"השטחים החדשים נספגים עוד בשלבי ההקמה": העסקים אצל גב-ים חזרו לשגרה

חברת הנדל"ן המניב גב-ים ממשיכה ליהנות מרווחים גבוהים בזכות עלייה בשווי נכסיה. היום דיווחה החברה על רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של 235 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2021, וזאת בהשוואה לרווח נקי של 47 מיליון שקל בלבד שנרשם ברבעון המקביל אשתקד.

לדברי גב-ים , הגידול ברווח הנקי לעומת הרבעון המקביל נובע בעיקרו מגידול בהכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה. גב-ים רשמה ברבעון השלישי הכנסות של 183 מיליון שקל מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, וזאת לאחר שברבעון המקביל לא נרשם שינוי בשווי הכולל של הנדל"ן שבבעלותה.

ברבעון השלישי ערכה גב-ים הערכות שווי לנכסיה המניבים המיועדים לתעשיה וללוגיסטיקה. בהערכות שווי אלו הופחתו שיעורי ההיוון ששימשו את השמאים החיצונים בשיעור ממוצע של 0.5% והפחתה זו הניבה עלייה של 129 מיליון שקל בשווי הנכסים.

בנוסף, בגין עלייה מצטברת של 2.4% במדד המחירים לצרכן (מאז הערכות השווי הקודמות) נרשמו הכנסות של 29 מיליון שקל בגין עליית ערך הנכסים וזאת מכיוון ששכר הדירה צמוד למדד. הכנסות נוספות של 31 מיליון שקל נבעו מעליית ערך קרקעות בייעוד תעשיה ולוגיסטיקה.

עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה 

בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 רשמה גב-ים רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של 695 מיליון שקל, וזאת לעומת רווח נקי של 172 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה אשתקד. גם כאן, נבע עיקר ההבדל מהכנסות של 756 מיליון שקל שנרשמו מעלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, בתשעת החודשים הראשונים של 2021.

לשם השוואה, בתשעת החודשים הראשונים של 2020 רשמה גב-ים הכנסות 23 מיליון שקל בלבד מעלייה בשווי הנדל"ן להשקעה שלה, כאשר ב-2020 כולה עלה שווי הנדל"ן להשקעה של החברה ב-109 מיליון שקל. יש לציין כי התוצאות הכספיות אשתקד הושפעו במדיה רבה מהתפרצות מגיפת הקורונה, אשר הובילה לשימוש נרחב של הממשלה במדיניות הטלת סגרים.

מדיניות סגרים זו, גררה עמה סגירה של מרכזי קניות ומבני משרדים והובילה לירידה בפדיונות השוכרים (בעיקר בתחום הקניונים והמרכזים המסחריים). אי-לכך, נאלצו השמאי לבצע הפחתות שווי בחלק מהנכסים המניבים, אשר פגעו בתוצאות החברות המשכירות.

עוד עולה מדוחות החברה, כי ההכנסות מהשכרת מבנים גדלו ברבעון השלישי של 2021 ב-3.7% ל-139 מיליון שקל, ואילו בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של 1.7% בהכנסות מהשכרת מבנים ל-408 מיליון שקל. ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) גדל ברבעון השלישי ב-1.5% ל-132 מיליון שקל ובתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-0.8% ל-391 מיליון שקל.

"האצה בפעילות הייזום האינטנסיבית" 

גב-ים עוסקת בעיקר בתחום המשרדים להשכרה, ומתחמה בהקמה ותפעול של פארקי הייטק. בנוסף, פועלת החברה גם בתחומי המסחר והלוגיסטיקה, ואף החלה בהשקעות בתחומי חוות השרתים והמגורים להשכרה.

עוד עולה מהדוחות, כי ה-FFO (רווח תזרימי נקי) גדל ברבעון השלישי ב-17% ל-69 מיליון שקל וב-7% בתשעת החודשים הראשונים של השנה ל-193 מיליון שקל. לדברי החברה, דוחותיה הכספיים מלמדים על חזרה מלאה לשגרה, המשך יציבות וגידול בכל הפרמטרים התפעוליים, והאצה משמעותית בפעילות הייזום האינטנסיבית.

לדברי אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, "חברות ההייטק, בתוך המכלול של ישראל כמעצמה טכנולוגית מובילה, מקדמות הקמת מרכזי פיתוח חדשים וגיוסי עובדים בעוצמה רבה ומראות על המשך צמיחה ומובילות את המגמות בשוק. הביקושים נמשכים בעוצמה רבה, ביקושים שדוחפים את ענף הנדל"ן המניב קדימה, ומשדרים צמיחה מואצת בתחום המשרדים".

יעקובוביץ הוסיף, כי "השטחים החדשים נספגים עוד בשלבי ההקמה. שוק המשרדים בתל אביב ובהרצליה עומד בחזית ומוביל את המגמה, והוא צפוי להתחזק ולצמוח בשנים הקרובות.

"חברות ההייטק בחרו להיות חלק בלתי נפרד מהמטרופולין של תל אביב ומרחב הרצליה ומובילות את הביקושים כחלק מתהליך מובנה, תוך הישענות על ההון האנושי האיכותי שמהווה את עמוד השדרה המרכזי של חברות ההייטק. בתוך המכלול של תל אביב והרצליה, מגדלי ToHa1 ו-Toha2 (שעל הקמתו הוחלט לאחרונה, ע"כ) ומרכזי גב-ים בהרצליה, מהווים מוקד מרכזי וסמן ימני לשוק המשרדים, בנוסף על פארקי הייטק מרכזיים אחרים של גב-ים, ופוגשים את הביקושים".

 פרויקט המשרדים ToHa שהקימה גב־ים בתל אביב / צילום: Shutterstock, Boris-B

"גב-ים נמצאת חזק מאוד בתוך הביקושים, ובוחנת עסקאות רבות ומשתתפת בכל המכרזים של חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות. גב-ים ממשיכה בעוצמה רבה במסלול מאוד ברור של פעילות ייזום רחבת היקף ואינטנסיבית, הכוללת 13 פרויקטים, בשטח כולל של כ-660 אלף מ"ר (כ-500 אלף מ"ר חלק החברה), בהשקעה כוללת של כ-4.5 מיליארד ש"ח (חלק החברה).

"גולת הכותרת הינה פרויקט ToHa2, בשטח כולל של 210 אלף מ"ר (כ-105 אלף מ"ר חלק החברה), מגה פרויקט המהווה את ראש החץ של פעילות החברה. אנו צופים ביקושים נרחבים בפרויקט זה, במחירי שכירות גבוהים.

"עם השלמת הפרויקטים הללו ואכלוסם, עד סוף שנת 2026, הכנסות החברה יגדלו בהדרגה לכ-950 מיליון ש"ח בשנה. 25% מהשטחים העיליים בפרויקטים אלו שווקו", הדגיש יעקובוביץ.

היעד: הרחבת מרכזי לוגיסטיקה ותעשייה 

לגב-ים נכסים בהיקף של 1.034 מיליון מ"ר, הפרושים על פני 19 ערים ברחבי הארץ וכוללים 22 פארקים ומרכזי הייטק, משרדים, לוגיסטיקה, תעשיה ומסחר. באחרונה החליטו גב-ים וחברת אמות השקעות על הקמת מגדל המשרדים Toha2 בהשקעה משותפת של 3 מיליארד שקל (בחלקים שווים).

השלמת המגדל צפויה להתסיים במהלך שנת 2026 ולאחריה צפוי הנכס להניב הכנסות שנתיות של 280 מיליון שקל מדמי שכירות לשתי החברות יחדיו (בחלקים שווים). מדובר על תשואה של 9.3% ביחס להכנסות הצפויות, שמבוססות על מחירי השוק הנוכחיים.

נכון לתום שנת 2020, צבר ההזמנות של החברה בהסכמי שכירות חתומים הסתכם בכ-2.3 מיליארד שקל בגין נכסים מניבים, וכ-2.75 מיליארד שקל כולל הסכמי שכירות חתומים בגין פרויקטים בהקמה. בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2021 חתמה החברה על 123 חוזי שכירות, תוך עלייה ריאלית ממוצעת בדמי השכירות בשיעור של כ-7.4% (בנכסים קיימים).

לגב-ים יתרות מזומנים של כ-1.2 מיליארד שקל ושיעור מינוף של 51.2%. החברה הציבה לעצמה כיעד את הרחבת פעילותה בתחום המרכזים הלוגיסטיים והתעשייה, והיא יוזמת היום ארבעה פרויקטים בתחום זה, בהיקף כולל של כ-75 אלף מ"ר, מתוכם שווקו 65%.