תוכנית הדיור מזניחה את ההתחדשות העירונית ולא מביאה בשורה

"התוכנית האסטרטגית לדיור", אשר הוכנה על ידי המועצה הלאומית לכלכלה ואושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2017, משקפת אמירה ברורה: "יש לייצר מלאי דירות בכל מחיר, אחרת תהיה כאן קטסטרופה". אימוצה של תוכנית כזו כתוכנית אסטרטגית, למרות שכל-כולה כמותית, מסמנת שהממשלה מתמקדת במספרי יחידות הדיור שיאושרו כאן עד שנת 2040, כפתרון למשבר הדיור. מוסדות התכנון מסתכלים על המספרים יחד עם תמ"א 35 והתוכניות המחוזיות, אבל סדר הדברים חשוב: קודם מספרים, אחר-כך תכנון.

לגיטימי שממשלה מחליטה שזו האסטרטגיה שלה, בגלל שאכן נדרשות כמויות אדירות של יחידות דיור כדי לאכלס את 18 מיליון התושבים הצפויים בישראל עד 2050. הבעיה ההיא עם האמצעים שהתרגלו להשתמש בהם, מבלי לבחון לעומק את יעילותם.

אפשר לזהות אמצעים משני סוגים עיקריים: שיבוש הליכי תכנון, ושיבוש פעולת שוק המגורים. הכינוי "שיבוש" (disruption) שאול מעולם ההייטק והחדשנות, שם יש לו פירוש חיובי. הסברה היא כי באמצעות שיבוש הקיים, הצוות יגיע לפתרונות חדשניים ויקדם את הפירמה. אבל בתחום התכנון והבנייה, השיבושים התכופים בעייתיים.

עיוותים בעייתיים

שיבוש ההיררכיה התכנונית כולל שלל אמצעים: תמאו"ת שאפשר להוציא מהן היתרי בנייה, ועדות תכנון מאיצות שפועלות בהוראת שעה ומספקות סחורה פגומה של שכונות בעייתיות, והקלות זמניות המאפשרות תוספת יחידות דיור בהליך רישוי מבלי לתת מענה להשלכות. תוצאה נוספת לא רצויה היא החלשת מוסדות התכנון- גם המחוזיים והגם המקומיים- בעיקר בגלל שנפגמת היכולת לקבל החלטות אמיצות שמהוות איזונים ובלמים נדרשים למוסדות תכנון ארציים, ללחצים ולמדיניות זמנית.

שיבוש השוק יוצר טלטלות ואי ודאות כלכלית שגורמים לפעמים דווקא לסטגנציה, לפיתוח מסלולים עוקפים לניצול הטבות, לרווחים לא פרופורציוניים לנהנים מתוכניות שמסתיימות בפתאומיות, ולהטיה במגמות במשק שנוצרת לאו דווקא מהעדפות מגורים אלא ממיסוי והטבות.

ב"תוכנית הדיור" שהציגו לאחרונה שרי האוצר, הפנים והשיכון, יש עוד מאותו דבר, והיא מציעה למעשה כלים מוכרים, חלקם נוסו בהצלחה מסוימת בעבר וחלקם נכשלו בקידום המטרות האסטרטגיות.

לדוגמה, תוכנית "מחיר מטרה" מתערבת בשוק באמצעות הנחות לדירות שאולי יגיעו לידיים הנכונות ואולי לא. הבעיה היא שהדבר מביא לעיוותים, היות והרכישות לא תמיד נעשות לפי העדפות הדיור ולמעשה משקפות יותר חלופה למכשירי השקעה ארוכי טווח למי שבמקרה נמצא כרגע בקבוצת הזכאים.

שיבוש היררכיית התכנון

החלופה לתמ"א 38, הארכת פעילות הותמ"ל והסבת משרדים למגורים בלי הליך תכנוני, שייכים לקבוצת הכלים של שיבוש היררכיית התכנון. מומלץ מאוד להעשיר ולהרחיב את "ארגז הכלים" של מוסדות התכנון המקומיים והמחוזיים, ואולי לתת סמכויות זמניות לטובת האצת האישורים, אבל מוסד מטה קבוע, או ויתור על הליך תכנוני שמאפשר לרשות מקומית להיערך לשינויים, מהווה מעקף לא בריא להיררכיה התכנונית של החוק.

אבל יותר מהכל, הביקורת העיקרית היא נגד ההתייחסות המצומצמת לתחום ההתחדשות העירונית שהיא התקווה להצליח להקים הרבה מאוד יחידות חדשות ברקמות עירוניות קיימות. תיקוני החקיקה מתמקדים בהורדת שיעור ההסכמות, למרות שכבר ברור ש"חסם" זה הוא שולי יחסית בקידום פרוייקטים של התחדשות. החסם העיקרי טמון בכלים תכנוניים ומשפטיים לקידום התחדשות עירונית שהם מצומצמים ולא מספיקים. לדוגמה: הצורך הדוחק בהקצאת שטחים מבונים בתוך בניינים לצרכי ציבור לא קיבל עד היום בסיס משפטי בהיר ומובהק. הקצאת קרקע משלימה - החלטה מבורכת של רמ"י - נשארה למעשה על הנייר, ולא מצליחה לספק את ההבטחה הגדולה. התחדשות עירונית בחברה הערבית, שמהווה "ארץ לא נודעת" שיש לחקור ולהתאים את הכלים התכנוניים והמשפטיים עבורה כדי שאפשר יהיה להתחיל לעבוד בגדול עם החברה הערבית. ההשקעה התקציבית המתוכננת היא ממש לעג לרש- צריך להשקיע כסף גדול בתכנון, בחידוש תשתיות ובתמיכה בביצוע.

לבסוף, המכשלה העיקרית של משק הדיור כיום היא המימוש. מאושרות על המדף אלפי יחידות דיור, שאינן מוקמות. צריך להבין למה, במטרה להסיר את החסמים הנכונים ולא את אלה שעושים כותרות בעיתונים, ומבלי להיטפל למי שאוהבים לשנוא - ועדות התכנון, היזמים והמשקיעים- שהם האחראיים בסופו של דבר על הבנייה למגורים בפועל.

הכותבת היא אדריכלית ומתכננת ערים, מהנדסת העיר של פתח תקווה לשעבר ומתכננת מחוז תל אביב לשעבר. כיום מרצה בבית הספר לנדל"ן של האקדמית אונו וחוקרת ב"מכון ירושלים למחקרי מדיניות". מחברת הספר: "חוכמת העיר- איך להבין נדל"ן"