לייטסטון מקדמת עסקת ענק במימון חלקי של שוק ההון הישראלי: תרכוש אלפי יחידות דיור להשכרה במישיגן

חברת לייטסטון אנטרפרייזס של יזם הנדל"ן היהודי-אמריקאי דיוויד ליכטנשטיין מקדמת עסקת ענק במימון חלקי של שוק ההון הישראלי. לפי דיווחי החברה, מדובר על רכישת 7,810 יחידות דיור להשכרה במדינת מישיגן, תמורת סכום כולל של כ-1 מיליארד דולר, שימומן באמצעות הלוואה בנקאית מובטחת ולצידה הנפקה של אגרות חוב לא מובטחות בבורסה בת"א.

לייטסטון אנטרפרייזס היא חלק מקבוצת לייטסטון האמריקאית, הנחשבת לאחת מקבוצות הנדל"ן הפרטיות הגדולות בארה"ב. לייטסטון אנטרפרייזס עוסקת בתחום הנדל"ן המניב, הכולל רכישה, השבחה והשכרה של בתי דירות למגורים, מבנים תעשייתיים ומרכזים מסחריים פתוחים.

בתחום המגורים מחזיקה כיום לייטסטון אנטרפרייזס בפורטפוליו של 10,243 יחידות דיור להשכרה. כך, שהשלמת העסקה המדוברת תגדיל את היקף הפעילות של החברה בתחום זה ל-18,053 יחידות דיור להשכרה.

אתמול דיווחה החברה כי כבר לפני חודשיים היא התקשרה בהסכם מותנה לרכישת פורטפוליו H&T, הכולל 27 מתחמי מגורים (מולטיפמילי) במדינת מישיגן, הפרושים ב-19 אזורים בסביבת העיר דטרויט. פורטפוליו הנכסים נבנה ברובו בשנות ה-70' של המאה הקודמת ומונה בעיקרו יחידות יחידות דיור בנות חדר שינה אחד או שני חדרי שינה.

שיעור התפוסה הממוצע של פורטפוליו הנכסים עומד כיום על כ-96%, כאשר ב-12 החודשים האחרונים הניב פורטפוליו זה רווח מפעילות השכרה (NOI) של 47 מיליון דולר, המגלם תשואה שנתית לא גבוהה של 4.7% ביחס למחיר הרכישה. עם זאת לחברה תיק נכסים באזורים זהים ובמיקומים צמודים ולהערכתה היא תוכל לנצל את הידע הקיים בחברה ואת יכולות הניהול של אנשיה לטובת הגדלה משמעותית של ה-NOI בנכסים הנרכשים.

"להערכת החברה, ולאור נסיונה רב השנים בתחום, יכולותיה וכן המשאבים הקיימים של החברה בנכסים באזור פורטפוליו הנכסים, יהיה בידה כדי לשפר את ביצועי פורטפוליו הנכסים, תוך שיפור משמעותי של ה-NOI בתקופה של 5 שנים הקרובות", מסרה לייטסטון. בהתאן לתוכנית העסקית שלה, בכוונתה להוביל לעליה משמעותית בהכנסות משכירות על ידי ביצוע השקעות לשיפוצים בנכסים הנרכשים בהיקף של כ-75 מיליון דולר לאורך חמש השנים הבאות.

"תיק הנכסים הנרכש, נוהל באופן שמרני מאוד במשך שנים רבות, במסגרתו ההנהלה הנוכחית העדיפה שמירה על שיעורי תפוסה ושימור שוכרים, חלף מיקסום הכנסות ע"י גידול בשכר הדירה", כתבה לייטסטון במצגת למשקיעים בישראל. במשך עשרות שנים, סגנון בעלות זה יצר פער משמעותי בדמי השכירות ובהכנסות אחרות, לעומת דמי השכירות אותם גובה לייטסטון בתיק נכסי ה-Multifamily שלה בפרברים של דטרויט, הכולל 5,418 דירות".

את רכישת הענק מתכננת לייטסטון לממן באמצעות הלוואה של 675-725 מיליון דולר בריבית של ליבור+2.6%, שתובטח בשעבוד ראשון על מלט הנכסים הנרכשים. ההלוואה תועמד לשנתיים ותכלול זכות הארכה של החברה בשלוש שנים נוספות (סה"כ חמש שנים).

יתרת תמורת הרכישה תמומן ממקורותיה האחרים של החברה, לרבות באמצעות הרחבה של שתי סדרות אגרות החוב (א' ו-ב') שהנפיקה החברה בעבר לציבור בישראל ושעדיין נסחרות בבורסה בת"א. מדובר בשתי סדרות בעלות היקף כולל של כ-760 מיליון שקל.

לקראת ההנפקה חזרה חברת מעלות S&P על דירוג של A פלוס ללייטסטון עבור הנפקה של אגרות חוב נוספות משתי הסדרות בהיקף של עד 421 מיליון שקל ערך נקוב. סכום זה משקף גיוס של 427-453 מיליון שקל (138-146 מיליון דולר), עפ"י המחירים הנוכחיים של סדרות א' ו-ב' בבורסה.

סדרה א' של לייטסטון, בעלת משך חיים ממוצע של 1.5 שנים, נסחרה היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 2.75%. סדרה ב' של לייטסטון, בעלת מח"מ ארוך יותר של 2.8 שנים, נסחרה לפי תשואה שנתית לפדיון של 4.1%.

ללא קשר לתוצאות הנפקת האג"ח, מציינת לייטסטון כי בכוונתה לבחון אפשרות למכירה של חלק מפורטפוליו הנכסים הנרכש, במהלך 12 החודשים לאחר השלמת העסקה. בנוסף, בוחנת החברה מימון מחדש של חלק מנכסיה הקיימים במישיגן באמצעות הלוואת של 310-340 מיליון דולר, שיתקבלו מאותו גורם מממן.

הלוואות אלו מיועדות להחליף הלוואות קיימות בהיקף כולל של 118 מיליון דולר, באופן שעשוי להניב לחברה עודף תזרימי של כ-160 מיליון דולר. עפ"י התוכנית, יועמדו הלוואות אלו בתנאים דומים להלוואות שיממנו את רכישת הנכסים החדשים.