שיערוכי "פוסט-קורונה" הזניקו את רווחי חברות הנדל"ן במאות אחוזים

משבר הקורונה מאחורינו, העובדים חזרו למשרדים, הקונים למרכזי הקניות, ושווי הנכסים המניבים חוזר לעלות. זוהי לפחות המסקנה העולה מדוחות חברות הנדל"ן המניב שפורסמו עד כה. השבוע למשל, דיווחה חברת סלע קפיטל נדל"ן , הקרן להשקעות במקרקעין, כי סיימה את הרבעון השלישי של 2021 עם רווח נקי של 58 מיליון שקל, וזאת לעומת רווח נקי של 10 מיליון שקל בלבד שנרשם ברבעון המקביל אשתקד. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 2021 רשמה סלע נדל"ן רווח נקי של 142 מיליון שקל, וזאת לעומת 65 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

הפער העצום ברווחי סלע נדל"ן בין שתי התקופות נובע מעלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שבבעלותה ועניין זה מאפיין השנה את דוחותיהן הכספיים של רבות מקרב חברות הנדל"ן המניב. אם ב-2020 סבלו ענקיות המשרדים והמרכזים המסחריים המקומיות בעיקר מהפחתות שווי בגלל התפרצות משבר הקורונה והירידה בהכנסות של מרכזי הקניות ברחבי הארץ, הרי שחזרתה של ישראל לשגרה בחודשים האחרונים, מובילה לעליות מחודשות בשווי הנכסים המניבים.

סלע נדל"ן למשל, רשמה בתשעת החודשים הראשונים של 2021 התאמות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של 61.2 מיליון שקל. התאמות אלו כללו גידול בשווי ההוגן של נכסים מניבים בסך של כ-84 מיליון שקל, בניכוי הפחתת עלויות חד-פעמיות (בעיקר מסי רכישה) של 23 מיליון שקל בגין רכישת נכסים מניבים השנה.

לשם השוואה, בתשעת החודשים הראשונים של 2020 רשמה סלע נדל"ן הפחתה נטו של 47 מיליון שקל בשווי ההוגן של נכסים מניבים בבעלותה ( ברבעון הרביעי אשתקד היא כבר רשמה שיערוכים חיוביים של כ-60 מיליון שקל שקיזזו את ההפחתות של תחיל השנה).

ברבעון השלישי של 2021 לבדו רשמה סלע נדל"ן תוספת של כ-30 מיליון שקל בגין התאמות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, וזאת בהשוואה להפחתה של 27 מיליון שקל שנרשמה בסעיף זה ברבעון השלישי אשתקד.

"אכלוסי הנכסים ילכו ויתעצמו"

לדברי דרור יהודה, סמנכ"ל הכספים של סלע נדל"ן, עליות השווי נרשמו במהלך 2021 בכל סוגי הנכסים של החברה. "בכל הסכם שכירות שנפתח יש עליית מחיר, ואז שווי הנכס עולה. ברבעון הנוכחי זה היה בעיקר בתחום המשרדים ובתחום הלוגיסטיקה, אבל ברבעונים הקודמים השנה ראינו את זה גם במסחר ובמלונאות".

עם זאת, לדבריו השמאים עדיין מתמחרים את הנכסים לפי שיעורי היוון גבוהים יותר מאשר התשואות שעל-פיהן נעשות העסקאות לרכישת נכסים בשוק (שיעור היוון - שיעור התשואה שבאמצעותו מהוונים סדרה של תשלומים עתידיים לערך נוכחי שהוא שווי הנכס) . כך למשל, אם בסוף 2019 עמד שיעור ההיוון הממוצע של נכסי סלע על 7.16%, הרי שעד לסוף ספטמבר 2021 הוא ירד בשיעור מתון בלבד של 0.26% לרמה של 6.9%.

לסלע נדל"ן 41 נכסים מניבים בשווי כולל של 3.84 מיליארד שקל, כאשר תחום המשרדים מהווה 45% מפעילותה במונחי שווי נכסים. יתר נכסי החברה מתחלקים בין תחומי המסחר (27%), הלוגיסטיקה (14%), החניונים (5%) המלונאות (3%) והתחומים האחרים (6%).

שיעור התפוסה בנכסי החברה עמד בסוף ספטמבר על 97.2%, כלומר קרוב מאוד לתפוסה מלאה, כאשר מרבית חוזי השכירות הם לתקופה ארוכה של 3-10 שנים. לדברי דרור יהודה, "אכלוסי הנכסים ילכו ויתעצמו. מרגישים את זה אצלנו וזה יהיה כנראה ככה בכל חברות הנדל"ן. עשינו הרבה אכלוסים בתקופה האחרונה ואת ההכנסות מהם יראו בהמשך.

"קשה למצוא נקודות תורפה"

בינתיים, סיימה סלע נדל"ן את הרבעון השלישי של 2021 עם עלייה של 8% בהכנסות מדמי שכירות ותפעול נכסים, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הרווח מהשכרת נכסים והפעלתם (NOI) גדל ברבעון השלישי ב-8.6% ל-59.4 מיליון שקל ואילו הרווח הנקי התזרימי (FFO) הריאלי גדל באותה התקופה ב-10.1% ל-43.5 מיליון שקל.

לדברי יהודה, כאשר כוללים את הנכסים שנקנו לאחרונה ושטרם הניבו את מלוא שכר הדירה, מדובר על FFO רבעוני של כ-47 מיליון שקל בשנה. כיום בוחנת החברה נכסים נוספים המיועדים לרכישה, כאשר אם עסקאות אלו יצאו אל הפועל יגדל ה-FFO של לקצב של כ-200 מיליון שקל בשנה.

"אנחנו מרגישים טוב אחרי הקורונה. יש קפיצה משמעותית בהשכרות ובמחירי השכירות, וקשה למצוא נקודות תורפה", מדגיש יהודה. הוא מספר למשל על נכס שרכשה החברה בתחילת 2021 בעיר יבנה, ושלא הושכר מיד עם רכישתו. לדבריו, בזכות ההחלטה זו, הושכר לבסוף הנכס בתמורה לדמי שכירות של 2 מיליון שקל בשנה, לעומת 1.5 מיליון שקל בשנה בתוכנית המקורית.

גב-ים: "ביקוש מצד חברות בינלאומיות"

סלע היא בסה"כ חברת הנדל"ן המניב השניה שפרסמה את דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי של 2021, אחרי חברת גב ים  שעשתה זאת בשבוע שעבר. אולם השתיים מסמנות כנראה את הכיוון הכללי של מגזר הנדל"ן המניב בישראל, שהמדד המרכזי שלו הניב תשואות מתואמות של 33% מתחילת 2021 ושל 58% ב-12 החודשים האחרונים.

גם גב-ים דיווחה אז על עלייה של מאות אחוזים ברווח הנקי בזכות הכנסות גבוהות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, ובהנהלת החברה דיברו על ביקוש חזק למשרדים מצד חברות ענק בינלאומיות. את הרבעון השלישי של 2021 סיימה גב-ים עם צמיחה של 400% ברווח הנקי ל-235 מיליון שקל, כאשר בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה גדל הרווח הנקי ב-304% ל-695 מיליון שקל.

גב-ים, שמחזיקה בנדל"ן להשקעה בשווי של 8.7 מיליארד שקל, רשמה ברבעון השלישי הכנסות של 183 מיליון שקל מעליית שווי הוגן נדל"ן להשקעה, וזאת לעומת היעדר הכנסות מעליית שווי ברבעון המקביל על רקע השפעות משבר הקורונה. עליית שווי זו ברבעון השלישי נבעה בעיקר מהפחתה של 0.5% בשיעורי ההיוון של נכסי התעשייה והלוגיסטיקה של גב-ים.

בסה"כ רשמה גב-ים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 הכנסות ענק של 756 מיליון שקל מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, וזאת לעומת עליית שווי מינורית של 23 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, שהושפעה כאמור ממשבר הקורונה. לעליית השווי החדה השנה תרמו גם עליית מחירי הקרקעות המיועדות לתעשייה ולוגיסטיקה, וכן עלייה בשווי ההוגן של הנכסים המניבים המיועדים להייטק, משרדים ומסחר, כתוצאה מעלייה בתזרים המזומנים הצפוי לנבוע מהנכסים בשל עלייה ריאלית בדמי השכירות.

בתשעת החודשים הראשונים של 2021 שיקפו החוזים החדשים בבניינים קיימים, עליהם חתמה גב-ים עם השוכרים שלה, עלייה ריאלית ממוצעת של 7.4% בדמי השכירות. ברבעון השלישי לבדו שיקפו החוזים החדשים בבניינים קיימים עלייה ריאלית ממוצעת של 3.3% בדמי השכירות.