משקיעי הנדל"ן - הפתרון, לא הבעיה

לפעמים נדמה שתמיד יהיה במשרד האוצר מי שיתעקש לתקוע מקלות בגלגלי הצמיחה של המשק. לאחרונה פורסמה היוזמה של האוצר להעלות חזרה את מס הרכישה לרף של 8%, לאחר שביולי 2020 המס ירד ל-5% בזמן כהונתו של ישראל כץ, שר האוצר לשעבר.
הפעם האחרונה שמס הרכישה עלה, הייתה ב-2015 בזמן כהונתו של משה כחלון כשר אוצר, במטרה לצנן את שוק הדיור. כחלון בחר לצייר מטרה על גב המשקיעים והציגם כ"אויבי הציבור".

לכאורה, משרד האוצר מחפש קיצורי דרך כדי למלא את קופת האוצר.

לאחר שכחלון העלה את מס הרכישה בשנת 2015, המשקיעים חיפשו אפשרויות אחרות להשקיע את כספם, כתוצאה מכך אנו רואים כיצד בעקבות מהלך העלאת מס הרכישה, אנשים רבים חיפשו היכן להשקיע את כספם בנדל"ן, אחת האפשרויות הזמינות שעמדה לנגד עיניהם בתקציב מוגבל של כמה מאות אלפי שקלים הייתה ההשקעה בחו"ל, בעיקר בארה"ב.

בשנה שבין 2018-2019 למשל, יצאו כמעט 3 מיליארד דולר להשקעות נדל"ן בארה"ב בלבד. על פי שער דולר-שקל דאז, מדובר בזליגה של כ-10.8 מיליארד שקל ממדינת ישראל.

ההערכות מדברות על זליגה של כ-2 מיליארד דולר בכל שנה בממוצע למשך אותן 6 שנים, ובסה"כ 12 מיליארד דולר. כשאנחנו זוכרים שכחלון סיים את הקדנציה שלו עם בור של 50 מיליארד שקל לפני הקורונה, אפשר להבין באירוניה כי אותה מלחמה אומללה שלו במשקיעים, עלתה למשק בזליגה של בערך 40 מיליארד שקל, ועוד כ-7 מיליארד שקל בעלויות "מחיר למשתכן".

עוד ניסיון מטופש למלא את הגירעון באוצר

ומי הם המשקיעים תאבי הבצע האלה? ולמה הם משקיעים בנדל"ן דווקא?

רוב המשקיעים בנדל"ן, הרי אינם טייקונים, אלא עמך ישראל, מדובר באנשים רגילים מהשורה, שעובדים כשכירים בסקטורים הציבורי והפרטי או מחזיקים עסקים קטנים כעצמאים. אנשים המשלמים מסים על הכנסותיהם.

בעשורים האחרונים, הם למדו כמה דברים על מדינת ישראל:

קודם כל, אף אחד לא ידאג להם בעתיד. מוסד הארכאי שנקרא ביטוח לאומי, סובל מגירעונות עתק, והצבירות לפנסיה נמוכות מדי. וזה אומר שכאשר יגיעו לגיל קצבה - אם לא דאגו למקורות הכנסה פאסיביים, הם יזדקנו בעוני.

עוד נקודה היא פיזור סיכונים - רבים עדיין זוכרים את הטראומות של הפסדי הבורסה במפולות של שנות 2000 ו-2008. זה לא אומר שלא משקיעים בבורסה, אבל בהחלט מן הראוי שלא לשים את כל הביצים שלנו בסל אחד.

ירושה - יותר ויותר ישראלים מבינים שאם אחד המפרנסים במשפחה ילך לעולמם, רוב הכסף שחסך ילך איתו. לעומת זאת, כשאדם רוכש דירה, והולך לעולמו - היורשים שלו מקבלים את הדירה נקייה ממשכנתה, ויש להם נכס לכל החיים.

רוב אוכלוסיית משקיעי הנדל"ן הם אנשים מן השורה המרוויחים משכורות בטווח שבין המשכורת הממוצעת למשכורת החציונית ואת הרכישות שלהם הם בדרך-כלל מבצעים בעסקאות יד שנייה זולות בפריפריה החברתית של ישראל, שם הדירות יותר זולות.

רוב העסקאות ממילא נעשות באזורים בהם משפחות צעירות אינן מעוניינות לחיות ולגדל את ילדיהן, אלא מחפשות את האפשרות להתקדם ולעלות במעמד הסוציו-אקונומי.
לכן דירות אלו מושכרות בדרך-כלל לאוכלוסייה המבוגרת יותר הנשארת בסביבת הפריפריה, אנשים בתחילת חייהם המחפשים אפשרויות דיור זולות או אוכלוסיות מזדמנות כמו סטודנטים הבאים רק לתקופת הלימודים.

הבעיה החמורה ביותר בהעלאת מס הרכישה למשקיעים היא לא רק שזהו מהלך פופוליסטי ששוב מטרתו לצייר את המשקיעים כאויבי העם.

אלא שזהו ניסיון מטופש נוסף, למלא את הגירעון באוצר ע"י הטלת מיסוי נוסף, כשההיסטוריה כבר לימדה אותנו שהעלאת מס הרכישה לא תפתור את בעיית הגירעון ואולי אף תעמיק אותו כתוצאה מהנזק ההיקפי שייוצר.

הכותב הוא יזם, משקיע ובעל הבלוג "גורו נדלן"