המשקיעים במוקד תוכנית הדיור; האם הצהרות השרים יצננו את השוק?

שר האוצר אביגדור ליברמן, שר השיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד התייצבו למסיבת עיתונאים להצגת "תוכנית הדיור הממשלתית". התוכנית שבנויה מכמה צעדים עיקריים נועדה לבלום את עליית מחירי הדיור. על ירידת מחירים אין מה לדבר.

לצד התוכניות שכבר הוצגו בשבועות האחרונים, כמו מחיר מטרה ותוכנית שקד להתחדשות עירונית, הוצגו שלושה צעדים דרמטיים: העלאת מס רכישה על משקיעים ל-8%; איסור על מתן אישור לשימוש חורג בדירות מגורים במרכז הארץ; ומניעת שימוש בדירות מגורים לאחסון מלונאי (Airbnb) במרכז הארץ.

  

תזכיר החוק להעלאת מס הרכישה אמור, להערכת השר ליברמן, לעבור בתוך עשרה ימים במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית במטרה לפעול מהר ככל האפשר ולא לזעזע את השוק. באשר ליתר החוקים, מדובר בחקיקה שתיארך חודשים אחדים, כך להערכת שרת הפנים איילת שקד. ככלל, התוכנית כולה תלויה בהעברת התקציב בסוף השבוע, אך לדברי ליברמן שהשיב בפסקנות לשאלת גלובס: "הוא יעבור".

גלובס מציג את הצעדים העיקריים של התוכנית:

צעדי מיסוי

בכל הקשור למס רכישה, המתווה יהיה זהה למתווה שיזם שר האוצר לשעבר משה כחלון, אשר שונה על ידי הבא אחריו, ישראל כ"ץ. במקום מס התחלתי של 5% ממחיר הדירה, ישלם משקיע מס שמתחיל ב-8% מהמחיר. המהלך צפוי לעבור בחקיקת בזק יחסית בתוך כשבועיים, כדי למנוע התנפלות שתגרור העלאת מחירים בשוק. בתקופתו של משה כחלון כשר אוצר, המהלך בוצע בהוראת שעה לתקופה של חמש שנים, אך אז המהלך בוצע במהירות שיא של ימים בודדים, במטרה למנוע "מבול" עסקאות עד השינוי.

בהקשר של מס שבח, ציינה השרה שקד כי על מנת לעודד בנייה בקרקע פרטית יופחת מס שבח שולי על הקרקע מ-47% ל-25% למשך ארבע שנים. לאחר ארבע שנים תהיה עלייה מדורגת ל-47%.

  

■ ניתוח גלובס: לפני זמן קצר לא רב דובר על העלאת המיסוי של בעלי דירות לשכירות קצרת טווח, והנה עכשיו רוצים לבטל את המוסד הזה כליל. לצעד הזה יש הצדקות רבות, מבחינת השימושים המותרים בדירה מגורים, ותחרות בלתי הוגנת בבתי מלון. אבל האם הוא ישחרר דירות לשוק המגורים הישראלי? אין לזה שום הוכחה.

שורה תחתונה: לא נראה שיועיל לשוק.

חיסול Airbnb

בהקשר של הגדלת ההיצע, נושא מרכזי שהתוכנית עוסקת בו הוא מניעת שימוש בדירות מגורים לאחסון מלונאי (Airbnb) במרכז הארץ. או במלים אחרות - איסור מוחלט של משקיעים או בעלי דירות לטובת השכרתן כדירות נופש, במטרה להגדיל את מלאי הדירות בשוק. השרים העריכו כי המהלך יגרור לשחרור של כ-13 אלף דירות באזורי הביקוש.

■ ניתוח גלובס: שידור חוזר לצעד שנקט משה כחלון לפני 6 שנים, רק בתנאים פחות נוחים לממשלה - של עליות מחירים בקצב מהיר יותר. המשקיעים צפויים באופן מיידי להגדיל במידה ניכרת את רכישת הדירות ולאחר מכן להפחית דרמטית, כשהמס יושת עליהם. הוויכוח הוא עד כמה צעד כזה נכון לשוק: האם לתת למשקיעים לרכוש דירות כרצונם או להדיר אותם - ואז אולי לשחרר יותר דירות לזוגות צעירים, אבל להקטין את היצע הדירות להשכרה. עמדת הממשלה בעניין הזה נחרצת (להדיר) - אך לא מנומקת.

שורה תחתונה: לא ברור עד כמה המהלך יועיל.

האצת תכנון

שר הבינוי והשיכון אלקין הציג את יעדי התוכנית לארבע השנים הקרובות עד ל-2025: שיווק של קרקעות מדינה ל-300 אלף יח"ד - 75 אלף לשנה. יעד נוסף שנקבע הוא של 500 אלף יח"ד מתוכננות לארבע השנים הקרובות, וכן 280 אלף התחלות בנייה. "החלטנו על השקעות להאצת שוק הדיור: 8 מיליארד שקל בתשתיות תומכות בנייה, השקעה של 5.5 מיליארד ש"ח בכיתות לימוד ו-5.4 מיליארד לטובת מענקי רכישה בפריפריה. בנוסף ל-2.5 מיליארד בתשתיות במגזר הערבי ו-640 מיליון בתמרוץ היתרי בנייה.

בין הצעדים נמצאת גם תוכנית התחדשות עירונית, שבה נקבע כי שיעור ההסכמה של הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי יעמדו 66% (במקום 80% כיום), זאת לצד השקעה תקציבית של 600 מיליון שקל כדי לעודד את התוכנית מול ראשי רשויות, ו-55 מיליון שקל להתחדשות עירונית במגזר הערבי.

צעד נוסף שהוכרז הוא פיילוט לתוכנית התחדשות עירונית בפריפריה, בחמש רשויות - אשקלון, רחובות, ירושלים, גבעת שמואל ולוד - שיוכלו לקבל קרקע חלופית משלימה.
שקד הציגה את הצעדים שהיא מקדמת במשרד הפנים: החלופה שלה לתמ"א 38, הארכת פעילות הוותמ"ל והסבת משרדים למגורים, בין היתר בבניינים שטרם נבנו שניתן יהיה להסב מהם 30% למגורים.

■ ניתוח גלובס: הרבה מספרים על הנייר, ורובם לא באו לידי ביטוי עד כה בשטח - כך ניתן לסכם את מכלול הצעדים שבוצעו לאורך העשור האחרון על ידי הממשלות השונות; מחיר מטרה של אלקין לא מתקרבת בהיקפה למחיר למשתכן של כחלון. התחדשות עירונית בפריפריה היא אחת מבעיות היסוד של משק הבנייה בישראל, שכן אין לה היתכנות כלכלית, וכיום היא מתמקדת באזורי הביקוש בלבד. כדי להפוך את החזון למציאות, צריך להפוך את הפרויקטים בפריפריה לכדאיים כלכלית.

שורה תחתונה: התקציב המיועד יספיק אולי למספר פרויקטים, אבל לא יביא בשורה של ממש לפריפריה.

פיצול בתים צמודי קרקע

הקלה נוספת שנכללת בתוכנית היא הסדרת ייעול השימוש בדירות צמודות קרקע, כך שכל אדם בבית פרטי יוכל לפצל דירה לשתיים ולקבל היטל השבחה מופחת בשיעור 34% כדי לעודד פיצול בתים.

■ ניתוח גלובס: מדובר בשכלול של חוק שהעלה השר לשעבר אלי כהן, שדיבר על אפשרות לפצל צמוד קרקע, מבלי שהמפצל יצטרך לקבל היתרי בנייה ומבלי שיחויב בהיטל השבחה, וזאת על מנת שיקים לצד הווילה שלו יחידת דיור קטנה לצורך השכרה. 5 שנים אחרי שהנוהל של כהן אושר במסגרת הוראת שעה, קשה להצביע על הישגים גדולים, וכנראה שגם הנוהל הנוכחי צפוי למשהו דומה. לא הרשויות המקומיות ובטח שלא השכנים צפויים לתמוך בדבר כזה.

שורה תחתונה: צעד לא משמעותי.

איסור שימוש חורג

במסגרת התוכנית הוכרז על איסור לאפשר שימוש חורג שלא למגורים בדירות במרכז הארץ. יחלפו שנים אחדות עד שצעד זה יורגש בשוק, שכן בעלי דירות מגיעים לבקש אישור תקופתי פעם בכמה שנים. גני ילדים יוחרגו מהרפורמה הזו, וכן עסקים הנמצאים בקומת קרקע.

■ ניתוח גלובס: שימושים חורגים הם אחים חורגים להקלות הבנייה. אלה יכולים לבוא בצורה הסבת דירת מגורים לקליניקה או לגן ילדים, וגם בצורה של הסבת שטח תעשייתי למרכז מסחרי. פעמים רבות נוצל הנוהל הזה של שימוש חורג לצורך עקיפת מסלולי תכנון. השימושים החורגים נעשים מ-2 סיבות עיקריות: הראשונה - זה כדאי לחורג; השנייה - קיים צורך אמיתי בשירות שהשימוש החורג מציע.

שורה תחתונה: צעד נכון, אך לא כזה שישפיע מהותית על השוק.

קיצור הליכי רישוי

במסגרת קיצור הליכי הרישוי הודיעה שרת הפנים על קידום מנגנון רישוי עצמי והרחבתו - בהסכמת רשות מקומית שתרצה לעשות זאת בבניינים בני 9 קומות, וכן על ביטול ההקלות הכמותיות ליזמים. "הגענו למסקנה שההקלות רק מורחות את הליכי התכנון והרישוי. ראשי ועדות יקבלו הנחיה לתת מראש את המקסימום האפשרי בזכויות בנייה, זה יחסוך הרבה זמן", אמרה שקד.

■ ניתוח גלובס: שלוש בעיות למסלול הזה: הרשויות המקומיות ומהנדסי הערים מתנגדים; ההתעלמות המתמשכת ממצוקת כוח האדם שקיימת בוועדות המקומיות, שהן האחראיות על הנפקת היתרי בנייה; הרעיון נוסה בעבר ולא זכה להצלחה.

לגבי ביטול ההקלות - הצעד אולי יסדיר את הליכי התכנון ויאיץ אותם משום שחלק מהעיכובים באישורי תוכניות נובע מבקשת הקלות ע"י יזמים. מצד שני, ההקלות הפכו כבר לחלק מה-DNA של עולם התכנון, והשאלה היא עד כמה ניתן להיגמל מזה.

שורה תחתונה: צעד שאולי ישפיע לטווח הרחוק.