משקיעי הנדל"ן הם הסיבה לעליית המחירים? הכלכנית הראשית לא בטוחה בזה

האם המשקיעים הם באמת הסיבה לעליות המחירים בישראל מאז פרוץ הקורונה? נתונים חדשים שמפרסמת הכלכלנית הראשית באוצר אינם מתיישבים במדוייק אם התזה הזו, שמובילה חלק משמעותי מצעדי הדיור הממשלתיים. שני הנתונים המרכזיים מהדוח שהוציאה: המשקיעים אמנם רוכשים הרבה דירות, אך במקביל הם מוכרים מספר רב של דירות; השני: מחירי הדירות שהם רכשו היו אמנם גבוהים ממחירי הדירות שהם רכשו בשנה שעברה, אך במידה פחותה מעליית המחירים שנמדדה במרווח זמן זה.

כל זה מופיע בסקירת חודש אוגוסט של הכלכלנית הראשית את שוק הדיור, שממנו עולה, כי בחודש זה נרכשו 14.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא ההיסטורי שנרשם ביוני 2015. בהשוואה לאוגוסט אשתקד זהו גידול של 31%, וגידול של 8% בהשוואה לחודש יולי האחרון.

הסקטור שאחראי יותר מכל על המספר הרב של העסקאות שבוצעו בחודש זה אינו המשקיעים, אלא הזוגות הצעירים, שקבעו באוגוסט שיא רכישת דירות של 6,500 דירות, מהן 1,600 במסגרת מחיר למשתכן. גם בהתחשב בדירות שנרכשו בשוק החופשי בלבד (4,900) - מדובר בשיא חודשי של רכישת דירות ע"י הצעירים - ב-15% לעומת יולי וב-33% לעומת אוגוסט שנה שעברה. משפרי הדיור לעומת זאת הגדילו את כמות העסקאות באחוזים ספורים בלבד ל-4,700 עסקאות.

מעדיפים דירות זולות בפריפריה

בחזרה למשקיעים. באוגוסט הם רכשו 3,000 דירות, גידול של 15% לעומת יולי ושל 71% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, שאז החלה החזרה האינטנסיבית שלהם לשוק, בעקבות הורדת מס הרכישה ע"י שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ.

ואולם המשקיעים של אוגוסט 2021 התנהלו אחרת מאלה של אוגוסט 2019 ו-2020 והם רכשו דירות זולות יותר. "ההסבר לכך נובע בחלקו משינוי בתמהיל הגיאוגרפי של רכישות המשקיעים, ל'טובת' אזורי הפריפריה הזולים יותר", כתבה הכלכלנית בסקירה. כך למשל, משקל אזור אזור הדרום ברכישות גדל, בעוד שבאזור המרכז הוא ירד.

"עם זאת, גם ברמת האזור הגיאוגרפי נמצאו לא מעט אזורים שבהם מחירי הדירות שרכשו המשקיעים היו גבוהים אך במעט בהשוואה לאוגוסט 2019, כאשר באזור המרכז אף נרשמה ירידה של 2% במחיר הזה" - מה שמראה שהמשקיעים של היום מעדיפים לברור לעצמם דירות במחירים זולים.

ואולם באזור הדרום דווקא נמצאה מגמה הפוכה - עלייה חדה של 39% במחיר הממוצע לדירה שרכשו משקיעים. הכלכלנית הראשית מסבירה את העלייה הזו בהעדפת המשקיעים לרכוש דירות איכותיות יותר. אין זה סוד שבאזור הדרום נבנים ומשווקים בימים אלה פרויקטים רבים, ומדיווחי יזמים אכן עולה כי משקיעים מעדיפים לרכוש דירות חדשות, ואיכותיות יותר מהדירות יד שנייה שאיפיינו בעבר את רוב המשקיעים באזור זה.

כתוצאה מכך, בעוד מדד מחירי הדירות עלה בין אוגוסט 2019 לאוגוסט השנה בכ-15%, מחירי הדירות שהמשקיעים רכשו ברוב חלקי הארץ עלו בשיעורים נמוכים יותר: בממוצע ארצי עליית מחירי הדירות מצד המשקיעים הגיעה ל-5% בלבד. במחוז תל אביב הם עלו ב-6%, והמחיר הממוצע של דירה שמשקיעים רוכשים בלב ליבו של אזור הביקוש מגיע לכ-3 מיליון שקל; בירושלים הוא עלה ב-9%, ל-2.6 מיליון שקל, בחיפה מחירי הדירות שרכשו המשקיעים עלו אף הם ב-9% ל-1.1 מיליון שקל; באזור שפלת החוף (רחובות, ראשון לציון, לוד באר יעקב, נס ציונה, רמלה ומודיעין) המחירים עלו ב-14% לכ-2 מיליון שקל. בבאר שבע מחירי הדירות של המשקיעים קפצו בכמעט 40% ל-1.2 מיליון שקל ואילו במרכז הם דווקא ירדו ב-2% מאז אוגוסט 2019 ל-2 מיליון שקל.

"כאשר מביאים בחשבון את הורדת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי אשתקד, המשמעות היא שהפער בין המחיר הסופי אותו רואה המשקיע (מחיר הדירה ומס הרכישה) באוגוסט השנה בהשוואה למחיר זה באוגוסט 2019 נמוך יותר מפערי המחירים עצמם", כותבת הכלכלנית.

מוכרים יותר דירות

המרוויחים הגדולים מהורדת מס הרכישה ע"י כ"ץ, היו המשקיעים באזורי הביקוש ובמיוחד בתל אביב. באוגוסט 2019 עמד מס הרכישה הממוצע שהם שילמו על 235 אלף שקל; באוגוסט השנה הוא הגיע ל-177 אלף שקל, כלומר ירידה של 58 אלף שקל; באזור הגליל העליון, למשל החיסכון הגיע ל-22 אלף שקל בלבד בממוצע, עקב מחירי הדירות הזולים באזור זה.

כפי שעולה לא אחת, המשקיעים לא רק רוכשים דירות, אלא גם מוכרים דירות. באוגוסט הם מכרו 2,800 דירות, 200 בלבד מתחת לכמות שרכשו. כלומר במקביל לגידול המשמעותי ברכישת דירות - המשקיעים גם הגדילו את מספר הדירות שהם מוכרים, ולאור זאת, בניגוד לתזה שגורסת שהם "גוזלים" דירות מהזוגות הצעירים. "מאז הופחת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה בסוף יולי אשתקד, נותר 'מלאי' הדירות בידי משקיעים ברמה הארצית ללא שינוי מהותי", כותבת הכלכלנית הראשית, שמציינת גם, שחלק מהמשקיעים הרוכשים אינם אלא קרנות ריט וחברות, שפועלות בעידוד המדינה.

לאור זאת, המיסוי על משקיעים יפעל מן הסתם בדומה ל-2015, והם ירכשו פחות דירות, אולם מנסיון העבר קשה לראות בזה צעד שיבטיח את התמתנות עליות המחירים.