"אף אחד לא יגיד את זה בממשלה, אבל הם לא באמת רוצים להוריד את מחירי הדירות"

על רקע חולשה יחסית שפוקדת לאחרונה את שוק ההנפקות (IPO) בבורסה בת"א, הצליחה חברת הנדל"ן סופרין אחזקות להשלים השבוע גיוס הון של קצת יותר מ-40 מיליון שקל, אחרי קיצוץ של קצת יותר מ-20% בשווי שלפיו ביצעה את המהלך.

הגיוס שביצעה החברה שבשליטת משפחת סופרין, מוותיקות ענף הנדל"ן למגורים, המזוהה בעיקר עם טרנד קבוצות הרכישה, משקף לחברה המונפקת שווי המתקרב ל-170 מיליון שקל "אחרי הכסף". את הגיוס הובילה חברת החיתום של רוסאריו.

הקיצוץ במחיר המניה בהנפקה לא מונע מצחי סופרין, מבעלי השליטה וסגן יו"ר סופרין אחזקות, להביע שביעות רצון מהגיוס. לדבריו "עשינו מהלך שמבחינת החברה הוא המהלך הנכון בדרכה קדימה, כי אנחנו רוצים לגדול ולהתפתח, וחלק מהצעדים לכך הם גיוס המשאבים המתאימים".

בעניין קיצוץ המחיר בהנפקה מוסיף סופרין, כי "ראיתי בחברות אחרות קיצוצים יותר אגרסיביים. היינו יכולים גם לעצור הכול, אבל חשבנו שבמספרים הנכונים, דרך ההנפקה היא הנכונה ביותר עבור החברה. קיימנו דיונים עם המשקיעים והחלטנו להתאים את המחיר כדי להכניס מוסדיים איכותיים להנפקה, מתוך ההסתכלות שלנו קדימה".

בהקמה: 1,200 דירות ו-527 אלף מ"ר מסחר ומשרדים

פעילותה של סופרין אחזקות מתרכזת בשלושה תחומים - קבוצות רכישה, נכסים מניבים (הנרכשים ברובם כחלק מפעילות קבוצות הרכישה) וייזום נדל"ן - שבמסגרתו היא מפתחת בניינים, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, ומוכרת אותם.

בסך הכול מציגה סופרין 32 פרויקטים שבהם הייתה ועדיין מעורבת, הכוללים, יחד עם שותפים, הקמה של יותר מ-1,200 דירות, כ-527 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים וכ-44 אלף מ"ר שטחי לוגיסטיקה.

להערכת החברה, היא "נמנית עם חמש החברות המובילות בתחום ארגון וניהול קבוצות הרכישה בישראל", ובין מתחרותיה היא מזכירה את חג'ג' נדל"ן וישראל קנדה הבורסאיות, ואת אקרו נדל"ן וב.ס.ר פרויקטים הפרטיות.

בתוצאותיה הכספיות מציגה סופרין הכנסות המצטברות ל-210 מיליון שקל בשלוש וחצי השנים האחרונות (2018 עד מחצית 1 2021) ורווח נקי המתקרב ל-50 מיליון שקל בתקופה זו.

"קלמן עדיין מלווה לכל אורך הדרך"

את קבוצת סופרין הקים קלמן סופרין יחד עם שלושת בניו, קובי, ליאון וצחי (יצחק), שייסדו בשנת 2015 את סופרין אחזקות. בשנת 2019 יצא קובי מהשותפות, כך שכיום נותרו בחברה המונפקת ליאון וצחי, שכל אחד מהם מחזיק לאחר ההנפקה כ-37% מהמניות.

קלמן סופרין, בעל ותק של יותר מ-50 שנה בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, נחשב לאחד מאבות קונספט קבוצות הרכישה, באמצעות קבוצת ב.ס.ר שייסד, ושממנה פרש לפני יותר מעשור.

בהתייחסות להשפעות האב המייסד על פעילות החברה שלו אומר צחי סופרין, כי "למדנו הכול ממנו ואנחנו עדיין ממשיכים ללמוד. הוא נתן לנו את ההשראה ונתן את ברכתו. קלמן בן 78, אין לו תפקיד בחברה, אבל הוא עדיין פעיל ומלווה ומסייע לנו לאורך כל הדרך. הוא משמש כיועץ עבור הרבה מאוד גופים".

לאחרונה נרצח יזם הנדל"ן אלדד פרי, לאחר שקריסת פעילות קבוצות הרכישה שלו הותירה חובות של מאות מיליוני שקלים. כיצד הפרשה משפיעה על פעילות קבוצות הרכישה?

"מבחינתנו אין לכך השפעה. לאורך השנים היו כל מיני פרשות בתחום קבוצות הרכישה, כמו עם ענבל אור וקבוצת הרכישה במתחם שרונה בתל אביב, אבל בסופו של דבר מה שאנחנו רואים זה שהחברות המובילות בארגון ובליווי קבוצות רכישה התחזקו מאירועים מסוג זה. זאת משום שכשחברה מגיעה עם טרק רקורד של שנים, הלקוחות מבינים שהיא לא רק יודעת לשווק מצוין, אלא יש לה קבלות ובניינים שכבר בנתה שאפשר לגעת בהם.

"לפני כחודש עברנו למשרד בבניין חדש שעבורו גיבשנו את הקבוצה וליווינו אותה, וכשמגיעים אלינו לקוחות פוטנציאליים, הם נכנסים לבניין שאנחנו שיווקנו, וכך רואים קבלות. זה עדיין לא נותן אחריות של 100% שכל עסקה תהיה מושלמת, כי יש גם סיכונים בקבוצות רכישה, אבל אם עושים את הדברים בצורה מסודרת, אין סיבה שהפרויקט לא יסתיים בצורה טובה".

"קצב התחלות הבנייה אינו מספיק"

עוד מוסיף צחי סופרין, כי "הרגולטור מקדם חוק להסדרת פעילות קבוצות הרכישה, ואנחנו תומכים בו, עם ההתאמות הנדרשות, משום שככל שהדברים יותר מסודרים ומאורגנים הלקוחות יותר רגועים ואין ג'ונגל בתחום".

מחירי הדירות בישראל לא מפסיקים לשבור שיאים. איך אתה רואה את תמונת המצב בתחום?

סופרין: "יש ביקוש גדול מאוד מצד משפרי דיור, זוגות צעירים, וגם משקיעים שעדיין נמצאים בשוק. כשמסתכלים על הנתונים הדמוגרפיים של המדינה והצמיחה הצפויה באוכלוסייה, אפשר לראות שקצב התחלות הבנייה לא מספיק.

"אנחנו מבינים איפה הפוטנציאל העסקי טמון ואיפה צריך לתפוס אותו בשביל להתקדם ולעשות דברים חיוביים עבור החברה, וזה מתקשר גם להליך ההנפקה, שהכסף שגויס בו יסייע לנו להשקיע בתחום היזמות, גם למגורים וגם למוצרים אחרים, כמו שוק הלוגיסטיקה והמשרדים שעובדים חזק מאוד".

כדוגמה למצב השוק הלוהט מספר סופרין, כי "יש לנו בניין שאנחנו עומדים לסיים בהרצליה, כייזום של קבוצת רכישה, ואנחנו מקבלים כל היום טלפונים מחברות שרוצות לשכור או לקנות בו שטחים במחירים גבוהים מאוד, שבתחילת הדרך של אותו פרויקט לא שיערנו שהם יגיעו לאותן רמות. ברמת מעטפת, מדובר בשכר דירה שנע סביב 110 שקל למ"ר וסביב 23 אלף שקל למ"ר במחירי מכירה - מספרים גבוהים מאוד להרצליה".

"מהלכי הממשלה הם פופוליסטיים"

ברקע למחירים הגואים בשוק הדיור בישראל, הממשלה הציגה באחרונה תוכנית דיור ממשלתית, בניסיון להתמודד עם העלייה הנמשכת במחירי הדירות. עיקרי תוכנית זו כוללים בין היתר העלאת מס רכישה ל-8%, לעומת 5% כיום, איסור על מתן אישור לשימוש חורג בדירות מגורים במרכז הארץ ומניעת שימוש בדירות מגורים לאחסון מלונאי (Airbnb).

סופרין אומר, כי "לדעתי מהלכי הממשלה הם פופוליסטיים. אי אפשר לעצור שוק ולשלוט בו כשהוא חופשי. בסופו של דבר, אם מחירי הדירות יירדו, מרבית ההשפעה עשויה להיות על המערכת הבנקאית שהעניקה משכנתאות, ואף אחד לא רוצה לגרום השפעה כזו. לכן, אני חושב שאולי הממשלה מנסה להאט את העלייה האגרסיבית במחירי הדירות, אבל לא להוריד את המחירים. אף אחד לא יגיד את זה בממשלה, אבל הם לא באמת רוצים להוריד את מחירי הדירות, לכן זה לא יקרה".

בהתייחסות להשפעת העלאת מס הרכישה על דירות, כחלק מהתוכנית הממשלתית, סופרין מוסיף, כי "כשמעלים מס רכישה זה משפיע על חלק מהמשקיעים, כי זה מייקר עבורם את העסקה. העלאה שכזו הרבה יותר משפיעה ופוגעת במשקי הבית שחסכו לאורך שנים, והגיעו למצב שבו הם יכולים לקנות דירה שנייה, בין אם להשכרה או עבור הילדים. אבל קשה לי להאמין שהמשקיעים הבינוניים והגדולים, שיש להם יותר ממון, יפסיקו לקנות דירות להשקעה בגלל העלאת המס".

תעודת זהות סופרין אחזקות

תחום עיסוק: פועלת בתחומים של קבוצות רכישה, נכסים מניבים וייזום נדל"ן, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית
היסטוריה: הוקמה בשנת 2015 על־ידי האחים סופרין, בניו של קלמן סופרין, הנחשב לאחד מאבות תחום קבוצות הרכישה בישראל
נתונים: כמנכ"ל החברה מכהן אילן שוורצזורגן. ב־3.5 השנים האחרונות (2018 עד מחצית 2021) הכנסות החברה הצטברו לכ־210 מיליון שקל, והרווח הנקי הסתכם בכ־47 מיליון שקל