חברות הביטוח מגדילות את ההימור על יזמיות נדל"ן

מחירי הדירות מזנקים, היקפי המשכנתאות החדשות שוברים שיאים ומניות חברות הנדל"ן היזמי מניבות תשואות חלומיות מתחילת השנה. הפריחה בשוק הדירות המקומי לא נעלמת מעיניהם של קברניטי קבוצות הביטוח, המחפשות השקעות שיניבו תשואה עודפת לחוסכים אצלן ולתיקי הנוסטרו שלהן. הללו ממשיכות להסתער על פרויקטים של נדל"ן, ובנוסף, במגמה שתופסת תאוצה, להשקיע בהון של חברות הנדל"ן היזמיות עצמן.

האחרונה לעשות זאת היא קבוצת הביטוח הפניקס, אשר תשקיע כ-100 מיליון שקל ב-25% ממניות חברת הנדל"ן הפרטית בנייני העיר הלבנה, בבעלותו של היזם איציק בן-שוהם ובניהול גבי קלמן, לפי שווי חברה של 350-400 מיליון (אחרי הכסף). מהפניקס נמסר כי סך ההשקעה בעיר הלבנה, העוסקת ביזמות נדל"ן בת"א, עשוי להגיע, באמצעות העמדת מימון, עד ל-420 מיליון שקל. זאת במטרה לתמוך בעסקאות חדשות, בעיקר בפרויקטים המתאפיינים בעירוב שימושים, לדוגמה שילוב של מלון, מתחם מגורים ומרכז מסחרי.

שיתוף הפעולה בין הפניקס לבנייני העיר הלבנה החל בחודש מרץ האחרון, בעסקה שבמסגרתה רכשו יחדיו את "מתחם בזק" בפינת הרחובות סעדיה גאון ולינקולן בת"א בתמורה ל-183 מיליון שקל. הנכס, בשטח של כ־4.5 דונמים, נרכש על ידי קרן ריאליטי בשנת 2015 תמורת 122 מיליון שקל.

 איציק בן שוהם, מייסד ויו''ר בנייני העיר הלבנה / צילום: ליז כדר

על המגרש קיימים היום מבנים ששימשו בעבר כמרכזיית תקשורת ומשרדים של בזק, ושטחם הכולל כ־7,850 מ"ר, מחציתם תת־קרקעיים. המוכרת, ריאליטי, קדמה בשנים האחרונות תב"ע חדשה למקום הלמטרות מגורים ומסחר. 

התרחבה משימור להתחדשות ולמלונאות

עסקת רכישת המניות מצד הפניקס מתבצעת על רקע צמיחתה של בנייני העיר הלבנה, שהחלה כיזמית בתחום המבנים לשימור בתל אביב ומאז התרחבה לתחומי ההתחדשות עירונית, המלונאות ופרויקטים נוספים בעירוב שימושים.

בתחום המלונאות, בנייני העיר הלבנה שותפה בהקמת 12 בתי מלון ברחבי העיר, הכוללים למעלה מ-1,400 חדרים. חמישה מהמלונות, בהיקף של כ-600 חדרים, הם בבעלות משותפת עם חברת ישרוטל. בין מלונות אלו נמצאים הפרויקט רחב ההיקף בכיכר בזל, הכולל גם שטחי מסחר ומגורי יוקרה שייהנו מהשירותים המלונאיים.

בתחום המגורים, בנייני העיר הלבנה מקימה כ-1,200 יחידות דיור במיקומים מרכזיים בעיר. מנוע צמיחה נוסף של החברה הוא ניהול צבר זכויות לניוד מבניינים לשימור בעיר, בשווי של כ-300 מיליון שקל.

הראל: שורה של השקעות ומגעים

ההשקעה של הפניקס בבנייני העיר הלבנה היא האחרונה לפי שעה בשורה של השקעות שבוצעו על-ידי חברות הביטוח ביזמיות נדל"ן מקומיות. בתחילת החודש השלימה קבוצת הראל את העסקה לרכישת 20% מחברת עץ השקד נדל"ן. הראל השקיעה בעץ השקד 60 מיליון שקל, לפי שווי חברה של כ-300 מיליון שקל אחרי הכסף. בהראל ובעץ השקד ציינו כי כחלק משיתוף פעולה זה, השתיים יקימו תאגיד משותף אשר יפעל לבניית מקבצי דיור המיועדים להשכרה.

עבור הראל זו אינה ההשקעה היחידה חברת נדל"ן שפעילה בשוק המגורים. בחודש יולי פורסם בגלובס על מו"מ להשקעה בחברת הנדל"ן הוותיקה אלמוג (כ.ד.א.י). הראל, על פי אותו פרסום, מקיימת מגעים לרכישת כ-20% מחברת הנדל"ן הפרטית, בהשקעה המוערכת בכ-140 מיליון שקל לתוך החברה, המשקפת שווי של כ-700 מיליון שקל לאלמוג אחרי הכסף.

זאת ועוד, בחודש ינואר השקיעה קבוצת הביטוח 40 מיליון שקל בחברת הנדל"ן היזמית חנן מור, הנסחרת בבורסה, שבה היא מחזיקה כיום בכ-9% מהון המניות; מאז ההשקעה עלתה מניית חנן מור בכ-30%.

חודשים ספורים לפני כן חברה הראל לחברת הנדל"ן הפרטית תדהר, לשיתוף פעולה בתחום הייזום, הפיתוח והרחבת תיק הנדל"ן שלהן, כשהכריזו על "שיתוף פעולה אסטרטגי בהיקף של מיליארדי שקלים בשוק הנדל"ן המניב".

בשיחה שקיים עם גלובס בחודש יולי, התייחס איציק טאוויל, מנהל אגף הנדל"ן והאשראי בהראל, להשקעות ביזמיות הבנייה, והסביר כי הן מאפשרות להראל ליהנות גם ממכירות שחברת הנדל"ן מבצעת כחברה יזמית.

"אנחנו רוצים לעשות הרבה פרויקטים, ובמקביל, ולכן חברנו ליזמים. עם ההשקעות שביצענו באותן חברות (עץ השקד ותדהר), הראל מרוויחה מכל העולמות - יש לנו פלטפורמה משותפת עם יזמים שמתכננים, בונים, מתנהלים מול הרשויות, ומביאים את היכולות היזמיות של החברות שלהן, ואנחנו מביאים את היכולות הפיננסיות. אם ננהל את זה נכון יחד, יהיה לנו קל לקבל פרמיה על מחיר השוק. אנחנו רוצים גם ליהנות מעליית המחירים הנוכחית, וגם ליהנות לטווח ארוך בתחום ההשכרה".

כלל ביטוח הצטרפה למחזיקות בצמח המרמן

כאמור, גם כלל ביטוח לא טומנת את ידה בצלחת, ובחודש מאי רכשה מניות של חברת הנדל"ן הבורסאית צמח המרמן, בהקצאה פרטית, תמורת כ-50 מיליון שקל (מחזיקה 9.6% מהון החברה). בכך היא הצטרפה להפניקס, שמחזיקה 11.14% בצמח המרמן, ולהראל שמחזיקה ב-11.46% מהמניות.

  

העסקה בין צמח המרמן ובין כלל ביטוח נעשתה אחרי זינוק שנתי של קרוב ל-150% שהציגה מניית חברת הנדל"ן. כלל רכשה את המניה לפי מחיר של 26 שקל למניה, השקעה המניבה נכון להיום תשואה של 15% בחמישה חודשים.

בנוסף, החלה כלל ביטוח אשתקד לשתף פעולה עם חברת ברקת, בניהולו של עדי גזית (המחזיק בה יחד עם צמד המשקיעים גיל דויטש ורוני בירם), לצורך מימון פרויקטי נדל"ן. ההלוואה הראשונה שבמסגרתה השתלבה כלל ביטוח ופיננסים היא ליווי בנייה בסך של כ-130 מיליון שקל לקבוצת בעלי קרקע, לצורך בניית פרויקט מגורים בדרום-מערב בת ים.

מגדל יוזמת בעצמה פרויקטים

גם חברת מנורה מבטחים נמצאת בעולם יזמיות הנדל"ן, ובחודש נובמבר 2020 חתמה על הסכם עם קבוצת הבנייה בסט, להקמת שותפות עסקית לייזום ופיתוח נכסי נדל"ן. ההסכם מעגן שותפות מלאה בחלקים שווים בין החברות, ובמסגרתו בכוונתן להשקיע במיזמי נדל"ן בישראל ובחו"ל.

חברת הביטוח מגדל נכנסה לתחום לפנים שנים רבות, והיא מחזיקה מאז 2012 ב-20% מחברת הייזום הפרטית אמריקה ישראל, שבשליטת פיני כהן ושמשון הראל. במקביל, מגדל היא הגוף המוסדי היחיד שיוזם בעצמו פרויקטים, והיא עשתה זאת בכמה פרויקטים, דוגמת פרויקט עלית, פרויקט בגלילות, מגדל המוזיאון ועוד.