"הסיפור של קבוצות הרכישה חוזר בגלל שהמחירים עולים"

לפני כחודש הודיע בנק לאומי כי יממן פרויקט של קבוצת רכישה להקמת מרכז לוגיסטי באבן יהודה ב-145 מיליון שקל.

אורי יוניסי, סמנכ"ל המשכנתאות בלאומי, אמר אז לגלובס: "להערכתנו, המגמה של הקמת קבוצות רכישה למרכזים לוגיסטיים נמצאת רק בראשיתה, וצפויה להתחזק בשנים הקרובות. בימים אלה אנו נמצאים במגעים למימון מספר עסקאות נוספות בתחום זה".

עו"ד זיו כספי, שותף במשרד גינדי כספי ושות’, המייצג קבוצות רכישה רבות, בשלבים שונים של קידום הפרויקט, מאשר שתחום קבוצות הרכישה התרחב בשנים האחרונות ואינו בלעדי לבנייה למגורים: "התחום זלג לעולם המשרדים והמסחר, ובדגש על מרלו"גים". לא מדובר רק על קבוצות גדולות וחזקות: "מדובר למשל בשרברב שצריך מקום אחסון, במסגר, בעלי משרדים וגם אנשי עסקים. זה בולט במיוחד בתחום האחסון - שם קנו תאי שטח גדולים וחילקו אותם", אומר כספי.

"ירדו בגלל מחיר למשתכן, ועולות מחדש"

האם קבוצות הרכישה שבונות מרלו"גים ומשרדים מחליפות את טרנד קבוצות המגורים? אלה ספגו בשנים האחרונות כמה מהלומות, שכניסתה של קבוצת אלדד פרי להקפאת הליכים לפני כשנה (פרי עצמו נרצח בשבוע שעבר) הייתה רק האחרונה שבהן. קודם לכן קרסה קבוצת ענבל אור, וקבוצת יונייטד שרונה נקלעה לקשיים שחייבו את חברי הקבוצה להוסיף סכומים גדולים של כסף. ואלה אינן הדוגמאות היחידות.

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין: "בעבר קבוצות הרכישה היו 50% מכלל התיקים שלנו, אבל אין ספק שהתחום הזה ספג מכה בתקופה האחרונה וגם ההתעסקות שלנו בתחום ירדה בהיקפה. הרווחיות של תחום קבוצות הרכישה מאוד גבוהה - מדובר בהסכמי אופציה. המארגן רוכש את הקרקע רק מרגע שהוא מצליח לארגן רוכשים לקבוצה. בעיניי, התחום הופך בתקופה האחרונה להרבה יותר מקצועי. למה אני מתכוון? התחום חי ונושם, אבל מי שמארגנים הם ברמה גבוהה ולא יזמים קטנים".

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

גורם אחר שפעיל בתחום קבוצות הרכישה מסכים שהתחום פעיל פחות בעקבות קריסת הקבוצה של פרי. "קודם כול, יש פחות מארגנים שמארגנים קבוצות רכישה; שנית, הבנקים בודקים בציציות; ושלישית, גם המשתתפים הפוטנציאליים, לפני שנכנסים לקבוצה, בודקים, כולל בבנקים, על מארגן הקבוצה. חבל שלא עשו את זה לפני שנים", הוא אומר.

לעומתם אומר שחף ארליך, מנכ"ל חברת האשראי טריא, שסגרה בשנה האחרונה עסקאות בהיקף מאות מיליוני שקלים למימון קבוצות רכישה: "הייתה תקופה שנושא קבוצות הרכישה ירד, בגלל מחיר למשתכן והמחסור בקרקעות, אבל עכשיו זה עולה בחזרה ואנחנו רואים את זה בהיקף רכישת הקרקעות.

"ב-2023 נראה את גרף התחלות הבנייה עולה, גם בהקשר של קבוצות רכישה. הסיפור של קבוצות רכישה חוזר כרגע, למרות כל סיפורי הצד, פשוט בגלל שהמחירים עולים. קבוצות הרכישה הן אחד הפתרונות להוזלת מחיר הדירה, או המשרד. השוק עושה את זה".

לדברי אותו גורם בענף, למרות הסינון הטבעי של המארגנים, יש בעיה עם זה שגורמים לא מקצועיים שנדחים בבנקים, מתקבלים בזרועות פתוחות בקרנות המימון. "כל מי שלא מקבל כסף מהבנק למימון פרויקט, רץ לקרנות, ויש הרבה שמוכנות לממן. הן נותנות להם מימון בריביות גבוהות, שבסופו של דבר ‘מולבשות’ על הקונים, וזו ממש בעיית השעה".
אבל אם היזם נופל, גם הן נפגעות.

"רק בשוליים, כי הפרויקט משועבד להן, כך שהן הראשונות לקבל את כספן, לפני הקונים".

"הקרנות נכנסו למימון בגלל הרגולציה על הבנקים"

גורמים בענף המימון החוץ בנקאי לנדל"ן דוחים את הטענה הזו. לדבריהם, לא פעם קבוצות רכישה נתקעו ללא מימון בנקאי, "ולא בגלל זהות המארגן". לדבריהם, הקרנות נכנסו לוואקום שנוצר בגלל הרגולציה המחמירה שחלה על הבנקים, שהביאה לכך שבמקרים מסוימים הבנקים היו מנועים ממתן מימון לקבוצת רכישה, לא בשל אי סולבנטיות, אלא בשל אי-עמידה בפרמטרים טכניים. גם המארגנים החזקים מממנים פרויקטים במימון חוץ בנקאי כי הרגולציה מקשה עליהם לקבל מימון בבנק.

עו"ד יניב לאור ממשרד עו"ד לאור גבאי: "הסיבה שתחום קבוצות הרכישה חי ונושם היא שמחירי הנדל"ן משתוללים. אנשים קונים קרקע חקלאית באשדוד ונכנסים לקבוצות רכישה כי מבטיחים להם איזה חלום. כשבאים אליי לקוחות אני מבהיר להם שהם עצמם הופכים להיות סוג של יזם קטן. אין מועד מתי הפרויקט יסתיים וגם לא ברור כמה משלמים אם אתה והמארגן שלך יזמים טובים אז אולי תצליחו לחסוך את ה-20%. אם לא, יש סיכוי שתצטרכו להתמודד עם קשיים מרובים. עוברים לצד השני. המארגן משקיע את הכסף בהתחלה, בשיווק אגרסיבי, אבל אין לו אחריות. כל אחד שם 300 אלף שקל כתשלום ראשוני והוא מתחיל להתגלגל הלאה. הוא לא מושקע בפנים. כשבא אליי בן אדם ורוצה להצטרף לקבוצת רכישה אני מבהיר לו שכספו מונח על קרן הצבי". 

 יניב לאור / צילום: דור פזואלו

הרגולציה: "שלא ניתן יהיה למכור זכויות אוויר"

עו"ד זיו כספי: "התחום זה של קבוצות רכישה חי ונושם ללא רגולציה מתאימה. יש הצעת חוק, שאנחנו בלשכת עורכי הדין סייענו בשעתו לכתיבה שלה, שביקשה להסדיר את התחום: לחייב מתאם מלא בין התכנון לקניין - כלומר, שלא ניתן יהיה למכור זכויות אוויר, לחייב בחירת אנשי מקצוע בשלב הראשון - שמאי, מתכנן, לחייב את מעמדו של המארגן - שכרו המומלץ, העיתוי לשכרו".

 עו"ד זיו כספי / צילום: סם יצחקוב

"ההצעה חיזקה מאוד את מעמדה של נציגות הקבוצה כגורם הביניים בין המארגן לחברי הקבוצה, לחייב מימון מלא, לפחות מסגרות אשראי, לכל חברי הקבוצה - כך שמנטרלים את הערבות ההדדית". למיטב ידיעתו, ההצעה מוקפאת בשלב זה.

ארליך: "הפתרון לשוק מונח על השולחן והוא לעשות רגולציה. אגב, גורמים מממנים ‘מייצרים רגולציה’ בעצמם, כי הם מחתימים כל אחד מחברי הקבוצה על ההלוואה בנפרד, ומחתמים בנפרד, ואומרים שאם כסף לא עבר בחשבון הנאמנות אז לא מלווים את הקבוצה. כל הפרצות ידועות. ברור שהסיפורים של אלדד פרי ז"ל וענבל אור מרתיעים, אבל השוק דוחף את האנשים למצוא פתרונות על מנת לקנות דירות. זה לא מסובך לעשות רגולציה. אלה אנשים פשוטים שרוכשים נדל"ן, חשוב להגן על רוכשי הקצה".