הפקיעו לכם קרקע, והפרויקט בוטל? מה האפשרויות לקבל אותה בחזרה

הפקעת קרקע היא מהלך קנייני אשר בסופו נרשמת קרקע פרטית בבעלות ציבורית, לעתים על שמה של רשות מקומית ולעתים על שמה של המדינה. ככלל, עקב הליך ההפקעה, הרשות המפקיעה תפצה בפיצויי הפקעה.

להליך הפקעת הקרקע קודם בדרך-כלל הליך לשינוי ייעודה התכנוני מייעוד פרטי לייעוד ציבורי (כגון דרך). גם הליך זה יזכה בדרך-כלל את הנפגעים בפיצויים עבור ירידת ערך. פיצויי ירידת ערך ישולמו בנפרד מפיצויי ההפקעה.

אף שאין מדובר בהליך שכיח, קיימת אפשרות להשבת המצב לקדמותו. כלומר, ביטול הליך ההפקעה ושינוי ייעודה של קרקע ציבורית לייעוד פרטי. למשל, רק לאחרונה פורסמה האפשרות שיבוטל כביש עוקף כפר יונה.

בהקשר זה יש לציין כי ביטול הפקעה בקרקע שהופקעה על-ידי על-ידי המדינה לשם סלילת כביש (אשר מבוצעת בהתאם לפקודת הקרקעות), אינה דומה להפקעת קרקע על-ידי עירייה לצרכים מוניציפליים כגון הקמת גן ציבורי או מבני ציבור (אשר מבוצעת לפי חוק התכנון והבנייה).

פקודת הקרקעות היא פקודה ארכאית, שנחקקה עוד בימי המנדט הבריטי ועסקה בהפקעת קרקע על-ידי המדינה לשם סלילת דרכים ותשתיות אחרות. בהתאם לכך שיקפה הפקודה מציאות חד-צדדית שלא נתנה אופק להשבת הקרקע לאחר הפקעתה.

מציאות זו שונתה עם פסיקת בית המשפט העליון בעניין קרסיק. במסגרת הלכה זו נקבע כי הרשות המפקיעה אינה יכולה לעשות בקרקע ככל העולה על רוחה, והיא כפופה לאותם שימושים ציבוריים שהיוו את הבסיס להפקעה מלכתחילה. בית המשפט העליון העביר למחוקק את הדרישה לשינוי המצב החוקי ולהסדרתו בהתאם לעקרונות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. ואכן, שנים מספר לאחר מכן שונתה פקודת הקרקעות, ונפתח הצוהר להשיב קרקע גם אחרי שנים רבות.

עם זאת, אפשרות זו אינה נפוצה, והיא מתרחשת בעיקר במקרים שבהם תם הצורך הציבורי במטרת ההפקעה. במקרה כזה נקבע כי הקרקע תושב לבעליה תמורת השבת הפיצויים שקיבל בעת ההפקעה. בפני הרשות המפקיעה עומדת גם האפשרות לשנות את מטרת ההפקעה ממטרה ציבורית אחת למטרה ציבורית אחרת. בנסיבות אלה לא יזכה בעל הזכויות לפיצוי נוסף.

פרט לפקודת הקרקעות ישנו הסדר נפרד וכללים שונים ביחס לקרקע שהופקעה לצרכים מוניציפליים (לפי חוק התכנון והבנייה). במקרה זה ניתנת אפשרות לבעל הקרקע לרכוש את זכויותיו מחדש, במקרה שייעודם התכנוני השתנה, וזאת תמורת הפיצויים ששולמו לו ובתוספת ההשבחה בגין הייעוד החדש. אפשרות נוספת לביטול הפקעה מוניציפלית היא העלאת הטענה כי מטרת ההפקעה נזנחה, ועל כן יש לבטלה.

ביטול הפקעה אפשרי גם במקרים שבהם עוברת תקופת ההשתהות המותרת. גם כאן ישנה אבחנה בין הפקעה לפי פקודת הקרקעות לבין הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה. בפקודת הקרקעות נקבעו מועדים ברורים לשם ביצוע הליכי ההפקעה השונים, ואילו בהפקעה לפי חוק התכנון והבנייה אין הוראה ברורה לגבי משך הזמן. לכן, מקרים מעין אלה מגיעים לא פעם לבתי המשפט.

חשוב להזכיר כי אין די בביטול הפקעה לשם שימוש מיידי בקרקע. גם במקרים בהם יצליח בעל הקרקע להשיב לידיו קרקע שהופקעה, הוא לא יוכל לעשות בה שימוש שייעודו התכנוני הוא לצרכי ציבור. בשלב זה יהיה צורך לקדם תוכנית שתאושר ותאפשר לו שימוש פרטי בקרקע למגורים, או מסחר.

לסיכום, ישנם מצבים שבהם ניתן להשיב קרקע לבעליה, אך כדרכו של עולם, הרשות המפקיעה אינה ששה לוותר על קרקעות שכבר עברו לרשותה. כך יוצא שלרוב צפויים לבעל הזכויות מאבקים משפטיים ממושכים עד שיזכה לראות את הקרקע שהועברה לרשות הציבורית שבה לידיו וזמינה לבנייה.

הכותב הוא ממשרד כהן וילצ’יק ושות’ המתמחה בהליכי תכנון ובנייה