מהפכת המיסוי שמתחבאת ברפורמה בפינוי ובינוי

חוק ההסדרים שעבר לאחרונה בכנסת שינה את כללי המשחק בפרויקטים להתחדשות עירונית מסוג פינוי ובינוי. כידוע, המחוקק מעניק הטבות מס מפליגות לדיירים המתקשרים עם יזם בעסקאות מסוג זה. כך, למשל, דייר המוכר את דירתו הישנה ליזם לרבות כל זכויות בנייה הצמודות לה יכול לקבל מאת היזם דירה חדשה בשטח של עד 120 מ"ר ללא חבות במס שבח ובמע"מ בגין דירתו החדשה.

ואולם, עד עתה המחוקק הגביל הטבה זו לדירה אחת בלבד. דהיינו, דייר שיש ברשותו שתי דירות יהיה זכאי להקלה בגין דירה אחת בלבד. אם במסגרת העסקה יקבל דירה נוספת כנגד דירתו השנייה יצטרך הדייר (או היזם) לשלם מס שבח ומע"מ שירותי בנייה בגין הדירה השנייה.

■ המצב הקודם: על מנת למנוע מצב שבו דיירים יעבירו את זכויותיהם בדירה לקרובים על מנת לזכות בפטור נוסף קבע המחוקק תקופת צינון בת שנתיים המתייחסת למקבל המתנה. כך, דייר שקיבל מתנה לקרוב לא יוכל להתקשר עם יזם בפטור ממס במשך שנתיים מיום קבלת המתנה.

הוראה זו הביאה לעולם את השאלונים המפורסמים המלווים כל עסקת פינוי ובינוי. על מנת לוודא שאין לדיירים דירה שנייה נדרשו הדיירים להצהיר כי הדירה היא דירתם היחידה במתחם.

בשל הוראה זו, במקרים שבהם יש לדייר שתי דירות (או יותר) התעוררו קשיים רבים בהוצאת הפרויקט אל הפועל. במקרים רבים, בין הדיירים ליזם התעוררו מחלוקות מי יישא במס המוטל על הדירה השנייה. סוגיה זו היתה נפיצה מאוד הואיל והדיירים האחרים בפרוייקט שלהם דירה אחת התנגדו לכך שהיזם בתשלום זה הואיל ומדובר בתמורה עודפת שאותה משלם היזם ואשר באה על חשבונם.

לעתים העבירו הדיירים את הזכויות בדירה הנוספת לקרוב בפטור ממס מתוך בכוונה לבצע את העסקה על ידי הקרוב בתום תקופת הצינון, אולם אפשרות זו הביאה כמובן לעיכובים בהחתמת הדיירים וכתוצאה מכך לעיכוב בפרויקט כולו.

■ השינוי: במסגרת חוק ההסדרים ביטל המחוקק את ההגבלה המוטלת על מכירת דירה שניה. בהתאם לטיוטת החוק דייר יוכל לקבל פטור ממס שבח בהתקשרות עם יזם גם אם יש לו יותר מדירה אחת.

נציין כי הסרת המגבלה התאפשרה בין היתר אודות לביטול הפטור שהיה קיים בעבר במכירת דירה אחת לארבע שנים. לאחר ביטול הפטור כאמור מכירת דירות חייבת במס (גם אם מס מופחת בדמות המס הלינארי) ולפיכך במכירת הדירה העתידית על ידי הדייר יחויב הדייר במס בגין המכירה.

 ■ המשמעות: שינוי זה הוא בגדר הקלה חשובה מאוד, אשר תסייע רבות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. לדעתי, ראוי היה לקבוע הקלה דומה גם בעניין תמ"א 38 הריסה ובנייה.

הכותב מומחה לתחום המיסוי