המיסוי על משקיעים יקפיץ את העסקאות ואת עליות המחירים

אם בממשלה מקווים שהתוכנית שפרסמו לענף הדיור תמתן את עליות המחירים או אולי אף תשפיע לכיוון של ירידה - כרגע הדבר הבולט ביותר שניתן לומר עליה הוא, שלטווח של החודש הקרוב לפחות היא עשויה לפעול בכיוון הפוך: האצת העליות.

באופן כללי ניתן להגדיר את רוב סעיפי התוכנית, שהוצגה באיחור של חודש (שרי השיכון, האוצר והפנים הבטיחו להציגה מיד אחרי החגים) כלא מפתיעים וגם לא חדשים. רוב הרעיונות שמועלים בתוכנית מזכירים שידור חוזר מממשלות קודמות בעשור האחרון כשהם מלווים בהבטחות דומות לאלה שהושמעו בעבר: הגדלת היצע הדירות, הכבדת נטל המיסוי על משקיעים, והאצת הליכי התכנון ושיווקי הקרקעות.

הצעד הדרמטי ביותר, שגם נחשב לצפוי ביותר והמשפיע ביותר על השוק, הוא החזרת מס הרכישה למשקיעים לרמתו מימי שר האוצר לשעבר משה כחלון, אותו ביטל מחליפו ישראל כ"ץ בשנה שעברה. מדובר על הקפצת מס בשיעור של 60% במדרגה התחתונה שלו - מ-5% ל-8%, ובמדרגות הגבוהות יותר ברמות פחותות אך כואבות דיין.

שתי בעיות רשומות על הצעד הזה. הראשונה, האם מדובר בכלל בצעד חיובי? עניין זה לא הוכרע באמת, ולא הוכח חד משמעית שהמשקיעים תורמים לעליות המחירים. מה גם, שלצד הדירות שהם רוכשים, הם מוכרים כמות דומה של דירות; השנייה, התקופה הקרובה, שמוערכת בממשלה ב-10-14 ימים, אבל עלולה להתמשך גם יותר, שבהם המשקיעים יסתערו על השוק וירכשו מכל הבא ליד.

תקלה ידועה מראש

באם יחזור על עצמו התסריט מיוני 2015, אז העלה כחלון את מס הרכישה, המשקיעים צפויים להגדיל את הרכישות שלהם בכמויות משולשות מאלה שהשוק חווה בחודשים הקרובים, ומחירי הדירות צפויים לעלות בחודש נובמבר לפחות ברמה הרבה יותר גבוהה ממה שאנו מורגלים כיום. סימנים לחזרה על תרחיש כזה עולים מעדויות של עורכי דין, מתווכים ואנשי מכירות שמספרים על סוף שבוע עמוס במיוחד של עבודה אל מול משקיעים לחוצים.

מדובר בתקלה חמורה, ידועה מראש, שפוקדת את התוכנית הממשלתית כבר בראשיתה. העלאת מסים צריכה להיעשות במהירות הבזק, והשתהות כה רבה היא בעיה שתגרום לכך, שגם אם לאחר אישור המס הגבוה עליות המחירים יתמתנו, העליות שצפויות עד אז עשויות למחוק את התועלת המאוחרת יותר.

עליות המחירים הצפויות יהיו חמורות מאלו של 2015, שכן הנסיבות בסוף 2021 שונות מאלה של אז, וקצב עליות המחירים כיום גבוה בהרבה. בנוסף, כיום אנו רואים השתתפות ערה מצד הזוגות הצעירים, שגם הם תורמים לבהלה הגדולה שפוקדת את השוק.

ניצחון זמני

הצעדים של 2015, שכללו את הקפצת מס הרכישה על משקיעים ומחיר למשתכן, באו לידי ביטוי בירידה מתונה של מחירים שנרשמה ב-2018. בסופו של דבר, מעבר לתמונת נצחון צנועה וזמנית של כחלון, הם לא הביאו לשינוי משמעותי בהתנהלות השוק.
היום אין לממשלה את הקלף הזה של מחיר למשתכן, והמחליף שלו - מחיר מטרה במהדורה הנוכחית - הוא תחליף חיוור שלא עתיד להשפיע על המחירים.