הרפורמה במשכנתאות: בחירת המסלול היא רק ההתחלה כשאתם קונים דירה

בנק ישראל מחייב את הבנקים להציע את הצעות המשכנתה בפורמט אחיד: יצירת שלושה מסלולי ברירת מחדל ומתן הצעה עליהם. כך, יהיה קל יותר לראות איזה בנק זול במסלולים אלו. צעד זה יגביר את השקיפות מול הצרכן, וייתן אינדיקציה ראשונית לרמת הריביות שממנה מתחיל כל בנק את המשא-ומתן מולו.

עם זאת, חשוב להדגיש שקבלת ההצעות מהבנקים זו רק נקודת ההתחלה. ראשית, חייבים להבין: משכנתה היא עסקה גדולה; לא בכל יום אתם תיקחו הלוואה של מיליון שקל, לכן בלקיחת המשכנתה מומלץ להשקיע זמן גם להבנה בסיסית של ההתחייבות שאליה אתם נכנסים, וגם לעריכת סקר שוק. רק 44% מנוטלי המשכנתאות מבקשים הצעה מיותר מבנק אחד: שאר נוטלי המשכנתאות הסתפקו בהצעה מבנק אחד. אין סיבה בתחילת התהליך יש לפנות לפחות לשלושה בנקים. התחרות ביניהם חשובה להשגת תנאים טובים.

הסל הסופי ייבנה בהתאמה אישית

אחד האלמנטים החשובים בלקיחת המשכנתה הוא התאמה אישית של המסלולים למצבכם המשפחתי והכלכלי. זה הצעד הראשון, עוד לפני שתתחילו להתמקח על הריביות. התאמת המסלולים יכולה לטייב את המשכנתה, להוזיל אותה, והכי חשוב - להוביל לכך שתוכלו להתנהל איתה ביציבות לאורך עשרות שנים. לכן, לאחר שתקבלו את הסלים הגנריים מהבנקים עליכם לבנות את התמהיל שמתאים לכם, והנתונים האישיים שלכם משחקים תפקיד חשוב: האם יש צפי להרחבת המשפחה? מתי? האם יש עוד הלוואות בשנים הראשונות ששימשו להשלמת ההון העצמי? האם אתם צפויים לקבל סכום כסף בקרוב שיכול לכסות חלק מהמשכנתה (דבר שיכול לתת עדיפות לתמהיל עם מסלולים ללא קנס על פירעון מוקדם)? האם יש צפי לשדרוג בשכר? עד כמה אתם אוהבים או שונאים סיכון? אלו רק חלק מהשאלות שרלוונטיות לבחירת התמהיל.

זכרו: כאשר אתם בונים תמהיל, ככל שתקבלו על עצמכם יותר סיכון, כך הריבית תהיה זולה יותר. על ריבית קבועה לא צמודה תשלמו יותר מאשר על ריבית פריים - כי ביטחתם את עצמיכם מעליית הריבית. אחרי שבניתם תמהיל פנו לכל הבנקים שמהם קיבלתם אישור עקרוני, ובקשו הצעת ריבית גם על התמהיל הזה. אחרי שקיבלתם הצעה על התמהיל שאתם בניתם, לכו לעשות משא-ומתן על ריביות. עשו מספר סבבים בין הבנקים השונים, וכך תגלו שוב, שהסל הוא רק ההתחלה.

הון עצמי והשלמות

נקודה נוספת שכדאי להיות ערים לה היא השגת מימון עבור הון עצמי: לאחר שבנק ישראל אסר על הבנקים להעמיד משכנתה על נכס קיים על מנת לממן נכס חדש, חברות מימון חוץ בנקאיות כמו BTB וטריא נכנסו לתחום. אם אתם צריכים השלמות להון עצמי, ויש לכם כבר נכס קיים, בחנו אפשרות לקבל משכנתה מהם, לצד עריכת סקר שוק בין הבנקים השונים.