המוסדיים לומדים להכיר - עדיף בית להשכיר

השילוב בין משבר הקורונה לסביבת הריבית האפסית גורם עליות מחירים חדות בשוק הנדל"ן למגורים בעולם, בקצב המהיר זה 30 שנה. על פי מדד מחירי הדיור העולמיים (Global House Price Index), במהלך 2020 נרשמו בעשר מדינות עליות מחירים דו-ספרתיות, ובכללן בארה"ב, וברבות ממדינות אירופה. מגמה זו הועצמה משמעותית ב-2021.

בעשור האחרון, הריביות האפסיות דחפו מעלה את מחירי הנכסים בעולם, ובפרט הנדל"ן. לאחר מכן, משבר הקורונה יצר השפעות נוספות. הדפסות כספים מאסיביות לתמיכה בכלכלות הגבירו חששות מאינפלציה, ותמכו ביתרונות השקעה בנדל"ן כנכס ריאלי.

נוסף על כך, הסגרים המתמשכים והמעבר לעבודה מהבית המחישו את הסיכון בנכסי נדל"ן מסחריים ומשרדים, ומנגד העלו דרמטית את החשיבות של סביבה ביתית מרווחת, ואפשרו התרחקות ממרכזי התעסוקה. הדבר הביא לזינוק מוגבר במחירי הנדל"ן למגורים, ובפרט במחירי הבתים הפרטיים. 

  

עליות חדות בארה"ב

קצב עליית מחירי הדיור ב-2021 בארה"ב עולה על 20% בערים רבות. להערכתנו, הדבר נובע ממספר מאפיינים ייחודיים וארוכי-טווח, שצפויים להתקיים שנים ארוכות.

ראשית, בארה"ב קיים מחסור משמעותי בהיצע דיור למגורים, למול ביקוש מאמיר. זאת בפרט לגבי בתים פרטיים. לדוגמה, לפי דוח שפרסמה סוכנות הדיור הממשלתי פרדי מק במאי 2021, ישנו מחסור של כ-3.8 מיליון בתים פרטיים.

שנית, ישנה עלייה משמעותית בביקוש לדיור הנובעת מכניסה מאסיבית של דור המילניום לשוק. מדובר ב-70 מיליון איש בגילי 20-35, אשר יוצרים משקי בית חדשים בהדרגה וזקוקים לפתרונות דיור חדשים.

שלישית, משקיעים מוסדיים נכנסים להשקעות עתק בשוק הדיור בארה"ב, ובפרט בשוק הבתים הפרטיים, לצורכי השכרתם. זאת, כדי להפיק תשואות מהשילוב בין תשלומי השכירות לעליות הערך המתמשכות. אותם משקיעי ענק מתחרים באנשים פרטיים על רכישות בתים ודוחפים את עליות המחירים.

מגמה זו מתקיימת אומנם במדינות נוספות בעולם, בעיקר באירופה, אך בארה"ב היקפיה גדולים במיוחד. להמחשה, במחצית הראשונה השנה רכשו מוסדיים בתים פרטיים בארה"ב בסך 87 מיליארד דולר. בערים כגון סיאטל ופניקס נמכרה בחודשים האחרונים אחת מכל ארבע דירות לגוף מוסדי. 

  

אוקיינוס כחול

עד לאחרונה התמקדו המוסדיים בשוק הנדל"ן בארה"ב במתחמי "Multi-Family" - מקבצי דירות החולקים מתחם משותף, רשומים בטאבו כיחידה אחת וכוללים שירותים משותפים לדיירים במתחם. כתוצאה מכך, מוסדיים מחזיקים כיום ב-55% מנכסי המולטי-פמילי.

ככל שוק הדיור, גם מחירי הדירות במתחמי מולטי-פמילי עלו משמעותית, בשיעור של כ-13% מתחילת 2021, תשואה נאה, אך נמוכה בהרבה מעליות מחירי הבתים הפרטיים, שעלו בתקופה בממוצע ב-23%.

בניגוד לשוק המולטי-פמילי רווי המשקיעים, פחות מ-2% משוק הבתים הפרטיים נמצאים כיום בבעלות מוסדיים.

להמחשת היקף הפוטנציאל, שווי שוק הדיור בארה"ב הוא 10 טריליון דולר, ווהשוק מכיל 125 מיליון משקי בית. כשליש מהשוק מורכב מבתים פרטיים, קרי יותר מ-40 מיליון בתים פרטיים, בשווי מצרפי של יותר מ-3 טריליון דולר. מתוך הבתים הפרטיים כ-44% מושכרים.

כלומר, פוטנציאל שוק הבתים הפרטיים להשכרה (Single Family Rentals, ובקיצור SFR) הינו כ-17 מיליון בתים בשווי כ-1.5 טריליון דולר, והוא צפוי לגדול מהותית בשנים הקרובות. לפי נתוני סוכנות הנדל"ן האמריקאית Amherst, שווי השוק של הבתים הפרטיים גבוה ב-40% מכל שוק המשרדים בארה"ב.

השילוב בין שיעור השקעת המוסדיים הנמוך בשוק ה-SFR כיום לגודלו העצום ופוטנציאל הצמיחה, הופכת אותו ל"אוקיינוס כחול" נדיר בתנאים הקיימים בשוקי ההון. האמור משתלב עם פוטנציאל לתשואה גבוהה מהשילוב בין דמי השכירות לעליות ערך הנדל"ן לאורך זמן.

עצם המעבר של מוסדיים לרכישת בתים פרטיים בודדים אינו טריוויאלי, בהתחשב בנטל התפעולי הכרוך בניהול בתים פרטיים נפרדים.

הדבר מתאפשר לאחרונה בשל מספר גורמים, שעיקרם שילוב בין חברות ניהול SFR, שקמו והתרחבו בשנים האחרונות, לשיפורים טכנולוגיים שהפכו את תהליכי הרכישה, ניהול הגבייה ומעקב אחר תחזוקת נכסים ליעילים וזולים יותר.

זינוק בביקוש לשכירות

האסטרטגיה החדשה של המוסדיים להשקעה ב-SFR נתמכת בגידול משמעותי בביקוש לשכירות בארה"ב, ובפרט בבתים פרטיים. ביקוש זה נובע ממספר גורמים משמעותיים וארוכי-טווח, ובראשם השפעת עליות המחירים על יכולת משקי הבית לרכוש דירה.

להמחשה, משק הבית האמריקאי הממוצע נדרש כיום ל-32.1% מההכנסה החודשית כדי לשלם את המשכנתה, הנתון הגבוה ביותר משנת 2008, ועלייה של 10% רק מתחילת השנה.

האמור משתלב עם ירידה בהיצע המשכנתאות בארה"ב, בפרט למשקי בית צעירים ללא היסטוריית אשראי מספקת. זאת, בשל החמרת נוהלי החיתום והעלייה בדרישות ההון החלות על הבנקים תחת באזל III, בעקבות המשבר הפיננסי ב-2008. כתוצאה מכך, משקי בית צעירים רבים נדחפים מחוץ לשוק הבעלות, בהיעדר מימון.

מגמה זו בולטת במיוחד בקרב "דור המילניום", המכונה גם דור ה-Y, המורכב מילידי שנות ה-80 וה-90, ויוצר ביקושים גבוהים ואיתנים לשכירות שנים רבות קדימה.

דור המילניום מפגין בפרט העדפה חסרת תקדים להתגורר בבתים מרווחים בשכירות, והתרחקות מ"החלום האמריקאי" לבעלות על דירה, שאפיין את הוריהם, המכונים גם דור הבייבי-בומרס (ילידי השנים 1946-1964) ודור ה-X (מ-1964 עד 1980).

להמחשת האמור, דור המילניום מחזיק בבעלותו כיום רק 4% משוק הנדל"ן בארה"ב. לצורך השוואה, כאשר ילידי דור הבייבי-בומרס היו בגילם, הם החזיקו 32% מהשוק.

כתוצאה ממאפייני הביקושים לשכירות, שיעורי התפוסה בשוק ה-SFR כיום גבוהים במיוחד, ועומדים על כ-97%, רבים מהם משקי בית אמידים יחסית שהכנסתם השנתית עולה על 75 אלף דולר.

לא בכדי, הגופים המנהלים מתחמי SFR בארה"ב מדווחים על שיעור גביית שכירות הנושק ל-100%.

לאור כל האמור, להערכתנו שוק ה-SFR בארה"ב יהפוך בשנים הקרובות לנכס ליבה בתיקי מוסדיים רבים. באפשרויות ההשקעה המתפתחות בו, בתשואות וגם בסיכונים, נדון בכתבת ההמשך בשבוע הבא.

הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם