הקבלן שלא מתנצל: "מחירי חומרי הגלם זינקו וההפרש עלינו"

"אני מודאג מאוד מהעלייה במחירי חומרי הגלם - וחושש שזה יביא לגל חדש של פשיטות רגל של קבלנים", את הדברים אומר סיון ברקוביץ, הבעלים (ביחד עם צמח המרמן), של חברת סיון ביצוע, אחת מחברות הביצוע המובילות בארץ, שכבר בנתה יותר מ-5,000 דירות ובונה כיום בשלבים שונים כ-2,000 יחידות דיור נוספות.

ברקוביץ עצמו היה ממקימי חברת צמח המרמן. ב-2005 החליטו השותפים להפריד כוחות, אם כי לא לגמרי: עדיין הם חולקים הנהלת חשבונות, וצמח המרמן היא בעלת 50% מסיון ביצוע. במסגרת הפרדת הכוחות, סיון ביצוע אינה מבצעת פרויקטים שיוזמת צמח המרמן, וברקוביץ חושב שזה מתכון טוב למניעת מחלוקות. "ככה לא רבים או מתווכחים", הוא אומר. "זה אידיאלי, זה מחזיק טוב וזה בסדר גמור. כל אחד לקח את הנישה שלו".

לאורך שנים שכנו משרדי סיון ביצוע בנשר, וכיום משרדיה נמצאים בקניון מול החוף וילאג’ בחדרה, קרוב לביתו של המנכ"ל ברקוביץ, המתגורר בקיסריה.

"החלפת קבלן תעלה ליזם 20% מהפרויקט"

אחרי שנים שבהן מדד תשומות הבנייה היה כמעט רדום, מתחילת 2021 הוא בעלייה מתמדת, וברקוביץ סבור שמי שעלולים להיפגע מכך הם לא רק רוכשי הדירות וקבלני הביצוע, אלא גם היזמים.

"בעיקרון, מדד תשומות הבנייה אמור להגן עלינו. אבל העליות במחיר חומרי הגלם נעות בין 8% ל־10% מתחילת השנה, בעוד שהמדד עלה ב-4.5%. ההפרש הזה נופל עלינו, ואם מביאים בחשבון שהרווח הקבלני הממוצע בפרויקטים עומד על 5%, יש קבלנים שההצמדה למדד לא כיסתה להם את העלויות.

"אני חושב שמי שצריכים להיות מודאגים מתופעה אפשרית כזו הם היזמים, שאינם מודעים לעלויות הכבדות של החלפת קבלן באמצע העבודה (במקרה שהקבלן המקורי יקרוס). החלפה כזו יכולה לעלות ליזם כ-20% מהפרויקט. קבלן חדש יצטרך לקחת אחריות על כל מה שהקודם עשה, ואני רוצה לראות מי יסכים לזה".

אז מה הפתרון?
"המדד בנוי בצורה לא נכונה. המשקולות בו לא משקפים את שיטות הבנייה של היום. בעבר, למשל, לא בנו בניינים של 50 קומות. לכן, קודם כל צריך להתאים את המדד למציאות העכשווית.

"מעבר לזה, צריך להיות שינוי בתפיסה של היזמים, שלפיה הקבלן הזול זוכה. הם צריכים לאמץ שיטות אמריקאיות-אירופיות, שלוקחות מחיר כאחד השיקולים בלבד, ומשקללות אותו עם דברים נוספים כמו איכות, לוח זמנים, אמינות, בטיחות".

נראה שלא מצליחים לפצח את נושא הבטיחות, ומדי כמה שבועות שומעים על עוד פועל שנהרג.
"אני לא חושב ככה. ראשית, גלובס הרים את המודעות לנושא. שנית, זו טעות לספור הרוגים, בלי להבדיל בין הקבלנים הגדולים לקטנים. כמובן, כל הרוג זה נורא, אבל אין שום משמעות למספר אבסולוטי. אם נבדיל בין החברות, וניקח את מספר הנפגעים בהשוואה להיקף הבנייה, נראה שלא מדובר במספר גבוה.

"את לא מאמינה כמה החברות הגדולות משקיעות בנושא הזה. יש בחברות כעת משרה של עוזר לממונה הבטיחות, משקיעים בציוד אישי, בכל יום מעבירים הדרכה. משקיעים הרבה כספים בחינוך ובמניעה, והאחריות צריכה לרדת לפועלים עצמם. אנחנו נותנים להם את כל האמצעים. לא היה מצב שמנהל או מהנדס ביקש משהו ולא קיבל בגלל מחיר גבוה".

"יש בת"א מקומות של 100 אלף שקל למ"ר"

מחירי הדיור אינם יורדים מסדר היום הציבורי, וכמי שחי את הענף כבר 35 שנה, אפילו ברקוביץ נדהם ממחירי הקרקעות, המגיעים לדבריו, ל"שיאים לא נורמליים ולא נראה שהם עוצרים".

זה מגיע לאבסורדים, כמו 55 אלף שקל למ"ר שמציעים יזמים לקרקע ליחידת דיור. אם זה מה שהיזם משלם על הקרקע לדירה, עד לאן יגיע מחיר הדירה?
"בתל אביב באזורים מסוימים המחירים לא נופלים גם מ-100 אלף שקל למ"ר".

מה הפתרון?
"השיטה של המינהל צריכה להיות 'מקום שני זוכה'. את יודעת כמה קשה להגיע למקום שני? להיות הכי יקר כל אחד יכול. לכוון למקום שני זה אומר לתת מחיר ריאלי, כי אם אתה מציע מחיר לא ריאלי, תקבל מקום ראשון ואז לא תזכה.

"אם יישמו את זה, כל האופן שבו יזמים ירכשו קרקע מהמינהל, ישתנו, ופתאום נראה מחירים הרבה יותר סבירים לקרקעות. אני די משוכנע שאם ינסו את השיטה באזורי הביקוש, המחירים יירדו".

מי מתדלק את עליות המחירים: עובדי ההייטק, המגזר הציבורי שרוכש דירות להשקעה?
"זה פשוט: הביקוש עולה על ההיצע. מציינים היצע בהתחלות בנייה, אבל מה מעניין אותי התחלות? מעניין אותי סיומים. בנייה לוקחת שלוש-ארבע שנים, כך שאם יש יותר התחלות, זה לא אומר שיש יותר סיומים. למה לא מודדים כמה קיבלו טופס 4? עד שלא יילכו לפתרון כללי של הקמה של יישובים חדשים, מחירי הדירות לא יירדו".

למה הקמת ישובים חדשים ולא הרחבת קיימים?
"אין לאן להרחיב. צריך להקים מטרופולינים חדשים בנגב ובגליל. אם היו עוד שני גושים, בנוסף לירושלים, באר שבע, חיפה פלוס הקריות, אולי משהו היה זז".

אתה לא חושב שבעקבות הקורונה, השתנתה התפיסה שצריך להתגורר ליד מקום העבודה?
"חשבתי כך, אך הפקקים מלמדים שאנשים רוצים לבוא למשרדים".

מה דעתך על הדיור להשכרה לטווח ארוך, אתה חושב שזה יצליח לשנות את התפיסה של הישראלים לגבי נדל"ן, שלא חייבים לקנות ואפשר לשכור?
"צריך להיות שינוי תפיסתי. עד לא מזמן אנו המדינה היחידה בעולם שהרוב המכריע בה הם בעלי הדירות - 70% בבעלות. אין ספק שלזוגות הצעירים הדיור להשכרה הוא פתרון טוב, ואם יהיה אפשר להפוך את שכר הדירה להוצאה מוכרת, זה יעודד את המגמה".

איך ייראה ענף הבנייה בעוד כמה שנים?
"במשך שנים ענף הבנייה נחשב ללואו-טק של העולם. בשלוש-חמש השנים האחרונות רואים שינוי. השיטות השתנו. יש היום רובוטים שעושים את עבודות הגמר, מנופים אוטונומיים, אפליקציות לשיפור הפריון של העבודה, לאיכות הבנייה, תוכנות לבטיחות. יש כיום בישראל כ-200 סטארט-אפים בתחום הבנייה, ואנחנו אישית מושקעים בכמה מהם. אין ספק שאתר הבנייה ייראה שונה בתוך עשור, כשנראה את הדברים הלכה למעשה".

איפה ישראל נמצאת מבחינת חדשנות בבנייה, לעומת העולם?
"קשה להשוות, כי בארצות הברית בונים מפלדה. מבחינת תיעוש, האמריקאים משיגים אותנו, אך מבחינת הטמעת ההייטק, אנו נמצאים במקום טוב. ומבחינת הפיתוח אנו מובילים".

מה צריך לעשות בשביל לקדם גם אצלנו את תיעוש הבנייה? זה יקצר את משך הבנייה דרמטית.
"רמת התיעוש אצלנו לא גבוהה. אחת ה’מחלות’ כאן היא שינויים שמכניסים הדיירים בדירת הקבלן. אני לא מכיר מקום בעולם שדייר יכול לעשות שינוי בדירה שהוא מקבל. אתה כקבלן רוצה לעשות משהו חזרתי, וכל השינויים האלה מקשים על התיעוש".

"משקיעים בניקיון במקום בתיקון סדקים"

בזמן האחרון אנו עדים לקריסתם של בניינים מסוכנים במרכז. במקרים אחרים מפנים את הבניין כדי לחזק שלא יקרוס. זה מקרי, שפתאום החלה תופעה כזו?
"כמהנדס אני יכול לומר שהתקנים מדברים על תכנון בנייה לזמן של 50-60 שנה. ישנו תקן לנושא התחזוקה של המבנים, שמדבר על בדיקה תקופתית של השלד, המערכות, החזיתות של הבניין, על ידי גורם מקצועי, ואם נמצאים ליקויים, חייבים לתקן אותם. ממש כמו בטסט לרכב. הבעיה היא שהתקן הזה לא נאכף. דיירים משקיעים בניקוי חדר המדרגות במקום בתיקון הסדקים".

מה הפתרון?
"אני חשבתי על הצעת חוק שתחייב שכל הבניינים שנבנו לפני שנות ה-70 - יש בארץ כ-400 אלף כאלה - ייבדקו, ויוחלט אם הם זקוקים לחיזוק או מיועדים להריסה, או שהכול בסדר. איך עושים את זה בקצב מהיר? הרישוי יהיה עצמי על ידי אדריכלים. לא ניתן יהיה לקבל הקלות, יהיו סנקציות נגד מי שלא ייבדק, כמו מיסוי גבוה יותר וארנונה גבוהה יותר.

"מצד שני, במסגרת החיזוק או הבנייה מחדש, לא יהיה את כל המו"מ בין הדיירים ליזם, כמו שיש היום: הבעלים יקבל אותה הדירה, באותו שטח, ללא מתנות, כדי שזה יהיה כדאי ליזם. צריך להתחיל לפעול, ולא להמתין עד שחס וחלילה ייהרגו אנשים".

הבנייה בתל אביב: "המוגבלות של הביצוע בתוך העיר היא דרמטית"

לסיון ביצוע יש פרויקטים בכל הארץ, ובתל אביב יש לה כמה פרויקטים של התחדשות עירונית. בשכונת נווה שרת היא בונה את פרויקט יארד של אקרו, פרויקט פינוי בינוי שבמסגרתו ייהרסו שמונה בניינים ובמקומם ייבנו שישה: שני בניינים של 25 קומות, ועוד ארבעה בניינים בני שמונה קומות.

בכוכב הצפון בונה סיון את פרויקט חוות גורדון של חג’ג’: שני בניינים שהמעטפת החיצונית שלהם עשויה אלומיניום וזכוכית.

פרויקט יוקרתי אחר שהיא מבצעת הוא סמאט, של שיכון ובינוי: ארבעה בניינים בני שמונה קומות כל אחד, ברחוב סמאט, בכיכר המדינה. סה"כ 88 דירות.

לאחרונה נבחרה על ידי חברת הנדל"ן הקנדית Beaverhall, בשליטת הישראלי לשעבר עמי תמם, להקים את מתחם המגורים יאנג אליהו, ברחוב משה דיין ביד אליהו, המתחם צפוי לכלול כ-300 דירות סה"כ.

במזרח העיר בונה סיון ביצוע את פארק TLV של חברת אלעד ישראל מגורים החדשה, וכעת היא בונה את השלב השלישי בו. ברקוביץ’: "אנו כרגע בבניין השמיני. זו שכונה שהולכת וגדלה לכיוון דרום מזרח, והמחירים שם עדיין שפויים. מי שקנה שם דירה בשלב א’ ו-ב’ עשה תשואות יפות".

אחד הפרויקטים המאתגרים הוא מיקרו אבן גבירול של חברת קרסו: שני בניינים שיעברו פינוי פינוי, שבסופו ייבנו דירות קטנות ומאובזרות, ללא חניה. ברקוביץ: "אלה דירות שלמרות הגודל המצומצם הן דירות לכל דבר, הודות לכל מיני אלמנטים מייעלים, כמו ארון שהופך למיטה, טלוויזיה שעולה מתוך הריהוט, סלון שהוא גם משרד".

יש הבדל בין בנייה בתל אביב לבין בנייה מחוץ לעיר?
"המוגבלויות של הביצוע בתוך העיר הן דרמטיות. יש המון מורכבות בבנייה בשטח צפוף, והמון לוגיסטיקה. באבן גבירול, למשל, אני יכול לעצור תנועה (לצורך הגעת משאיות עם חומרי גלם) לארבע שעות, במקום ל-12 שעות בכל מקום אחר. יש לכך השלכות גם במחיר וגם בלו"ז".

מחוץ לתל אביב מסיימת סיון לבנות את פרויקט רחובות עילית של חברת יצחקי: חמישה מגדלים שבהם 492 דירות בסך הכול, וכן היא בונה את אושן פארק בנתניה: פרויקט יוקרה של ICR - החברה המשותפת לישראל קנדה ולאחים נקש, הכולל בניינים בני 31 קומות, סמוך לחוף הים. מלבד אלו, יש לה פרויקטים ברמת גן ובקריית אונו.

סיון ברקוביץ

אישי: בן 60, נשוי פלוס ארבעה, סב לנכד, מתגורר בקיסריה
מקצועי: בעל תואר ראשון בהנדסה אזרחית ותואר שני בניהול הבנייה, שניהם מהטכניון. מנכ"ל ומייסד חברת סיון ביצוע
עוד משהו: חובב יין וחבר במסדר אבירי הגריל

סיון ביצוע

תחום עיסוק: מתמחה בביצוע עבודות קבלניות עבור גופים ויזמים גדולים
היסטוריה: החברה הוקמה ב־2005, היא חברה־בת של צמח המרמן הציבורית והיא בבעלות שווה של חברת צמח המרמן וסיון ברקוביץ
עובדים: כ־100, בהם מהנדסים, מנהלי עבודה, ממוני בטיחות, לוגיסטיקה, שירות ועוד
עוד משהו: עד היום בנתה כ־5,000 יח"ד וכיום בשלבי ביצוע שונים כ־2,000 יח"ד