מהפכה במשכנתה? השורות הקטנות שחושפות את המלכוד של בנק ישראל

התוכנית של בנק ישראל להחיל מסלולים אחידים במשכנתה, אשר נחשפה לראשונה בגלובס ביולי האחרון והוכרזה היום רשמית, נועדה בין היתר לעשות סדר בשוק הדיור הרותח. אבל הדרך לשם ארוכה, והבנק המרכזי מצוי במלכוד לא פשוט.

בחודש אוגוסט האחרון זכתה חברת חנן מור במכרז הגדול ביותר שפרסמה המדינה לבנייה על קרקעות שדה דב בצפון תל אביב. למרות המיקום האטרקטיבי של המגרשים, בשוק הנדל"ן הורמו לא מעט גבות לאחר שהתבררו פרטי "הזכייה". חנן מור שילמה עבור זכויות הבנייה להקמת 458 דירות על הקרקע סכום עתק של 1.52 מיליארד שקל - פי 7 ממחיר המינימום, פי 2 ממחיר השומה של רשות מקרקעי ישראל, גבוה ב־40% מממוצע המחיר שהציעו עשרת היזמים האחרים שניגשו למכרז.

אבל במוצ"ש, רגע לפני חצות, פרסמה חנן מור את הדוחות הכספיים לרבעון השלישי של 2021, בהם היא נופפה באישור ועדת אשראי שהתקבלה מ"שני גופים בנקאיים בסינדיקציה" למימון 80% מהסכום ששולם על הקרקע (1.3 מיליארד שקל). "להערכת החברה", ציינה החברה בדוחות, "השגת המימון הבנקאי הדרוש למימון הקרקע הוא ודאי".

המימון הנדיב לרכישת הקרקעות היקרות בשדה דב, כמו במקומות רבים אחרים, מוכרח להזכיר לנו שהמשכנתאות הן רק צד אחד של המטבע באשראי הנדל"ני. מי ששופכים מיליארדי שקלים על יזמים הרוכשים קרקעות (יזמים שגם מניחים בעת רכישת הקרקע שנמשיך לראות פה עליות בהיקף של עשרות אחוזים בשנים הבאות, שיצדיקו את השווי שבו הם תמחרו את הקרקע), מוכרחים לשפוך מיליארדים גם למימון רוכשי הדירות במשכנתאות אדירות ונדיבות.

רק בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל את סקירת מערכת הבנקאות למחצית הראשונה של 2021, שגילה כי משקל האשראי לענפי הבינוי והנדל"ן והאשראי לדיור מסך האשראי לציבור ממשיך לגדול, ונכון ליוני 2021 עמד על 53.1%, לעומת 52% בשנת 2020 ופחות מ-45% בשנת 2015. האשראי לרכישת דירה תופס אומנם את הנתח המשמעותי ביותר באשראי הנדל"ני (37.1%, לעומת 36.8% שנה קודם לכן), אבל האשראי ליזמים עצמם כבר עומד על 16% (לעומת 15.2% ב-2020).

בנק ישראל, האחראי על יציבות המערכת הבנקאית (ודאי לפני שהוא מתנדב להיות אחראי לסיכון של רוכשי הדירות), מכיר היטב את המלכוד של האשראי הבנקאי. מי שנתן לבנקים לממן בנדיבות את התנפלות היזמים על כל קרקע פנויה, לא יכול פתאום לסגור את הברז למי שאמור לקנות את הדירות שייבנו על אותן קרקעות. על אחת כמה וכמה כשהתנפלות היזמים גם נהנתה בנוסף מאשראי חוץ-בנקאי אדיר - שהזרים מיליארדים להשלמת ההון העצמי באותן עסקאות יקרות, מה שכמובן ניפח עוד יותר את מחירי הקרקעות בכל המדינה.

ולכן, בשורה התחתונה, הצעדים של בנק ישראל יכולים לחולל דרמות בעירבון מאוד מוגבל. אחרי שחולקו עשרות מיליארדי שקלים ליזמי הנדל"ן הרעבים, אחרי שניטלו פה משכנתאות בהיקף של 82.2 מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021 (לעומת 78.1 מיליארד שקל בכל שנה 2020, שגם היא שברה שיאים היסטוריים) - יש גבול לרצון או ליכולת של בנק ישראל לשנות את כללי המשחק, חרף ההצהרות המרשימות של כלכלני הבנק כי "הפיקוח על הבנקים עוקב אחר ההתפתחויות ומנהל את הסיכונים העולים מהגידול בחשיפה לענפי הבינוי והנדל"ן, בכדי לשמור על יציבות מערכת הבנקאות והכלכלה ככלל".

לשם המחשה, מדד מניות הבנקים קפץ היום בבורסה בתל אביב ב-1.8%, חרף ההודעה הדרמטית של בנק ישראל על הוספת התחרות בתחום המשכנתאות, מה שיכול ללמד עד כמה הבנקים לא מתרגשים מהגזירה החדשה ועד כמה המשקיעים בשוק ההון משוכנעים שהבנקים שולטים דה פקטו בהיצע ובביקוש.

לא בכדי, הצעדים הגדולים האחרונים של הבנק המרכזי בשנה האחרונה נועדו אומנם "לסייע למשקי הבית" ולהקל על רוכשי הדירות, אבל בפועל נתנו עוד דחיפה קלה למחירים למעלה. כך היה בהסרת מגבלת הפריים בינואר. כך עלול לקרות במהלך הטרי להגברת שקיפות ותחרות מול הבנקים.

כשיותר פשוט וזול לקחת משכנתה, הביקושים לדירות עולים בהתאם, ויותר ישראלים רוצים להיות חלק מהחגיגה. וכשהביקושים עולים, לא קשה להבין מה קורה למחירי הדירות. מה שחסכנו במשכנתה, שילמנו כפליים במחיר הדירה - לשמחתם של היזמים ושל הבנקים שמימנו אותם.