ישראל מול ארה"ב ובריטניה: מי מובילה בעליית מחירי הדיור

מדד מחירי הדירות האחרון הוא המדד השלישי במהלך 2021 והשני ברציפות, שבו מחירי הדירות עולים ביותר מאחוז. עד כמה זה הרבה? המדד החודשי הממוצע ל-60 השנים האחרונות נע בסביבות ה-0.2%. מכל מקום, הדרך למדד שנתי דו ספרתי, מתקצרת והולכת. בעוד עליית המחירים השנתית מיולי-אוגוסט שנה שעברה ליולי-אוגוסט השנה הגיעה ל-9.2%, קצב עליית המחירים השנתי מאז תחילת השנה נע בסביבות ה-11% ואילו שלושת חודשי המדד האחרונים מבטאים כבר עלייה של כ-12%. קצב כזה של עליות לא זכור כאן מאז 2010.

נמשכת התופעה, שכבר צוינה על ידינו, לפיה מגזר הדירות שתורם במידה המשמעותית ביותר לעליות המחירים, הוא הדירות החדשות. בסך הכל מדד מחירי הדירות החדשות אמנם עלה בשיעור של 0.6%, ואולם כחמישית מהדירות שנמכרו היו במסגרת מחיר למשתכן. אם מנכים את העסקאות שנערכו בתמיכה ממשלתית ומתמקדים בעסקאות שוק חופשי בלבד, מחירי הדירות החדשות עלו בחודש האחרון ב-1.6%, ואילו מחירי הדירות יד שנייה עלו באותו חודש בפחות מהמדד של 1.2%.

לא פלא לפיכך, שמבחינת הדירות החדשות, השוק נמצא כבר עכשיו בתוך מדד דו ספרתי. בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות עלו ב-11.8%.

נתונים ש"מסתדרים" עם ההגיון התיאורטי

עניין אחר הוא הניתוח הגיאוגרפי. המחוזות שמושכים את מחירי הדירות למעלה בחודשיים האחרונים הם אלה משקפים את אזורי הביקוש: ירושלים, המרכז ותל אביב. בירושלים המחירים עלו בחודשיים הללו בכ-6%, במרכז ב-4% ובמחוז תל אביב בכ-3%. זאת בעוד שמחוזות חיפה והדרום עלו במחירי הדירות שלהם בכאחוז, ואילו מחוז הצפון ירד באחוז.

לראשונה אחרי הרבה זמן, מדובר בנתונים ש"מסתדרים" עם ההגיון התיאורטי. זה גורס שבעליות מחירי דירות האזורים שיובילו הם אזורי הביקוש, ובעת ירידות מחירים - הראשונים שיובילו הם אזורי הפריפריה. עד לעת האחרונה ממש, המחוזות שפרחו מבחינת המחירים היו דווקא הפריפריאליים - צפון ודרום, ואולם בחודשים האחרונים הם נעצרו.

איך ישראל עומדת יחסית לעולם? אין זה סוד, שהקורונה הביאה למהפך בשוקי הדירות ברחבי העולם ויש לא מעט מדינות שמחירי הדירות כבר נמצאות עמוק בתוך העלייה הדו ספרתית: באוסטרליה מחירי הדירות עלו בקצב של כ-18%; בשוודיה המחירים ירדו מעט בחודש יולי, מה שעורר את השאלה, האם העלייה החדה שאפיינה את המדינה הזו מאז השנה שעברה משנה מגמה. התשובה הגיעה בחודש אוגוסט, שבו המחירים קפצו שוב, מה שמביא את קצב העלייה השנתי במדינה זו ל-כ-12%; בנורווגיה השכנה המחירים ירדו מעט בחודש האחרון, אך קצב העלייה השנתי הגיע ל-8%; גם בגרמניה שיעור העלייה השנתי מגיע לכ-12%.

ואולם נראה, כי המדינות הבולטות בעלייה הן צפון אמריקה. מחירי הדירות בארצות הברית ובקנדה עלו בכ-20% בשנה האחרונה.

עיבוד נתונים של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, מדד קייס שילר האמריקאי ומדד האליפקס הבריטי מראה, שמאז ינואר 2020, שקדם לקורונה, מחירי הדירות בארה"ב עלו בכ-21%, באנגליה בכ-9%, ובישראל בכ-10%. כלומר בהשוואה פשטנית, ישראל מתאפיינת בעליית מחירים "שפויה" יחסית.

זה קורה בין היתר, משום שהריביות שירדו בעקבות המגפה הן הסיבה לעליות ברחבי העולם, ואולם לכל מדינה שיטת משכנתה שונה ובישראל בנק ישראל מגביל את לקיחת המשכנתה, בעוד שבאנגליה ובארה"ב השיטה מתירנית בהרבה.

יתכן גם שהיחס הנמוך יותר של מספר המשכורות לדירה בארה"ב, מאפשר לאמריקאים לרכוש דירות במחירים יקרים יותר ולהקפיץ את המדדים.

באנגליה ובארה"ב עליות המחירים התרכזו בבתים פרטיים, בעקבות תנועת היציאה אל הכפר שלה גרמה הקורונה. בישראל באמת נרשמו עליות מחירים משמעותיות במחירי צמודי הקרקע (וזו אולי הסיבה העיקרית לעליות המחירים בצפון ובדרום), אבל בסופו של דבר, כפי שראינו, כל הדרכים מובילות לאזורי הביקוש.

באנגליה ניתן פטור זמני ממס רכישה, שגרם לרבים לרוץ ולרכוש דירות. הפטור הופסק לפני זמן מה; בישראל הוזילו את המס הזה למשקיעים בשנה שעברה, ומדובר על העלאתו בחזרה.

כך שבסך הכלל לתנאים המקומיים יש תפקיד מאוד חשוב בהתנהגות מחירי הדירות, ובשונות שבין המדינות השונות.

במדד הבועה של UBS שפורסם בשבוע שעבר והתמקד ב-25 ערים בעולם, מחירי הדירות בתל אביב הוגדרו כ"תימחור יתר", ואולם העיר הגיעה למקום ה-17 מבחינת הסיכון לבועה. מדד זה לוקח בחשבון את היחס בין מחירי הדירות לשכר הממוצע ומחירי הדירות למחירי השכירות. וכאן מתברר שיש לא מעט מקומות שהמצב בהם בעייתי יותר מאשר בתל אביב.