גזירות על משקיעים יבעירו עוד יותר את משבר הנדל"ן

שרת הפנים, שר האוצר ושר הבינוי והשיכון הציגו השבוע את "תוכנית הדיור הממשלתית" שאמורה לבלום את עליית מחירי הדיור. במוקד התוכנית - ניגוח ציבור המשקיעים. נראה כי ההנהגה הפוליטית מרגישה צורך מתמיד להאשים מישהו, שמא הבוחרים יאשימו אותם. למרבה הצער, לפגוע במשקיעים לא יפתור את הבעיה.

המניע המרכזי לעליית מחירי הדיור בישראל נובע בראש ובראשונה מקצב גידול האוכלוסייה שהוא המהיר ביותר בקרב מדינות ה-OECD. התוצאה היא מחסור בדירות גם לבעלי בתים וגם לשוכרים. לישראל אין מדיניות ברורה לעידוד השקעות במתחמי דירות להשכרה, והיא מתעקשת לדכא את אותו ציבור משקיעים שמספק דירות להשכרה, כאשר התוצאה היא העלאת דמי השכירות שמהווים נטל נוסף על השכבות החלשות בישראל.

ישנם שני מניעים לרכישת בתים. הראשון הוא הריבית הנמוכה. עובדה מבוססת בכלכלת הנדל"ן היא שמחירי הדירות נעים הפוך מהריבית: ככל שהריבית עולה מחירי הדירות יורדים, וכשהריבית יורדת מחירי הדירות עולים. הסיבה לכך ברורה ונובעת מכך ששיעורי הריבית מהווים את הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדירות (עוד לפני בעיית ההיצע שמובילה רמ"י ואף לפני שרשרת מרכיבי המיסוי שהייתה מורידה לבדה את העלות של דירה בישראל לכדי מחצית ואף פחות).

הריביות הנמוכות בישראל בעשור האחרון מובילות לכך שעוד ועוד אנשים זכאים לקבלת משכנתא, מה שמאפשר להם לשלם מחיר גבוה יותר עבור אותה דירה. שיעורי הריבית ברחבי העולם הובאו כמעט לאפס על ידי הבנקים המרכזיים בעקבות המיתון הגדול של 2007-2008 במאמץ להפחית את עלות הכסף לעסקים מתוך ציפייה שהדבר יאפשר לעסקים לשרוד ולהפחית את האבטלה. בערך בזמן שהבנקים המרכזיים עמדו להעלות את הריבית הגיעה הקורונה ואיימה על הכלכלות במיתון נוסף; הבנקים המרכזיים השאירו את הריבית במקומן. מכיוון שהריבית הנמוכה הנוכחית היא עניין של מדיניות בנק ישראל, העלאת הריבית תהיה אחת הדרכים להורדת מחירי הדירות.

גם שכר הדירה במגמת עלייה

מניע נוסף לעליית מחירי הדירות טמון בדמי השכירות הגבוהים. האלטרנטיבה הבלעדית לשוק הרוכשים הוא שוק השכירות. עם זאת, גם שכר הדירה במגמת עלייה עקב מחסור בדירות להשכרה. בישראל, בניגוד למרבית מדינות ה-OECD לא קיימת מדיניות לעידוד בניית מתחמי השכרה שמספקת דיור להשכרה לקבוצות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה, כאשר בפועל המקור העיקרי לנכסים להשכרה הם אותם משקיעים שההנהגה הפוליטית רוצה להעניש ולדכא.

הטלת מס על נכסים להשקעה מפחיתה את היצע יחידות ההשכרה, וכתוצאה ישירה מכך מעלה את מחירי השכירות, כשהדבר ממילא יהפוך את רכישת הדירה לאטרקטיבית ואיתה את רמות הביקוש לרכישת דירות, וכן הלאה.

אמנם העלאת ריבית עשויה להפחית את הביקוש לרכישות דירות ובכך להוזיל מחירים, אך הדבר יוביל בעיה נוספת; חיזוק השקל. השקל נמצא בשיא כל הזמנים מול הדולר והאירו שפוגע קשות בייצוא וכפועל יוצא מוביל ליוקר המחייה, בנוסף להעלאת הריבית בישראל שתהפוך את ההשקעה בישראל לאטרקטיבית יותר למשקיעים זרים, תדחוף את ערך השקל עוד יותר למעלה, תייקר את עלויות הייצוא בדולרים ובאירו ותגרום לגל פיטורין בענפי היצוא.

אז מה הפתרון לעליית מחירי הדירות? הבעיה היא של ביקוש והיצע. הגיע הזמן לספק דיור ולשחרר קרקעות לבנייה ולהפוך פרוייקטים של פינוי ובינוי לאטרקטיביים יותר עבור בעלי הדירות ועבור הקבלנים.

המשקיעים ימשיכו להשקיע בדירות

בהנהגה הפוליטית חושבים שהטלת מס על דירות להשקעה תפחית את השקעות המשקיעים. מדברים על מס של 8% על שווי הנכס (בניגוד למס של 5% כיום). בואו נסתכל על המספרים. נניח שאנחנו רוצים להשקיע בדירה של מיליון שקל. נצטרך 200,000 שקל עבור השתתפותנו העצמית, בתוספת 80,000 שקל עבור המס: סך ההשקעה 280,000 שקל. לאחר מכן המשקיע מציב שוכר בנכס לארבע שנים לכיסוי המשכנתא, הארנונה ותשלומי ועדת הדיור.

בהנחה שעלייה ממוצעת בשווי הנכס של 5% בשנה למשך ארבע שנים, הנכס יימכר ב-1,215,500 שקלים או ברווח שקלי גולמי של 215,500 שקלים. התשואה הגולמית היא של 77% בארבע שנים, או 15.34% לשנה. אלא אם יהיו השקעות אחרות בעלות סיכון שווה שמציעות תשואה כזו, המשקיעים ימשיכו להשקיע בדירות. נניח במקום 5% שמחירי הדירות עולים ב-6% בשנה. אז הרווח שקלי הגולמי הוא 262,477 שקלים: תשואה גולמי של 93.7% לארבע השנים או 17.97% בשנה.

אלא אם יהיו השקעות אחרות בעלות סיכון שווה שמציעות תשואה כזו, המשקיעים ימשיכו להשקיע בדירות. ההנחה היא עליות מחירים של 5% או 6%. אם רמת עליית המחירים הנוכחית תימשך, התמריץ גדול עוד יותר. מכיוון שדיכוי משקיעים יעלה את שכר הדירה ועליית שכר הדירה תעלה את המחירים, אנו יכולים להניח שגם הרמות הנוכחיות של עליות המחירים יימשכו. המשקיעים הם לא הבעיה: הפתרונות המוצעים הם הבעיה.

הכותב הוא מרצה לכלכלה ולשיווק במרכז האקדמי לב בירושלים