תוכנית הדיור הממשלתית - לא למדו דבר ולא שכחו דבר

רשימת צעדי המדיניות הממשלתית לטיפול במה שמכונה "משבר הדיור בישראל" מזכירה את משפטו המיתולוגי של טאליראן לפני כ-200 שנה "לא למדו דבר ולא שכחו דבר".

גם הגדרת פונקציית המטרה של התוכנית, כפי שנוסחה על ידי שרת הפנים איילת שקד (באירוע ההשקה של התוכנית שבו השתתפו שרת הפנים, שר השיכון ושר האוצר) "בלימת עליית המחירים", היא שגויה מהיסוד.

חשוב להדגיש, שאין זה מתפקידה של הממשלה לקבוע את מחירי הדירות. יתר על כן, הניסיון ההיסטורי כבר מימי האימפריה הרומית (אדיקט המחירים של הקיסר דיוקלטיאנוס בשנת 301 לספירה), דרך בריה"מ בשנות ה-70 וגמור בממשלות ישראל בשנות ה-70 וה-80, מראה שהניסיון של שליטים וממשלות להילחם בכוחות השוק ולהשפיע על מחירים, על ידי צווים ומסים שונים, נדון לכישלון.

תפקידה של הממשלה הוא ליצר את מעטפת התנאים שתאפשר לכוחות השוק לפעול באורח חלק. אולם דווקא בתפקיד זה בולט הכישלון הממשלתי לאורך שנים.

חשוב גם להדגיש כי קרוב ל-70% ממשקי הבית בישראל גרים בדירות בבעלותם, ולכן אין להם עניין בירידת מחירים שפירושה ירידת ערך רכושם.

תוכנית הדיור הממשלתית הנוכחית מתרכזת ביסודו של דבר בניסיון להגדיל את היצע הדירות מחד ובניסיון להקטין את הביקוש על ידי בלימת חלק מרוכשי הדירות, אלה המכונים "המשקיעים", מאידך.

טווח ארוך וקצר

הצעדים המתוכננים להגדלת ההיצע מתחלקים לצעדי טווח קצר שמיועדים להחזיר במהירות דירות מגורים קיימות שעברו לשימושים אחרים, לשוק הדיור וצעדי טווח ארוך, שאמורים להגדיל את הקצב המבני של ייצור הדירות. בצעדי הטווח הקצר מדובר בהשבת דירות קיימות שמשמשות לאירוח בסגנון Airbnb ודירות שעברו לשימושים משרדיים ומסחריים. צעדים כאלה כבר נוסו בעבר ולא הביאו לחזרה של כמות משמעותית של דירות לשימוש למגורים, בעיקר עקב התנגדות בעלי הדירות, שהמהלך פוגע בהכנסתם, וקושי לאכוף את ביצוע המהלך.

להערכתי, הצעדים הללו הם גם כיום לא יותר מסיסמאות שחוקות, שלא יביאו לתוספת משמעותית להיצע הדירות.

בצד הביקוש מתוכננת העלאה משמעותית של מס רכישה, שתכליתה הקטנת חלקם של ה"משקיעים", שמואשמים ביצירת ביקוש מיותר, שלוחץ את המחירים כלפי מעלה. הוצאת סקטור המשקיעים מהשוק צפוי להגדיל את סיכוני היזמים, שרואים בהם מרכיב ביקושים חשוב ולכן לא יסייע להגדלת ההיצע.

צעדי הטווח הארוך כוללים 2 רכיבים עיקריים, הראשון הוא זירוז תהליך שיווק הקרקעות, שנתפס כבר שנים כגורם כמותי מעכב של ייצור הדירות, היות וקרקע מתוכננת היא כמובן תשומת יסוד מרכזית בייצור דירות. השני הוא קיצור והקלה של ההליכים הבירוקרטיים המעכבים את פעילות היזמים. גם בצעדים הללו אין משום חידוש. גם שרי השיכון, הפנים והאוצר הקודמים זיהו את המכשולים הללו וניסו ללא הצלחה יתרה לטפל בהם.

עם זאת הצלחת הטיפול ברכיבים הללו היא חלק מתפקידה האמיתי של הממשלה, שכולל כאמור גם פיתוח מעטפת תשתיות תומכות, תחבורה (כיום בעיקר ציבורית), טיפול בשפכים, חינוך וכדומה.

בכל התפקידים הללו הצטבר פיגור של שנים רבות והניסיון להגדיל היצע של דירות על מערכת תשתיות, הסובלות כיום מעומס יתר, מוביל לתוצאות בעייתיות בלשון המעטה (ראה לדוגמה פקקי יציאה משכונות חדשות בראש העין, כשאין אלטרנטיבה לרכב הפרטי).

אין בלימה בקרוב

העתיד יוכיח האם הממשלה הנוכחית ואלה שיבואו אחריה יצליחו לאזן את מכלול הגורמים שיביאו לגידול מבני של כמות הדירות המיוצרות, שיידרש בכל מקרה לאור גידול האוכלוסייה הצפוי בישראל, בעשורים הקרובים.

באשר למחירי הדיור, אלה לא יבלמו בעתיד הקרוב עקב צעדי הממשלה, יתר על כן מכרזי הקרקעות של רמ"י בשנים 2020-2021 מצביעים על צפי של היזמים לעליית מחירי הדירות, באזורי הביקוש, בשיעור של כ-30% נוספים במהלך 3 השנים הקרובות.

האם תהיה אפוא בלימה של מחירי הדירות בעתיד הנראה לעין? להערכתי, אכן תהיה בלימה מסוימת בשנת 2023, אך היא תיגרם מכיוון שונה שאינו קשור למהלכי הממשלה.

הכותב הוא ראש תוכנית ה-MBA בהתמחות מימון נדל"ן בבית ספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית בירושלים