מחקר חדש של הכנסת עלול לסבך את הרפורמה הגדולה להתחדשות עירונית

ועדת הפנים והסביבה של הכנסת תדון היום (א') בפרק ד' מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (חוק ההסדרים) בנושא התחדשות העירונית. הדיון אמור להיות מעניין במיוחד, משום שהוא יעלה את סוגיית שיעור בעלי הדירות הנדרש לתמיכה בקידום פרויקט התחדשות ומשמעות המונח "דייר סרבן".

מחקר חדש שערך מרכז המידע והמחקר של הכנסת, וייחשף הערב לראשונה, יוצא נגד הניסיון להקטין את הרוב הדרוש לקידום הפרויקט. על פניו, מדובר במסמך מעניין שהמידע שבו עשוי לטרפד את התיקון לחוק.

עד שנת 2006 נדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם כדי לקדם תוכנית פינוי-בינוי. בשנת 2006 נחקק חוק פינוי ובינוי, הקובע כי רוב של 80% מכל בעלי הדירות שמסכימים לעסקת פינוי-בינוי וחתמו על חוזה מכר, יוכלו לתבוע את מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה, באם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. בשנת 2018 החוק תוקן, ובית המשפט קיבל את היכולת לכפות על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לחתום על ההסכם, ואף לפנותם מדירותיהם.

לפי הצעת החוק שבה ידונו היום, יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שלישים (66%) מבעלי הדירות. התיקון החדש יכלול סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב. במילים אחרות, שיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, יחוזק מעמדו של אדם שבבעלותו כמה דירות לצורך יצירת הרוב הנדרש. בנוסף - וכאן מדובר בחידוש מעניין - גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן. 

לא רק בגלל "דיירים סרבנים"  

דוח שהכין מתן שחק, בעבור מרכז המידע והמחקר של הכנסת בנושא התחדשות עירונית, ויוצג הערב לראשונה בפני וועדת הפנים, מגלה כי אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים", אלא כתוצאה של מגוון נסיבות, כגון פעילות של כמה יזמים במתחם אחד, היעדר כדאיות כלכלית וגם אי-מתן פטור מהיטל השבחה. ניתן לומר איוא ש"הפללת" המתנגדים לפרויקטי התחדשות עירונית אינה נכונה.

עוד קובע הדוח: "לא בית המשפט קובע מיהו 'דייר סרבן', שכן הדבר לא מגיע בדרך-כלל לפתחו של בית המשפט, ולמעשה, השפעת החוק היא בכך שמקנה ליזם, בתמיכת בעלי הדירות שמסכימים לעסקה, כוח רב להפעיל לחץ על בעלי הדירות שאינם מסכימים לעסקה, גם אם מדובר בהתנגדות שנובעת מסיבות שונות שאינן מתאימות למודל 'הדייר הסרבן', או להגדרות המשפטיות בנושא, כדי שיסכימו לעסקה". השאלה הנשאלת היא למה לתת עוד כוח הרתעתי ליזמים נגד בעלי הדירות.

עורכי המחקר נוהגים משנה זהירות אך יוצאים בצורה ברורה נגד הלחץ המופעל על דיירים המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית: "משמעות ההצעה היא הקדמת הליך התביעה כלפי בעלי דירות שאינם מסכימים לעסקה לשלב בו עדיין לא ידוע מהי התוכנית שתאושר בהליך התכנון הסטטוטורי, ובתוך כך, מתן זכויות הבנייה שיאושרו לפרויקט.

"למעשה, בשלב זה עדיין אין מוצר או אובייקט שלגביו יכולים בעלי הדירות להחליט אם הם מסכימים לעסקה או לא, ולכן לא ידוע אם התמורות שהיזם הבטיח לבעלי הדירות בעסקה, אכן יתאשרו על-ידי מוסדות התכנון, או שלאחר אישור התוכנית יהיה על היזם ובעלי הדירות לפתוח את ההסכמים ולשנות את התמורות בהתאם לתוכנית שאושרה או לסגת מההסכם. כלומר, שבשלב זה, חוסר הוודאות התכנוני, הכלכלי והקנייני של בעלי הדירות גבוה מאוד ביחס לפרויקט בכלל ולתמורות שלהם בעסקה בפרט". 

דמוניזציה של "הדייר הסרבן"

מחבר הדוח של מרכז המידע והמחקר של הכנסת זהיר אומנם, אך נקל להבין כי הוא רואה את הדמוניזציה של "הדייר הסרבן" כשלילית: "מאז חקיקת חוק פינוי-בינוי בישראל בשנת 2006 נפוץ השימוש במונח דייר 'סרבן' או 'סחטן' בשיח ההתחדשות העירונית בישראל, בדיוני הכנסת ובחקיקה.

"כאמור, המונח 'דייר סרבן', בתרגומו הקלוקל של המונח מהשיח הכלכלי באנגלית, מתייחס למודל תאורטי של כשל שוק מסוים בעסקאות ריכוז בעלויות בהן נדרשת הסכמת כל הבעלים. לעומת זאת, השימוש במונח זה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל רחב הרבה יותר, ולעיתים נעשה כתיוג שלילי המכליל את כל בעלי הדירות שאינם מעוניינים בתוכנית פינוי-בינוי שהוצעה להם על-ידי היזם, גם אם טעמיהם, מניעיהם ומטרותיהם שונים, וגם אם הם אינם בעמדת המיקוח הייחודית המאפיינת את 'הדייר הסרבן'".

גישה שונה מציג ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, "הקטנת הרוב הדרוש אינה מחייבת את הדייר שמתנגד לפרויקט לחתום על ההסכם, אלא מאפשרת לרוב הדומם של הדיירים שהסכימו, לברר את סוגיית ההתנגדות בבתי המשפט ולמנוע התנגדות בלתי סבירה ובלתי מוצדקת.

"אם מדינת ישראל חפצה בהוצאה לפועל של התחדשות עירונית שתמנע מבתים ישנים לקרוס, תגן על תושבים מפני טילים ורעידות אדמה ותגדיל את היצע הדירות במרכזי הערים, במקום להפשיר ריאות ירוקות ושטחים פתוחים - כנסת ישראל חייבת לאשר רפורמה זו".