המרוץ לדירה להשכרה: תשכחו מכל מה שהתרגלתם אליו בתחום הזה

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי חדש ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

כ-28% ממשקי הבית בישראל מתגוררים כיום בשכירות, כאשר בתל אביב השיעור הוא 53% ויותר. בחו"ל שיעור המתגוררים בשכירות גבוה הרבה יותר, אולם גם שם וגם בארץ הצפי הוא להמשך צמיחה וביקוש בשוק ה-BTR (Build to Rent) בכלל וב-Multifamily בפרט.

הסיבות לכך קשורות גם לשינוי בהתנהגות הצרכנית של בני דור ה-Z, שדוחים את גיל הנישואים וההורות, מעדיפים גמישות ומוביליות מרחבית, מעוניינים באורח חיים עירוני וחווים קושי פיננסי ברכישת נדל"ן למגורים.

בישראל, הביקוש לצורת מגורים זו יגדל בשנים הבאות בכלל, ובתל אביב רבתי בפרט, ויכלול מבנים ודירות בקונספט, בתמהיל ועם שירותים הדומים לקיים במבני משרדים חדשניים ומודרניים, ובבתי המלון העירוניים החדשים.

בעלות או השכרה

במרבית מדינות האיחוד האירופי קיים שוק שכירות מפותח לדיור. שלוש המדינות המובילות בשיעור המתגוררים בשכירות הן שוויץ (57.5%), גרמניה (כ-50%) ואוסטריה (כ-44%). בערי אירופה קיימת מגמת עלייה כללית בשיעורי השוכרים, כאשר בפריז 67% שוכרים, במדריד 27%, בברלין 62% ובלונדון 51%.

בישראל של היום המצב שונה. שיעור המתגוררים בשכירות היה בשנת 2018 כ-28% בלבד, כאשר כ-731 אלף משפחות התגוררו בשכירות, ושילמו שכר דירה חודשי ממוצע של 3,307 שקל עבור 3 חדרים. בתל אביב, אגב, שיעור משקי הבית שגרים בשכירות עומד על כ-53%.

האם מבקשים לשמר בארץ את השיעור הזה גם בעתיד? אם כן, נדרש להוסיף כ-25 אלף יחידות להשכרה בישראל מדי שנה. שאלה אחרת היא האם במצב השוק הנוכחי, למשל בהיבטי חוק עידוד השקעות וההצעות בחוק ההסדרים (שאושרו אתמול בוועדת הכספים), קיימת כדאיות השקעה ליזמים? בפועל, נבנות רק אלפי דירות ייעודיות להשכרה בכל שנה.

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

במקום שוק שכירות מסודר, קיים בארץ שוק המסדיר את עצמו. לעומת זאת, שוק הדיור בשכירות (BTR) באירופה ובארה"ב מורכב משתי אפשרויות עיקריות:

Co-Living, חווית מגורים קהילתית - מודל מגורים של דירות קטנות, עם דגש על רמת גימור והשקעה בחללים משותפים. הן נמצאות בבניינים רבי קומות, במיקום מרכזי ו/או במיקום פרברי יחסית. הדירות מינימליות בגודלן, במתכונת של "מיטה ושולחן", עם דגש על חללים משותפים כמו חללי עבודה, בילוי ופנאי ועוד.

סגנון מגורים זה מיועד לדור המילניאלס, וגם לדור ה-Z. צעירים רבים מאמינים שזכותם לקבל דיור ברמת גימור גבוהה, וזו סיבה נוספת להסכמתם להקטנת חלל המגורים. נכונותם לשלם יותר עולה עם הדרישה לשירותים בתחום הניקיון, ריהוט, חללי העבודה, גמישות בתנאי השכירות, חדרי כושר ועוד.

Multifamily - פרויקטים ייעודיים, שנבנו ומנוהלים עבור שוכרים בלבד, וזאת לעומת המצב בישראל, שבה מרבית השוכרים גרים בדירות בבניינים שאינם מיועדים לפלח זה. בארץ הדירות המושכרות הינן "מוצרי השקעה" של משקי בית, ואינן נמצאות בבעלות חברות המקימות ומנהלות פרויקטים שלמים להשכרה.

מדובר במתחמי מגורים בבעלות יחידה על מספר גדול של יחידות דיור, שנועדו לשכירות בלבד. בשוק זה קיימת חלוקה לשלוש רמות, המגדירות רמת גימור ומפרט, מעמד סוציו-אקונומי ועוד, בדומה לשוק המלונאות. הפרויקט כולל לרוב שירותים שונים ברמה גבוהה, כולל השקעה בחללים הציבוריים. קהל היעד מורכב ברובו מצעירים (עד גיל 44), המעדיפים להיות גמישים בבחירת אזור המגורים כנגזר ממגוון אפשרויות התעסוקה.

בחינה שנעשתה באנגליה הראתה עלייה בגיל השוכרים הממוצע במוצר זה, כאשר בשנת 2000 גילאי 35-44 היוו 10% בלבד, בעוד שכיום שיעורם עומד על 26%. העדפות השוכרים באנגליה היו שירותי קבלה, תחזוקה במקום, שמירה 24/7, אירועים ופנאי, תשתיות מאפשרות לחיות מחמד, חללים משותפים איכותיים, חשבונות כלולים בשכירות, חדר כושר ונקודת איסוף חבילות. הפרמטר החשוב ביותר לשוכרים הוא שירותי מנהלה ותחזוקה בעלי זמינות ושירותיות גבוהה, כמו גם שוער/ קבלה בכניסה.

ביקוש ל-3 חדרים

לפני כשנה ערכנו סקר ביקושים לדירות להשכרה בתל אביב בקרב יותר מ-500 נשאלים, שמתגוררים בשכירות ו/או מתכננים לגור בשכירות בעיר במהלך שלוש השנים הבאות. מהסקר עלה כי 72% מתגוררים בשכירות (לפי נתוני הלמ"ס, ב-2018 כ-53% התגוררו בשכירות). מחוץ לתל אביב, רק 42% מתגוררים בשכירות. שיעור המתגוררים עם הוריהם: בתל אביב 14%, מחוץ לתל אביב 29%.

מהם השיקולים העיקריים בבחירת דירה להשכרה? בראש הרשימה נמצא המחיר. אחריו דורגו מפרט דירה, אופי הקהילה והשכונה, מרפסת וקרבה לעבודה/לימודים. מעניין לראות כי חוזה ארוך טווח, שמציעים היום היזמים, נמצא רק במקום השביעי.

מהו מספר החדרים הרצוי בדירה שכורה, ללא חנייה פרטית? הביקוש ל-3 חדרים עומד על 37%, (מתוכם 46% רווקים, 21% זוגות עם ילדים). הביקוש לדירות 4 חדרים עומד על 31% (מתוכם, 69% הם זוגות עם ילדים), ורק 13% מבקשים דירה בת 2.5 חדרים.

  

הנכונות לשלם על מקום חנייה מתומחרת ב-433 שקל (משוקלל). מדובר במחיר שאינו גבוה ואינו משקף מציאות תל אביבית. דמי הניהול החודשיים שהנסקרים הצהירו שישלמו עבור תחזוקת בניין ברמה גבוהה עומדים על 382 שקל בממוצע משוקלל. שירותים נוספים שהנסקרים היו מעדיפים הם דירה מרוהטת, בריכה, חדר כושר, בית חכם, אוכלוסייה וקהילה.

תמונת העתיד

דורות ה-Y וה-Z שינו ומשנים את התנהגותם הצרכנית: הם משכירים, משאילים ומשתמשים במה ש"אחרים" רכשו. מבחינתם, תמה תקופת הבעלות. כיום ובעתיד הם יגורו בדירות קטנות. בתל אביב יעדיפו את מרכז העיר המוגדר כ"מרחב הקורקינט", וכתוצאה מכך יחיו בחוץ, משמע ירכשו פחות מוצרי הלבשת הבית, יאכלו בחוץ (לא נדרשים לשטח המטבח) ויצרכו יותר מוצרי ספורט ובילוי - בשאיפה להגדיל את החוויות על חשבון החפצים.

כל זה מחייב את חברות הנדל"ן להמציא קונספט ותמהיל עתידניים וייחודיים, שיענו על הצרכים המשתנים של קהלי היעד. צרכים אלה יכתיבו דירות קטנות, איכותיות, פונקציונליות ומודולריות עם חלל גמיש, ובמתכונת של "מיטה ושולחן".

בנוסף, יידרשו שירותים כמו סלון משותף, חדר ישיבות, בריכת שחייה, חדר כושר, חלל מדיטציה ויוגה, מועדון דיירים, חלל עבודה משותף, גג אורבני או גינה "כלואה", גן ילדים ומטבח משותף, נקודת מסירה לחבילות ומקום לאופניים וקורקינטים. השירותים והמרחבים הציבוריים ינוהלו ויתוחזקו על ידי אב בית או חברת ניהול.

גם שוק המגורים לשכירות מושפע ממגמות ה-Share Economy, והעדפת חוויות על פני רווחת דיור גבוהה של המרחב האישי. Co-Living & Micro Hotels הם שווקים "משיקים" לשווקי השכירות, אשר משווקים אף הם לצעירים ולאנשי עסקים ומטיילים. החדרים בבתי המלון קטנים במתכונת "מיטה ושולחן", ועם חללים משותפים מגוונים ומרווחים שכוללים חללי עבודה, פאבים, מתקני ספורט ועוד. בעתיד צפוי המשך צמיחה של סגנון מגורים/מלונאות זה.