המבחן הראשון הגיע: האם המסלול המהיר יחזיר את השפיות לשוק הדיור?

תוקף הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) הוארך לפני חודשים אחדים, ובשבוע שעבר כבר הועברו לטיפולה 17 מתחמים, חלקם בשטחים פתוחים, חלקם במסגרת התחדשות עירונית, שבהם צפויות להיבנות כ-50 אלף יחידות דיור.
לא מעט ביקורת מוטחת בוועדה הזו: הטענות המוכרות ביותר הן שמדובר בוועדה פוליטית, שמפרה כללי דמוקרטיה תכנוניים באמצעות דריסת מתנגדים ואי-התחשבות בהם; שהתוכנית מפרה היררכיה תכנונית ויש לה פוטנציאל הרסני לגבי תוכניות מתאר מקומיות ומחוזיות; ושהתוכניות עצמן אינן טובות - הן פרבריות ואינן תומכות בחלקים הוותיקים של הערים.

ואולם עד כמה הותמ"ל באמת ממלאת אחר ייעודה, לתגבר את היצע הדירות לטווח הקצר? נראה, כי זה המבחן העיקרי שבו עומדת הוועדה, ובעניין זה יש חילוקי דעות נוקבים.

● "היכולת של הוועדה המחוזית לעמוד מול יוזמות לא ראויות נשחקת בטירוף"

1. המימוש: כמה דירות באמת נבנו בפועל

גם המתנגדים החריפים של הותמ"ל ייאלצו להודות כי בשנים האחרונות הוועדה הוסיפה למלאי התכנוני למעלה מרבע מיליון דירות. אבל בסופו של דבר לוותמ"ל יש ייעוד ברור: שהתוכניות שלה ימומשו במהירות האפשרית. אז כמה מתוך אותן יחידות דיור באמת יכולות להוסיף להיצע הדירות הקיים בתוך זמן קצר, וכמה מהן יישארו כתוכניות מאושרות-מתות, שלא יוגשמו בעתיד הנראה לעין?

השאלה נראית פשוטה, אבל בתקופה האחרונה היא נענתה בשלוש תשובות שונות.

אם שואלים את מינהל התכנון - המצב מעולה. בדוח שערך המינהל לקראת אישור חידוש הפעלת הותמ"ל באוגוסט השנה, הוא דיווח כי "54 אלף יחידות דיור בתהליכי פיתוח" וכי "80% מכלל התוכניות שאושרו לפני ארבע שנים בביצוע" (ביצוע נחשב לרבע מכלל עבודות התשתית הנדרשות, וזאת כנדרש בחוק).

מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שערך בדיקה מפורטת בעניין, מצא לעומת זאת כי "לפי נתוני הפיתוח שריכזה הוועדה והועברו לידינו, נכון לינואר 2021 ב-39 תוכניות החלו שיווקים ונכללו בהם 42,436 יחידות דיור מתוכניות אלו". כלומר, מדובר לא בדירות אלא בקרקעות שמיועדות להקמת 42,436 דירות ששווקו על ידי רמ"י, או שפורסמו לשיווק אך טרם שווקו בפועל. לפי תחשיב זה מדובר ב-18% מהדירות שאישרה הותמ"ל, בין 2015 ל-2020.

ומה לגבי פיתוח הקרקע? "נכון לינואר 2021, היו 17 תוכניות שחלפו יותר מארבע שנים מיום אישורן או מיום פסיקת בית משפט בנוגע לאישורן. מהן, ב-12 תוכניות פותחו לפחות 25% מהתשתיות, שבהן כ-38 אלף יחידות דיור; בחמש תוכניות אחרות, שבהן כ-19 אלף יח"ד, פותחו פחות מ-25% מהתשתיות. כלומר, שב-71% מהתכניות שאושרו בוועדה במסלול הרגיל עד ינואר 2017, אכן הוחל הפיתוח כפי שנדרש בחוק, וביתר התוכניות (29%), טרם פותחו התשתיות בהיקף הנדרש בחוק", נכתב בדוח.

החברה להגנת הטבע ערכה דוח משלה, שעיקריו נחשפו בעבר בגלובס. הם הפעילו פרמטרים ברורים יותר למדידת הצלחת הותמ"ל - שיווקי הקרקעות שהוועדה תכננה, ומצב הבנייה. הם מצאו שבשנים 2015-2020, פחות מ-14% מיחידות הדיור שווקו ורק 9% נמצאות במצב בנייה.

המסקנה שלהם? "עולה בבירור מהנתונים שישנו כשל מוחלט בשיווק התוכניות המאושרות שנמצאות 'על המדף' ובביצוען. המשבר הוא בעולם הביצוע בלבד", נכתב בדוח.

מוצדק לטעון כלפי הדוח הזה שאת הטענות צריך להפנות לא לוותמ"ל, אלא לרמ"י, וזו אכן הגיבה לכתבה, ואף שלפה נתונים משלה, שאינם חופפים לנתונים של הגופים האחרים: "מדובר בעיוות של הנתונים והצגת מצג שווא של החברה להגנת הטבע... בלמעלה מ-60 אלף יחידות דיור החלו עבודות פיתוח והכשרת הקרקע, קרקע לעשרות אלפי יחידות דיור שווקה אך טרם הוחל בפיתוח הקרקע, וקרקעות לעוד עשרות אלפי יחידות דיור נמצאות בהליכי שיווק".

מתוך הרשומון הזה, נתוני החברה להגנת הטבע נראים כרלוונטיים ביותר לבחינת התועלת של הותמ"ל. בשורה התחתונה, לא מעניין את הציבור למה הבנייה מתעכבת. מרגע שהמערכת אינה מצליחה לייצר דירות במהירות הנדרשת - ובדוח החברה להגנת הטבע הובאו דוגמאות לתוכניות שאושרו לפני ארבע-חמש שנים וטרם הוקמה במתחמים הללו יחידת דיור אחת - הותמ"ל נכשלה בייעודה.

2. הישימות: חצי מההכרזות בתמיכת ראשי הערים

ראש מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר, מעדיף למעט לדבר על הותמ"ל מלפני תקופתו. "קשה לי להתייחס למה שהיה בעבר, אבל אני יכול להתייחס למה שקורה עכשיו. אנחנו צריכים לברור את המתחמים שיוכרזו כמועדפים, כי חוק הותמ"ל החדש מגביל אותנו במספרם", הוא מסביר. "אחד הדברים הכי קריטיים בבואנו להחליט על הכרזה כזו הוא ישימות. אם אני רואה פרויקט שהוא לא ישים - הוא לא יקבל תיעדוף לוותמ"ל. למעלה ממחצית מההכרזות האחרונות היו בתמיכת ראשי הרשות, כי אתה יודע שכשראש הרשות רוצה - זה יקרה.

"אחד מהדברים שאנחנו בוחנים בתוכניות הוא עד כמה קשה לאשר אותן בוועדות המחוזיות. וכשאני מדבר על קושי אני לא מתכוון לקושי מהותי, אלא לקושי פרוצדורלי, שניתן לפתור באמצעות הותמ"ל. ולפעמים דווקא כשיש ריבוי בעיות ליישום התוכנית - נעדיף לקדם אותה בוותמ"ל, שתדע להתמודד טוב ומהר יותר עם בעיות כמו תשתיות, והוראות מתאר, וריבוי בעלים ועוד.

"כמי שמכהן גם כיו"ר הוות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות, א"מ) אני יכול לשלב בין הדברים. וכשאני מדבר על ישומים אני לא מתכוון לשמונה שנים, אלא לשלוש-ארבע שנים. בעולם התכנון שאנו חיים בו זה לא טווח רחוק מדי". זוהי ככל הנראה ההצהרה הראשונה מצד הממשלות האחרונות לגבי לוחות הזמנים הרצויים בוותמ"ל. הייזלר מוסיף כי "תכנון ישים הוא המבחן הראשון שהותמ"ל תימדד לפיו לטווח הקרוב, כלומר מה יקרה בעוד שנה וחצי-שנתיים עם התוכניות האלה".

הייזלר מסכם: "'לעשות מהר' זו לא מילה גסה. כל כך התרגלנו להליכי תכנון שמתמשכים שלוש, ארבע, שבע ו-20 שנים, שכשמישהו אומר שהוא מסיים הליך בשנה וחצי, הוא פתאום לא בסדר".

3. התוכניות המסובכות: "לפחות להזיז את הגלגל"

ואולם ישימות אינה הכול, והייזלר מצביע על שתי תוכניות שהאחת בטוח שלא תיושם במהרה, והשנייה בוודאות גבוהה שלא - תוכנית "קריית המסלול" בהרצליה, שמקודמת עוד לפני תקופתו, ותוכנית דרום גלילות ברמת השרון, שהוכרזה כמתחם מועדף.
השבוע הגישה עיריית הרצליה עתירה מינהלית נגד הותמ"ל וגופים ממשלתיים אחרים שמעורבים בתוכנית, שאושרה באחרונה.

התוכנית כוללת 180 דונם בשטח שדה התעופה של הרצליה, וזכתה להתנגדות העירייה שטענה בעתירה, כי העירייה מקדמת לאזור תוכנית מתאר, שנמצאת בשלבים מתקדמים יותר מאשר כלל התוכניות של הותמ"ל לשדה, וכי בעיות התשתיות במקום לא יאפשרו לקדם בסביבה הזו שום דבר בשנים הקרובות.

 שדה התעופה הרצליה. "אם המתחם לא היה מאושר לוותמ"ל, שום דבר לא היה זז'' / צילום: איל יצהר

"ברור כי נוכח קיומו של שדה התעופה וכן נוכח היעדר פתרון ביוב וניקוז, מדובר בתוכנית בלתי ישימה בשנים הקרובות, וכי יחידות הדיור המתוכננות האמורות לספק פתרון אמיתי למשבר הדיור, לשמה הוקמה הותמ"ל, יישארו 'על הנייר'", נכתב בעתירה, שהוגשה באמצעות עוה"ד אילנה בראף שניר, אסף הראל ויונתן הראל, ממשרד הררי-טויסטר.

"לצד המתחמים הישימים אנו רוצים לקדם גם מתחמים איכותיים, שברור לנו שהם סוג של עתודה לעתיד רחוק יותר", אומר הייזלר. "אף אחד לא חושב שתוכנית קריית מסלול בהרצליה היא תוכנית למחר בבוקר. צריך להעתיק את שדה התעופה ולהקים את מתקן טיהור השפכים (מט"ש), אבל חייבים לקדם אותה כדי שתהיה באוויר, שאחרת שום דבר לא יזוז.

"אם המתחם של השדה לא היה מאושר לוותמ"ל, לא ניתן היה לדבר על העתקת שדה התעופה הרצליה ושום דבר לא היה זז. מרגע שהחל התהליך התכנוני - התהליך התחיל להתגלגל. אז זה נכון שיש מקרים שבהם זה מתגלגל לאט, אבל אם לא נתחיל לגלגל את זה, זה יימשך עוד שנים", מגיב הייזלר.

העברת מתחם דרום גלילות לוותמ"ל זכתה לביקורת קשה מצד עיריית רמת השרון וגורמים נוספים, משום שהצעד הזה נעשה אחרי שהוועדה המחוזית קיבלה התנגדויות שהושמעו נגד התוכנית, ועל פניו הצעד נראה כצעד שנועד לקדם את התוכנית בכוח, על אף הבעיות שהתגלו בה.

הייזלר אומר שהוא מודע לביקורת הזו ושגם מבין אותה. "על פניו זה באמת נראה לא טוב", הוא מודה, ואולם הוא מדגיש כי אין בכוונתו להשליך לפח את התובנות שהכניסה הוועדה המחוזית לתוכנית. "פגשתי מישהו מהירוקים ואמרתי לו שהם עושים דמוניזציה לוותמ"ל. אני רוצה לקחת את גלילות ולהראות שאנחנו יכולים לעשות גם מהר וגם סביבתי. אולי תצא לנו סוף סוף תוכנית שתשלב הכול. זה המבחן שלי. להראות לכולם שהותמ"ל יודע להתחשב גם בסביבה", הוא אומר.

4. איפה זה מצליח: בפריפריה יותר, במרכז פחות

אבל האם המספרים הם חזות הכול? עו"ד רון צין ייצג בעבר ומייצג כיום גופים שונים הקשורים לוותמ"ל (בימים אלה הוא מייצג את רשות שדות התעופה בתוכנית הותמ"ל לשדה התעופה הרצליה ואת עיריית נתיבות).

לפני שנים אחדות הוא מתח ביקורת חריפה על אופי עבודת הוועדה ועל חלק מהתוכניות שהיא מקדמת. הוא הביא כדוגמאות תוכנית באשקלון שקידמו אז, שנועדה להתממש אחרי 20 שנה, ותוכניות שדרשו להשלים הליכי כרייה כתנאי ליישומן - תנאי שהפך את התוכניות ללא אקטואליות - לא כאלה שיוכלו לתרום להגדלת היצע הדירות באופן מיידי.
ואולם, הוא אומר, הדברים השתנו: "לדעתי הותמ"ל ממלאת את ייעודה במידה רבה, והיא מגדילה את היצע הדירות", הוא אומר. "בהתחלה לקח זמן לעכל את דרכי עבודתה, אבל היום יש אזורים בארץ שהתפתחו בצורה אינטנסיבית מאוד כתוצאה מהותמ"ל. כל מי שהיה בנתיבות בתקופה האחרונה יכול להתרשם. בתוך שבע שנים העיר גדלה מ-33 אלף ל-45 אלף איש. זה מדהים. הרוב זה הותמ"ל.

"באזורי הביקוש הותמ"ל יותר מתקשה, מה גם שיש חסמי תשתית קשים שצריך לפתור אותם, וצריך לא רק תכנון, אלא הרבה מאוד תקציבים. פינוי המחנות בצריפין ובמקומות אחרים מתעכב; ערים כמו הרצליה מנהלות מלחמות נגד הותמ"ל. בראשון לציון, לעומת זאת, מקבלים אותה יותר, כך שבסך הכול הותמ"ל קנתה לה אחיזה ככלי תכנון רב-עוצמה שמקדם תוכניות ומהר. לא כולן מיושמות ומאלה שמיושמות לא כולן ממומשות, אבל יש כאן כלי חדש".

לסיכום העניין, הותמ"ל נועדה בראש ובראשונה להגדיל את היצע הדירות לטווח הקצר, ועד כה תפוקותיה לעניין מימוש התוכנית - אינן מרשימות. השאלה המרכזית היא, אם תחת הממשלה ומינהל התכנון החדשים, היא תשפר את ביצועיה.