הסיבה המהותית לעליית מחירי הדיור היא פיצוץ האוכלוסין

שני אירועים גדולים התקיימו לאחרונה: הוועידה לאקלים בגלזגו בראש מהדורות החדשות, והוועדה לפתרון בדיור עם כיסוי עיתונאי צנוע יותר. מה יש להם במשותף? שתי ועידות אלו נותנות תקווה שאולי יימצאו פתרונות לשתי בעיות קריטיות לדורות הבאים: העולם מתחמם, ואין דיור. לשתי הוועידות הללו יש נקודה משותפת וברורה לא רק לאנשים סרקאסטיים אלא גם לריאליסטיים, והיא שהמשתתפים לא יצליחו לפתור את הבעיות שהם מתחייבים לפתור.

נתמקד בדיור. בכל העולם, מחירי הדירות עולים, כי הריביות נמוכות והשקעה בנכסים דלא ניידי היא השקעה עם סיכון נמוך. גם כאן בישראל, מחירי הנכסים עולים. בישראל ישנה סיבה נוספת לעליית מחירי הדיור והוא הפער בין הביקוש להיצע. כל שנה, כ-50,000 זוגות מתחתנים, ובנוסף מספר הגירושים נע בסביבות 11,000, ולכן צריך תוספת שנתית של כ-60,000 דירות חדשות.

הטריאומווירט שקד, ליברמן, אלקין הציע הצעות מעשיות איך להקטין את הביקושים ואיך להגדיל את ההיצע. חלק מההצעות נראות סבירות, אבל אחרות העלו חיוך סקפטי על שפתיי.

אחת ההצעות היא שכל בעלי הווילות יוכלו להגדיל את בתיהם ב 45 מ"ר (עם היטל השבחה נמוך יותר) על מנת לבנות יחידת דיור קטנה למכירה או להשכרה. נהדר! זה יפתור את הביקוש לדירות של הגרושים הטריים. זוג ממעמד בינוני/גבוה עם וילה, אשר מתגרש, אשתו תשכיר דירה לגרוש ממשפחה אחרת, שאשתו לשעבר תבנה דירה קטנה לגרוש הראשון. יזמים זריזים יכתבו אפליקציה לשיתוף דירות חדשות אלו אשר תפתור גם את הביקוש לדירות הנובע מגירושים וגם תאפשר שידוכים.

אבל מכיוון שהטריאומווירט מבין שאין לו הרבה כוח שכנוע על ההיצע, השרים מרגישים יותר בטוח להציע מספר הצעות להקטין את הביקוש. הראשון הוא להעלות את מס הרכישה למשקיעים. אולי בשוליים, זה קצת יקטין את הביקושים, אבל בוא נהיה כנים, זה לא ירתיע משקיעים מלהמשיך לקנות דירות להשקעה. בנוסף, ביקוש המשקיעים לא מגדיל את הביקוש לסך הדיור. הרי מה זה משנה אם הפנסיונר הוא הבעלים של הדירה ומממן לנכדיו שכירת דירה מפנסיונר אחר. לכן הצעה זו לא תשפיע כלל על עודף הביקוש לדירות.

ומה עם ההצעה למנוע השכרת דירות ב-Airbnb? בארצות רבות כבר ניסו הצעה זו. זה לא עזר. הרי אנו רוצים תיירים, אז צריך דירות בהן הם יתארחו. הם לא אמורים ללון על חוף הים. לכן, הצעה זו אולי תכניס עוד מיסים, אבל היא לא תפתור את בעיית עודף הביקוש לדירות.

אז מה יכול לפתור את בעיית הדיור? רק דבר אחד, ולא תאמינו אבל זה גם הפתרון היעיל לבעיית התחממות כדור הארץ. האם שמתם לב שאין בעיה של עודף ביקוש דירות בצרפת, בדרום קוריאה, או באיטליה? כי שם אין שיעור ילודה גבוה. כל זוג של סבים משאירים דירתם ל-2 נכדים, ולכן אין חוסר בדיור. בישראל עם 3 ילדים ו-9 נכדים במשפחה חילונית, או 7 ילדים ו-50 נכדים במשפחה חרדית, צריך לבנות כל שנה מספר בתים חדשים בהתאם, וההון שנצבר במשפחה לא מספיק כדי לקנות דירות. כך שבעיית הדיור הולכת ומעמיקה.

אם כן, גידול האוכלוסייה היא בסיס בעיית הדיור, והיא הבעיה של העולם המתחמם. בשנת 1980 היינו 4.4 מיליארד על פני האדמה, ובשנת 2021 אנו מתקרבים ל-8 מיליארד. כדור הארץ לא מוכן לכמויות אלו. זו הבעיה הקריטית של העולם. זו הבעיה האמיתית של שוק הדיור.

הכותבת היא פרופסור לכלכלה ומנהלת את הפורום מאקרו למדיניות כלכלית, אוניברסיטת בר-אילן