לחדש בלי לאבד את האופי: התוכנית של ת"א ל"מבואות יפו"

תערובת משונה של מגורים, מבני תעשייה, בתי מלאכה ומסחר, מבני משרדים מאפיינת את מרובע "מבואות יפו" - אזור ששטחו הוא כ-1,500 דונם, וגבולותיו הם ציר שלבים ושדרות הר ציון (מערב-מזרח), והרחובות סלמה ודרך בן צבי (צפון-דרום).
באופן לא טריוויאלי לעיר תל אביב, יש במתחם הזה גם לא מעט שטחי בור. כיום זהו אזור מעבר, שמחבר את ערי דרום המטרופולין ואת יפו ומרכז תל אביב. מיפוי הבעלויות של הקרקעות משקף היטב את בלגן ייעודי הקרקע: בעלים פרטיים, קרקעות מדינה, קרקעות עירוניות ופולשים.

למרות המורכבות, כל הסימנים מראים שהמקום יהפוך לאחד המוקדים הבאים של המטרופולין - ואפשר ללמוד על כך גם מפעילות הנדל"ן באזור. ב-2009 רכשה קרן ריאליטי את מתחם בזק (33 דונם) תמורת 44 מיליון שקל. ב-2011 נמכר השטח לחברת אקרו נדל"ן, עם תב"ע חדשה, בתמורה ל-100 מיליון שקל. במקום נבנית בימים אלה שכונת מגורים חדשה הכוללת 1,500 יחידות דיור.

  

קרן ריאליטי אמנם מכרה את מתחם בזק, אולם ב-2018 רכשה מחברת הכשרת הישוב 75% ממבנה בשטח בנוי של 9,600 מ"ר על 6.6 דונם ברחוב התחייה בתמורה ל-96 מיליון שקל. לריאליטי יש בצמוד למבנה עוד חטיבת קרקע בשטח של כ-4 דונם.
ב-2019 רכשה חברת דימרי את מתחם האומן 17, שנמצא ממזרח לציר שלבים, בתמורה ל-355 מיליון שקל. באותה שנה רכשה קרן ריאליטי את בית מרס ברחוב הרצל ב-96 מיליון שקל.

"דוגמה ייחודית לשקיעתו של מתחם גדול"

מסמך מדיניות מבואות יפו, שעיריית תל אביב פרסמה בשנת 2007, ונערך על ידי צוות בראשות האדריכלית נעמה מליס, מתאר את האזור כ"חור שחור": "מבואות יפו הוא דוגמה ייחודית לשקיעתו של מתחם גדול בלבה של עיר. מדובר ב'חור שחור' ורחב ידיים, מוקף באזורים עירוניים המראים סימני שיקום בעוד הוא מידרדר והולך ואף פוגע בסביבתו".
התוכנית קבעה אזור מוטה תעסוקה לאורך ציר שלבים, ומגורים בצפון המתחם, בממשק עם שכונת פלורנטין.

ב-14 השנים שחלפו מאז יצא מסמך המדיניות, המרחב המטרופוליני עצמו עובר שינוי דרמטי ובימים אלה מכין צוות בראשות האדריכל ארז אלה ממשרד HQ אדריכלים מסמך מדיניות חדש לאזור. ייחודו של המסמך, שלא אושר עדיין, הוא בהכרה באיכויות האורבניות הקיימות. בערב עיון שנערך ביוזמת בית ליבלינג, בחודש ינואר 2021, ובו הציג אלה את עיקרי התוכנית, הוא התרה מפני תכנון חדש שימחק את המגוון והחיוניות המאפיינים את מבואות יפו: "שימושי התעשייה נדחקים לאט לאט החוצה, אבל יש ערך לתעשייה בעיר, והכוונה היא גם למעמד היצירתי, אנשים שלאו דווקא מקבלים משכורות גבוהות ורוצים להמשיך ולחיות בעיר. הקיום שלהם בעיר חשוב לחוסן העירוני. זה מתחבר טוב מאוד עם שימור המלאכות והתעשייה באזור מבואות יפו".

צוות התכנון של מסמך המדיניות החדש חילק את המרחב לשלוש קטגוריות: תוכניות עם תב"ע תקפה, שאינה ניתנת לשינוי, אזורים לאיחוד וחלוקה ואזורים של שימור מרקמי. הקטגוריה האחרונה כוללת גם מבנים שיש להם חשיבות אדריכלית. שבחלקם ניתן יהיה לעשות שימוש מחודש. המנגנון הכלכלי של התוכנית לא נחשף עדיין משום שהיא עדיין לא אושרה.

"כבר לא רק מוסכים, גם מדפסות תלת־ממד"

האדריכלים אירית סייג ואלון הרשקוביץ ממינהל ההנדסה של עיריית ת"א-יפו, האחראים על קידום מסמך המדיניות המעודכן של מבואות יפו, מספרים שלצורך הכנת המסמך הם ערכו מחקר מקיף של השטח: "התנופה התכנונית שיש לאורך דרך סלמה גרמה לנו לבדוק שוב איך אנחנו רוצים שיהיה העתיד של האזור. הקמנו צוות אינטרדיסציפלינרי שכלל את האדריכל ארז אלה, ואת לורית לייבוביץ', שהיא יועצת פרוגרמטית, וערכנו מאות ראיונות עומק עם בעלי אינטרס, במטרה להבין את המגמות הקיימות שם, להבין מה זה אומר תעשייה ומלאכה זעירה בתל אביב.

 הרצל פינת סלמה. רק בעשור באחרון הוקמו 500 עסקים חדשים / צילום: כדיה לוי

"מה שאנחנו מבינים זה שהתחום הזה עובר אבולוציה. זה לא רק מסגרים ומוסכים, אלא יש מנעד רחב של שימושים, כולל מדפסות תלת ממד, CNC ממוחשב, מרחבי עבודה משותפים, משרד אדריכלים. כולם יושבים באזור הזה.

"המחקר שלנו גילה שרק בעשור החולף הוקמו שם 500 עסקים חדשים, שכמעט כולם על הספקטרום הפרוגרסיבי. המקום הזה מעסיק 10,000 תושבים, ש-9,000 מתוכם הם תושבי תל אביב. מחיקה של אזורי המלאכה והתעסוקה האלה תגרום לכל המועסקים שם לפנות למקומות אחרים, אם בכלל".

אירית סייג מוסיפה: "אנחנו רואים את האזור הזה כ'לב החדש' של תל אביב. ניסינו להבין מה ה-DNA של המקום הזה ומה החשיבות שלו. תוך כדי קידום התוכניות הצלחנו להכניס שימור מבנים בעלי נפח כמו בית הוניגמן ומבנה 'חדרים' לשעבר. הבנו שיש הרבה מבנים שיכולים לשמש ל-reuse".

הרשקוביץ: "מצאנו עשרות מבנים שנראים לנו כראויים לשמירה, אבל לא ניגשנו אליהם ממקום של שמירה צורנית ואדריכלית. זו לא התפיסה של העיר הלבנה. המבנים בעלי נפח האלה הם מבני תעשייה מתפקדים שיכולים להמשיך לתפקיד כמבני תעשיה ומלאכה. אי-ההריסה שלהם תמנע את עזיבתם את העיר".

הרשקוביץ סבור שמדובר באקוסיסטם שיש לשמר: "תוכניות בניין מוחקות הרבה פעמים ייעודי קרקע קיימים. פשוט מעלימות אותם. אנחנו מדברים על השארת ייעודי הקרקע הקיימים, עם מודרניזציה והעלמת מטרדים, יחד עם בנייה חדשה.

"גילינו שיש אשכולות עסקים. יש מערכת של עסקים שאם אתה מוציא ממנה איבר אחד את פוגע באחר. כך למשל, מחלקת רישוי עסקים של העירייה הוציאה את המצבעות מאזור מבואות יפו, וזה פגע מאוד בנגרים ובמסגרים.

"מעבר לזה, הרבה מאוד מהמסחר ברחובות המרכזיים בעיר נשען על העסקים שקיימים במבואות יפו. אם לא נשים את האצבע על מנעד השימושים שקיים בעיר, אנחנו יכולים לגרום לו לקרוס. זה רלוונטי גם לחיי לילה. זה בין האזורים האחרונים בעיר שניתן לקיים בהם פעילויות עד שעות הבוקר".

"למרות זכויות בנייה בהיקף נרחב, החלטנו לא להרוס את המבנה"

האדריכל אבישי קימלדורף, מנהל פרויקטים ראשי בקרן ריאליטי, אומר: "ההתמחות שלנו היא לטפל באזורים שבהם יש פוטנציאל עצום, כמו אזור מבואות יפו, ושיש בהם מורכבות גבוהה. בניגוד לאזורים אחרים בעיר, רמת המורכבות של המקרקעין היא רבה - הרבה מבנים עם ריבוי בעלים, פלישות של עשרות שנים, הפקעות שחלקן בוטלו, קרקעות עירוניות שאינן משוחררות לשימוש ציבורי, עירוב של קרקע מינהל עם קרקע פרטית, והרבה מאוד עסקים ומלאכות מאתגרים. למשל, יש שם מפעל בטון בסמוך למבנה משרדים של WeWork. מסיבה זו האזור נשאר לא מטופח כל כך הרבה שנים".

קימלדורף מרחיב לגבי המבנה שריאליטי רכשה ברחוב התחייה 14-16: "מדובר במבנה תעסוקה שנבנה בשנות ה-60 למטרות מלאכה ותעשייה זעירה. המבנה בגובה שלוש קומות והוא בנוי כך שיש בו מעברים פתוחים ומקורים לאורך הקומות וגם חצרות פנימיות, שהעסקים פונים אליהן. הקרן הרחיבה את הרכישות שלה בקרקעות נוספות והגיעה, יחד עם בעלי קרקעות נוספים, לחטיבת קרקע משמעותית בשטח של 20 דונם.
"כבר מתחילת התכנון חשבנו שלמרות שהבניין הוא לא לשימור, ולמרות שיש בו זכויות בנייה בהיקף רחב בגלל שהוא על צומת, לא נהרוס אותו. בדיאלוג עם עיריית ת"א הוחלט שלא להרוס אותו, בניגוד לתוכנית המתאר, ולהעביר אותו לבעלות עירונית מלאה, כך שהעירייה תשאיר בו את השוכרים ותוכל לשלב בו מבני ציבור כמו בית ספר".

ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי המהלך הלא שגרתי הוא שזכויות הבנייה הועברו למבנים האחרים בתחום התוכנית. קימלדורף: "נוצר פרויקט מאד מיוחד, שיש בו מגורים ותעסוקה ועירוב שימושים, כולל חזיתות מסחריות פעילות, וגם שימור של המבנה, על שימושיו המגוונים".

"אם היית מוחק ובונה אותו מחדש הבנייה הייתה יותר מרווחת ועם הרבה פחות אילוצים. מצד שני, אנחנו חושבים שמדובר במבנה שמח ופעיל".

התוכנית, שעליה חתום האדריכל דני קייזר, תובא לאישור הוועדה המקומית בחודשים הקרובים.