מתי השינוי ייכנס לתוקף והאם הוא יחול רטרואקטיבית? מה צריך לדעת על העלאת מס הרכישה למשקיעי נדל"ן

שר האוצר אביגדור ליברמן, שר השיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד הציגו אתמול את "תוכנית הדיור הממשלתית". אחד הצעדים הדרמטיים בתוכנית הוא העלאת מס רכישה על משקיעים ל-8% במקום מס התחלתי של 5% ממחיר הדירה. המהלך צפוי לעבור בחקיקת בזק יחסית בתוך כשבועיים, כדי למנוע התנפלות שתגרור העלאת מחירים בשוק. אלא שבינתיים בשוק יש יותר שאלות מתשובות. צעד נוסף הוא הפחתה של מס שבח שולי על הקרקע מ-47% ל-25% למשך ארבע שנים. זאת כדי לעודד בנייה בקרקע פרטית.

מה המשמעות של השינויים הצפויים ומה צריך לדעת? גלובס עושה סדר. 

■ חתמתי על זכרון דברים לרכישת דירה להשקעה. מה המועד הקובע עבור רשות המסים למסות אותה? זכרון הדברים, החתימה על החוזה או הדיווח לרשות המסים?

עו"ד ליאת גרבר, שותפה במחלקת מסים גולדפרב זליגמן, ולשעבר סגן היועץ המשפטי ברשות המסים: "העסקה היא מיום חתימה על החוזה, לעיתים גם על זיכרון דברים אם הוא מחייב, או תשלום מקדמה לפי המוקדם. הדיווח לרשות המסים נובע מהחתימה על החוזה, והוא כשלעצמו אינו אירוע המס, אלא הרכישה שמעוגנת בחוזה".

עו"ד מאיר מזרחי, לשעבר מנהל תחום מיסוי מקרקעין ברשות המסים, מוסיף כי "חתימה על זכרון דברים כמוה כחתימה על הסכם, ובתנאי שיש שם את כל הנתונים הדרושים להסכם, כגון זיהוי הנכס, מחיר ותנאי תשלום. כאן אני רוצה להזהיר אנשים מלחתום על זכרון דברים רטרואקטיבית, כי ברשות המסים לא יושבים טמבלים, והם יקפידו בחודש הקרוב לוודא, שאנשים לא חתמו על זכרון דברים רטרואקטיבית. בדרך כלל אנשים משלמים בזכרון דברים מקדמות על חשבון המחיר הסופי, וברשות יבדקו את הדברים. אני רוצה להזהיר שעריכת מסמך רטרואקטיבי היא עבירה פלילית".

  

■ האם ניתן למסות רטרואקטיבית?

עו"ד גרבר: "אפשר לעשות חקיקה רטרואקטיבית, לחוק, אבל היא נחשבת לחשודה, וצריך להמציא לה הסבר משכנע. לגבי המיסוי הנוכחי בדברי ההסבר מדובר על זה שהמס הגבוה יחל מיום פרסום החוק; בחוק עצמו לא מצויין התאריך". 

עו"ד מאיר מזרחי: "בדרך כלל במיסוי לא עושים חקיקה רטרואקטיבית. זה משהו לא חוקתי, כי אדם פעל לפי מידע מסויים, ולפתע משיתים עליו מס שלא היה אמור לדעת עליו".

  

■ האם מומלץ לרכוש דירות על שם הילדים כדי לחמוק משיעורי המס הגבוהים?

עו"ד גרבר: "אם הילדים הם עד גיל 18, זה לא רלוונטי כי אתם נחשבים לתא משפחתי אחד. אם הם מעל לגיל הזה אז ניתן לרשום את הדירה על שמם, אבל יש להבין שיהיו לזה השלכות. כבר נתקלנו במקרים לא נעימים, שבהם ההורים ניסו להחזיר לעצמם את הדירה ונתקלו בסירוב, ולעתים יש בני זוג שנכנסים לתמונה, כך שהעניין אינו כל כך פשוט, מבחינה זו".

"ככלל, רישום על שם הילדים הוא בעייתי כי הנכס יוצא מרשות ההורים, לא ניתן להוריש אותו אחר כך, ואם יש סכסוך גירושין אז הנכס שייך לילד לכל דבר ועניין. יש תקופות צינון לילד במכירת הדירה אם קיבל אותה במתנה. לכן הצעד הזה שנועד לחסוך במיסוי לטווח קצר, עלול להתגלות כבעיה בטווח הארוך".

■ ברשותי חצי דונם אדמה, שקיימת עליה תוכנית מתאר לבניית קוטג'. מה המשמעות של התוכנית להוריד את מס שבח אם אבנה עליה?

עו"ד ורו"ח ורד אולפינר-סקל, ראש תחום מיסוי נדל"ן ב-EY ישראל, לשעבר מנהלת מחלקת מקרקעין ברשות המסים: "אין שום משמעות, כי התוכנית לא מיועדת למגרשים קטנים לבנייה עצמית, אלא למגרשים גדולים שמיועדים לבנייה. קיים מנגנון חוקי דומה שמעודד בעלי קרקעות ליזום עליהן בנייה מזה זמן רב, והוא פקע באחרונה. המנגנון הזה שונה במקצת, ומלשון מה שהוצג עד כה לא ברור לגמרי למה מתכוונים: האם להוריד את המס מ-47% ל-25% עד לקבלת היתר בנייה או התחלת בנייה. נצטרך להמתין לקבלת לשון החוק. מה שניתן לומר זה, שמנסיוני, פנו אלי מעט מאוד אנשים בנוגע למימוש ההטבה מהנוסח הקודם של ההסדר הזה".