתונים" הרתיעה רוכשי דירות, וזה כנראה גרם למכירות נמוכות יותר בספטמבר. חברות בנייה אחרות לא סיפקו הסבר לירידה במכירות.

הנתונים התאגידיים הרשמיים פחות או יותר מתאימים לנתונים שפורסמו קודם לכן על ידי CRIC, חברת נתונים סינית, שבעבר הודיעה שכל המכירות על הנייר של 100 חברות הבנייה הגדולות ביותר בסינית ירדו בספטמבר ב־36% בחישוב משנה לשנה.

הואנג ג'ון, מתווך נדל"ן בן 25 מפושאן, עיר במחוז הדרומי גואנגדונג, אמר שהבחין בירידה של כ־20% במחירי בתים חדשים לעומת שיא שהגיעו אליו לאחרונה במרץ. הירידה מקבילה להפסד של כ־3,800 דולר למטר רבוע בממוצע.

"כמעט כל המפתחים הציעו הנחות בחודשיים האחרונים", אמר הואנג, שעבד כמתווך נכסים מקומי במשך ארבע שנים. "בדיוק כמו אוורגרנד, הם חייבים להיות בלחץ למכור יותר דירות" על מנת להחזיר הלוואות שלקחו, כך אמר.

הוא אמר שההנחות משכו קונים עתידיים בזמן החופשה הלאומית לאחרונה, שנמשכה שבוע, אבל רק מעטים סגרו עסקאות. "רובם רוצים לחכות ולראות אם המחירים ירדו עוד יותר", אמר. "בסין, רוב האנשים מעדיפים לרכוש דירה כשהמחירים עולים, לא כשהם יורדים".

ירידה במכירות יכולה לגרום ללחץ אצל חברות בנייה נוספות ואולי למנוע מחלק מהן להשלים פרויקטים קיימים או להכריח אותן לצמצם תוכניות עתידיות, כך אמר לוגן רייט, מנהל מחקר שווקים בסין בקבוצת רודיום.

"אם זה יימשך, אז החשש הנרחב יותר הוא האם חלק מצעדי הצמצום יבואו על חשבון הבריאות של התחום כולו", אמר רייט. "אתה הולך לראות תנאים פיננסיים חלשים יותר ופעילות בנייה חלשה יותר זולגים לשאר הכלכלה".

 פרויקט בנייה של אוורגרנד בדנז'ו בסין, יולי 2020 / צילום: Reuters, ALY SONG

מנסים למנוע הנחות ענק

בחברת הדירוג פיטץ' קיצצו בחודש שעבר את התחזיות להתרחבות הכלכלה הסינית השנה ובשנה הבאה, ואמרו שהאטה בפעילות הבנייה "תהווה מעמסה על הביקוש המקומי". בחברה קיצצו את התחזית לצמיחת התמ"ג השנה ל־8.1% לעומת 8.4% קודם לכן, ואת תחזיות הצמיחה לשנה הבאה ל־5.2% לעומת 5.5% קודם לכן.

מאתרי בנייה ועד אולמות התצוגה התעשיה היא מקור חשוב למשרות גם בצווארון כחול וגם בצווארון לבן בסין. כ־18% מ־285 מיליון העובדים המהגרים בסין הרוויחו שכר מעבודות הקשורות לבנייה ב־2020, על פי משרד הסטטיסטיקה הלאומי של סין, ובוגרי אוניברסיטה רבים עובדים כמתווכי נכסים. בנוסף, ממשלות מקומיות מסתמכות על מכירת קרקעות ליזמים עבור כשליש מההכנסה שלהן.

בסך הכל, שוק הנכסים למגורים של סין, כולל פעילות בנייה ושירותים, היה אחראי לכ־23% מהתמ"ג ב־2018, על פי בנק גולדמן סאקס.

הכלכלנים של הבנק העריכו שירידה של 15% במכירות קרקעות ושל 5% במכירת נכסים ומחירי הדירות תגלח כ־1.4% מהתמ"ג של סין בשנה הבאה. בתסריט המקרה הגרוע ביותר, אמרו שירידה של 30% במכירת קרקעות בסין וירידה של 10% במכירות נכסים משנה זו לשנה הבאה עשויה להוריד את התמ"ג בשיעור של עד 4.1%, כאשר מירב ההשפעה יגיע מהקשחה של התנאים הפיננסיים.

לעת עתה, הירידה במכירות על הנייר משקפת ירידה בכמות המכירות יותר מאשר ירידת מחירים, מה שרומז על כך שבעוד שהעסקאות מתמעטות, המחירים עדיין לא הושפעו עד כדי כך.

בחברה Sunac China Holdings, לדוגמה, מחיר המכירה הממוצעת ירד רק ב־1.4% למחיר של כ־4,200 דולר למ"ר. אבל הירידה בשטח הקרקע של דירות שנמכרו על הנייר הייתה בשיעור של 31%, כ־832 אקר.

עדיין ישנם סימנים לכך שצרכנים סינים חושבים שהמחירים עשויים לרדת. ברבעון השלישי, כמות המפקידים בבנקים בסין שצופים עלייה במחירי הדיור ירדה ל־19.9%, על פי סקר שפרסם הבנק המרכזי של סין. מדובר בירידה לעומת השיעור של 25.5% לפני שנה, ובסכום הנמוך ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016.

ירידה במכירות יכולה גם לעודד יותר יזמים - הנואשים למזומנים כדי להחזיר חובות - להציע הנחות גדולות, ואלה יכולות ללחוץ כלפי מטה את מחירי הדירות.

בחודש האחרון, בכירים מלפחות שמונה ערים אסרו על יזמים מלעשות הנחות גדולות במחירי הבתים ובכמה מקרים גם קבעו מחירי בסיס, כך נמסר מהתקשורת המדינתית הסינית.