תוכנית הממשלה להורדת מחירי הדיור: לנסות שוב תוכניות שכשלו ולקוות לתוצאה הפוכה

הממשלה פרסמה את התוכנית שלה להתמודדות עם עליית המחירים בשוק הדיור. הדבר החיובי היחיד שאפשר להגיד על התוכנית זה שלשרים יש קצת מודעות עצמית. שרת הפנים הודיעה שהמטרה היא לא להוריד את המחירים אלא להאט את עליות המחירים, ושר האוצר הודיע ש"אינו יכול להתנבא" לגבי התוצאות של התוכנית.

אנחנו דווקא כן מוכנים להתנבא. אלברט איינשטיין כתב פעם ששיגעון זה לחזור על אותו דבר פעם אחר פעם ולצפות לתוצאה אחרת. משום מה, כנראה שהשרים שלנו חושבים אחרת. עובדה שהם חוזרים על אותו דבר פעם אחר פעם, ומנסים לשכנע אותנו שהפעם זה יעבוד. אבל במקרה של השרים, לא מדובר בשיגעון אלא בפוליטיקה.

זאת פוליטיקה, כי להעלות את המס על משקיעים, להבטיח שמספר התחלות בנייה יגדל ולהחזיר את "תוכנית מטרה" כדי שתחליף את מחיר למשתכן זה קל. הבעיה היחידה היא ששוק הדיור הוא שוק מורכב, וכשעושים דברים שנראים טוב בתקשורת, בסוף מקבלים תוצאות הרבה פחות טובות. למשל, כשמעלים את המס על משקיעים מוציאים אותם מהשוק, וזה מגדיל את הסיכון שלוקחים יזמים, כי באופן נורמלי, דירות שקבלנים נתקעים איתן פעמים רבות נמכרות למשקיעים. כשמוציאים את המשקיעים, היזמים חייבים לקחת בחשבון שייתכן שהם יתקעו עם הדירות האלו הרבה מאוד זמן. הגדלת הסיכון גורמת ליזמים לחשוב פעמיים לפני שהם מתחילים לבנות, ולכן הם בונים פחות. כשהם בונים פחות, המחירים עולים.

בנוסף, כשמוציאים יזמים מהשוק, מקטינים את הביקוש לדירות יד שנייה. כשנותנים לזוגות צעירים לרכוש דירות במחיר מוזל ("מחיר מטרה"), גם הם עוזבים את השוק לדירות יד שנייה ומעדיפים להמתין לדירה מוזלת. התוצאה היא שמשפרי דיור נתקעים בדירות שלהם, וסובלים בשקט. אחרי כמה זמן, כשמתחלפת ממשלה והתוכניות לזוגות הצעירים נגמרות ומורידים בחזרה את המס על משקיעים, קורה מה שקרה בחודשים האחרונים: משפרי הדיור רצים בחזרה אל השוק, והמחירים טסים למעלה.

בלי העלאת הארנונה, קשה להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה

מה שצריך לעשות, הרבה יותר קשה פוליטית, ומורכב ממספר חלקים. ראשית, צריך להעלות את הארנונה למגורים, ולהכריח את העיריות לגבות את הארנונה מכל התושבים, כולל מהמצביעים של ראשי הערים. כי כל עוד הארנונה על מגורים נמוכה באופן משמעותי מההוצאות על תושבים, ראשי הערים ימשיכו להתנגד לבנייה בשטח שלהם. או לחילופין, יאפשרו בנייה, אבל רק בתנאי שמדובר בדירות גדולות למשפחות אמידות. בלי העלאת הארנונה, יהיה קשה מאוד להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, ויהיה עוד יותר קשה לתת איכות חיים סבירה לאלו שגרים בדירות החדשות שכן נבנות. הבעיה היא שהעלאת הארנונה נתפסת כהעלאת מס, וזה משהו שהממשלה לא רוצה לעשות. עדיף לה שמחירי הדירות יעלו מאשר שהיא תראה כממשלת גזירות.

שנית, צריך לפשט את המס על שכר הדירה, ולהטיל אותו מהשקל הראשון. זה ישפיע על המשקיעים הרבה יותר מאשר השינוי במס רכישה, ויהיה מהלך הוגן וצודק יותר. אבל שוב, הטלת מס על שכר דירה תגרום לכעס אצל השוכרים, כי זה יוביל לעלייה במחירים שהם משלמים. אז לממשלה עדיף להוציא משקיעים מהשוק באמצעות מס רכישה. גם זה גורם לעליית מחירי השכירות כי כשיש מחסור בדירות להשכרה אז המחירים עולים. אבל כשהמחירים עולים בגלל מחסור בדירות, השוכרים חושבים שזה באשמת המשכירים ולא באשמת הממשלה, אז לממשלה זה עדיף.

בקיצור, כל עוד השרים עסוקים בפוליטיקה ולא בבעיות של שוק הדיור, אנחנו נשאר עם פתרונות שחוזרים על עצמם, ועם אותה תוצאה: מחירי הדירות ימשיכו לעלות.

ד"ר רונן בר-אל, המחלקה לכלכלה וניהול, האוניברסיטה הפתוחה

ד"ר אביחי שניר, ביה"ס לבנקאות ושוק ההון, האקדמית נתניה