המרכזים הלוגיסטיים לא עוצרים: המחירים זינקו בעשרות אחוזים בתוך שלוש שנים

לפני שבועות אחדים השלימה אמות השקעות, שבשליטת קבוצת אלוני חץ, את רכישת הפארק הלוגיסטי צריפין בהשקעה של 1.52 מיליארד שקל פלוס מע"מ. היא רכשה את הפארק מידי החברה לניהול קופת התגמולים והפנסיה של עובדי הסוכנות היהודית. זו כמובן עסקה ייחודית, גם בגלל הסכום הגדול ששולם, וגם בגלל ההיקף (כ-274 דונם, מהם 224 דונם המיועדים למחסנים, מפעלים ובתי מלאכה שונים ומשרדים). אבל היא לא הייתה היחידה השנה בתחום הזה.

חברת יובלים, שפעלה עד לאחרונה בתחום המגורים והמשרדים, נכנסה לתחום המרכזים הלוגיסטיים באמצעות רכישת קרקע בסגולה בפתח תקווה ב-165 מיליון שקל. העסקה נעשתה בשיתוף קבוצת יוקה פארק, והחברות הודיעו כי בכוונתן להקים יחד מרכז לוגיסטי בהשקעה של 560 מיליון שקל.

  

ביולי הודיעה חברת קרדן וקבוצת גבע כי היא מקימה זרוע פעילות חדשה בתחום הלוגיסטיקה, ושתיהן יחד רכשו קרקע בשטח של 27.4 דונם באזור התעשייה שוהם, תמורת 90 מיליון שקל. על חטיבת הקרקע מתוכנן פרויקט לוגיסטי עם שימושים מעורבים, שיכלול חוות שרתים, מחסן קירור אוטומטי ומבנה רמפה, בהיקף השקעה שמוערך ב-800 מיליון שקל.

העסקאות הללו ואחרות מלמדות על המשך הפריחה של המרכזים הלוגיסטיים, מבנים שמאפשרים ליבואנים לאחסן סחורה בדרך להפצה לנקודות המכירה או ללקוחות הקצה.
מבדיקה שערכה עבור גלובס לשכת שמאי המקרקעין בראשות חיים מסילתי ובאמצעות שמאי המקרקעין חזקיה העצני, עולה שעלויות השכירות של מרלו"גים נמצאות בעלייה רצופה. באזורי המרכז, השרון, השפלה והדרום עלו המחירים בממוצע בכ-15%, בירושלים, בכ-4% ועליה מרשימה בצפון, בכ-23%.

  

בלשכת השמאים בדקו גם את דמי השכירות, ומצאו שהמחירים הגבוהים ביותר נמצאו במרכז, והגיעו לכ-51 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2021, לעומת כ-47 שקל למ"ר בשרון ובשפלה, כ-37 שקל למ"ר בירושלים ובצפון, וכ- 33 שקל בדרום. עם זאת, בלשכה מציינים כי במכרזים הנערכים בשנים האחרונות בדרום נרשם ביקוש הולך ועולה לקרקעות המיועדות לאחסנה - וצפוי שמגמה זו תתבטא בעתיד בעלות דמי השכירות לאחסנה.

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "בחמש השנים האחרונות אנו רואים עלייה עקבית גם במחירי הקרקעות המיועדות להקמת מרלו"גים וגם במחירי הנכסים עצמם. לפני הקורונה העלייה נבעה בין היתר מהחשש מכניסת אמזון לישראל, והחברות הישראליות החלו להשקיע בסחר המקוון כדי לתת מענה לתחרות מול ענקית המסחר האמריקאית. אמזון עדיין לא נכנסה לארץ ואף אחד לא יודע מתי תיכנס, אבל הקורונה אחראית ללא ספק לבוסט נוסף שהקפיץ את הביקושים למרלו"גים בכל רחבי הארץ. הסגרים האיצו את תחום הסחר המקוון בישראל".

הקרקעות: עלייה של עשרות אחוזים

שמאי המקרקעין חזקיה העצני מציין כי כדי למקסם את ניצול שטחי המרלו"גים, גובה התקרה שהיה הנהוג עד לאחרונה, עד 13 מטר, עולה לטווח של 24-26 מטר ואפילו 36-40 מטר.

ישראל יעקב: "העלייה החדה ביותר בביקושים ובדמי השכירות הם במרלו"גים החדשים, שמעבר להבדלים בגובה יש להם גם שכבות נוספות של בידוד לעומת הישנים, וטכנולוגיות חדשות".

מבדיקה שערכו במשרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין עולה כי מ-2017 ועד מחצית 2019 חלה עלייה של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות של מרלו"גים. "על פי מכרזים על קרקעות לתעשייה וניתוח של שומות שערכנו במשרד, רואים שבנתניה עלו המחירים בכ-47% מ-1.8-2 מיליון שקל ל-2.9-2.6 מיליון שקל ואיתם מחירי השכירות עלו ב-28%: מ-35 שקל למ"ר ל-45 שקל למ"ר.

"בכפר סבא מחירי הקרקעות עלו ב-42% בשלוש השנים האחרונות, מרמה של 2.2 מיליון שקל ל-3.1 מיליון שקל. בבאר טוביה מדובר על עלייה של 20%, מממוצע של 2 מיליון שקל ל-2.4 מיליון שקל.

"מינואר 2020 ועד המחצית הראשונה של 2021 אנו רואים את המשך עליות המחירים.
"גם בחדרה עלו המחירים. לדוגמה, ב-20 בדצמבר 2020 באזור התעשייה בחדרה נמכרה יחידת קרקע המשתרעת על פני 2,155 מ"ר המיועד למרלו"ג תמורת 10 מיליון שקל - שזה 4,640 שקל למ"ר. באפריל 2021 נמכרה באותו אזור יחידת קרקע של 962 מ"ר תמורת 5 מיליון שקל - מדובר על 5,197 שקל למ"ר".

יעקב מציין כי בדרום הארץ העליות מתונות יותר. "באזור אשקלון המחיר הממוצע של מרכזי הלוגיסטיקה עלה מכ-1.7 מיליון שקל ל-2-2.1 מיליון שקל. בקריית גת מדובר על עלייה קלה של 100-150 אלף שקל ל-2.3 מיליון שקל".

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מעריך שהעליות לא נגמרו: "מדובר באחד המוצרים היותר אטרקטיביים בתחום. אנחנו רואים כיצד המסחר המקוון תופס נפח יותר ויותר גדול בעולם הקמעונאות ויש לזה השלכה ישירה על תחום המרלו"גים. אני מעריך שמדי שנה נראה עלייה של 7-8% במחירי מכירה של שטחים לטובת מרלוגים".

ההשפעה של צה"ל: הטכנולוגיה

כחלק מפינוי מחנות צה"ל לטובת הקמת שכונות מגורים, עתידים להתפנות 17 בסיסי צה"ל המשמשים כיום לאחסנה ואחזקה, והפעילות בהם תעבור לשלושה מרכזים לוגיסטיים גדולים שיוקמו בצפון (ליד צומת גולני), באזור המרכז (צמוד לצומת שוהם) ובצפון הנגב (בקרבת קיבוץ משמר הנגב). שיכללו סה"כ 225,000 מ"ר לוגיסטיקה + 25,000 משרדים.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן מבעלי חברת SK שמאות מקרקעין, המשמש כאל"מ בשירות מילואים פעיל במרכז האספקה האחוד, סבור כי "להקמת המרכזים הלוגיסטיים תהיה השפעה על כל שוק המרלו"גים בישראל בדגש על המשך עליית שווי.

"הפרויקט המדובר כלל מכרז PFI עם מרכיבי מימון, תכנון, הקמה ותפעול על ידי החברות אוריין ושפיר, אשר זכו בהקמת הפרויקט בעלות של 1.25 מיליארד שקל למשך כ-26 שנה ממועד החתימה על ההסכם".

את ההשפעה על תחום המרלו"גים האזרחי רואה כהן דווקא בהיבט הטכנולוגי: "במרכזים של צה"ל תהיה חדשנות טכנולוגית בקנה מידה בינלאומי בהיבטי אחסון, ניהול מלאי, ליקוט והפצה בשילוב רובוטיקה. אימוץ הטכנולוגיות החדשות ע"י המגזר האזרחי יוביל לשיפור דרמטי בתפעול, ביעילות וברווחיות של המרל"וגים במגזר האזרחי, ומכאן קצרה הדרך לעליית שווי נוספת".