כורח המציאות, אבל התחדשות עירונית היא אירוע הנדל"ן המורכב ביותר שקיים

"התחדשות עירונית היא הדבר הגדול הבא בנדל"ן" - הקלישאה הזו נשמעת בארצנו כבר למעלה מעשר שנים, אבל בשטח לא קרה הרבה. עם זאת, כולם כבר מבינים היום כי מדובר בכורח המציאות, במיוחד באזור תל אביב. ואם המציאות כיום אינה מעודדת את הפעילות הנדל"נית המורכבת הזו - חייבים לכופף אותה.

● המדינה מתעלמת משלל חסמים להתחדשות עירונית ומתמקדת בבעלי הדירות
● "חברת בנייה שלא תפעל בתחום ההתחדשות העירונית לא תהיה קיימת באזורי הביקוש בעוד כמה שנים"

בהיבט של התחלות בנייה, התחדשות עירונית מהווה כיום כחמישית מכלל היקפי הבנייה למגורים בישראל. כלפי חוץ זה נשמע מספר מכובד, אבל רוב הדירות המוקמות הן במסגרת תמ"א 38, שאמורה להתבטל בעוד כשנה. חלקה של ההתחדשות העירונית האמיתית המועדפת, פינוי-בינוי, התמצה בשנה שעברה ב-5% בלבד מהיקפי התחלות הבנייה הארציים, וזו בעיה קשה.

התחדשות עירונית במהותה היא אירוע הנדל"ן המורכב ביותר שקיים: מורכב מבחינה חוקית, תכנונית, תשתיתית, מוניציפלית וכמובן שגם קניינית. משתתפים בו הרבה שחקנים (יזמים, בעלי דירות, רשויות מקומיות, ועדות מחוזיות ושכנים), וכל תזוזה ושכנוע של אחד מהצדדים - נמשכים שנים. קידום פרויקטים מהסוג הזה אורך פעמים רבות למעלה מעשור.

מצד שני, שוק הנדל"ן לא ממתין לאף אחד. שליש מהעסקאות שמבוצעות על דירות בשנה, כ-35 אלף, מבוצעות בת"א ובערים שסובבות אותה; סך התחלות הבנייה במחוזות ת"א והמרכז מגיעות לכ-25 אלף בשנה.

רוב העסקאות אמנם מבוצעות על דירות יד שנייה, ואולם, בשנים האחרונות, ובמיוחד לאחר הקורונה, ניכרים בציבור שינויי טעמים מהירים, שלמעשה מוציאים מהמחזור לא מעט דירות: הראשונות שעברו תהליך כזה, כבר אחרי מלחמת לבנון השנייה, היו דירות לא ממוגנות. בהמשך, ככל שבעיות התחבורה והחניה התגברו, המניות של דירות ללא חניה ירדו.

ולאחרונה, בעקבות כניסת הקורונה לחיינו, נרשם גידול אדיר בביקושים לדירות עם מרפסות גדולות ומרווח עבודה גדול, שיאפשר עבודה ואף לימודים מהבית. הדבר הביא לגידול בביקושים לדירות גדולות יותר. אם דירת 4 חדרים מלפני 30 שנה הגיעה לשטח ממוצע של כ-90 מ"ר, היום קיימת דרישה שתהיה גדולה ב-20%.

התוצאה של כל זה: פער גדול בין כמות הדירות המוצעות למכירה לכמות הדירות המבוקשות. את הפער הזה ניתן לצמצם רק באמצעות התחדשות עירונית, כי הקרקעות לבנייה - במיוחד באזור תל אביב - מצטמצמות, בעוד שהביקוש רק גובר.

זה למעלה משנתיים שמשרד המשפטים מקדם תיקונים לתקנות התכנון והבנייה, שיקלו על בעלי דירות בבית משותף לקדם עליו תוכניות חדשות, בהן התחדשות עירונית, ויצמצמו חלק מהבעיות הקנייניות הרבות שהתגלו בשנים האחרונות, שגרמו עיכובים תכנוניים וסכסוכי שכנים.

הבעיה, שבמסגרת הממשלות הלא מתפקדות הקודמות - לא ניתן היה לקדם את החקיקה החדשה. הממשלה הנוכחית תצטרך להאיץ את אישורה.

  

אבל זה לא יספיק, ויצטרכו עוד לפעול רבות בתחומי התכנון והשלטון המקומי, כדי שזמן תכנון וביצוע של פרויקטים כאלה יגיע לתחום הסביר. בהדרגה התובנה הזו מחלחלת למוסדות השונים, ונראה כי הסטטיסטיקה הדלה של התחום תעבור מהפך רציני מאוד בשנים הקרובות.

לאור זאת, אין שום פלא שעוד ועוד חברות גדולות כבר מתחילות להניע מהלכים בתחום הזה. עם מעט סבלנות, הן יצליחו למצות את הרווחיות הפוטנציאלית הרבה הגלומה בענף.