השמאי הממשלתי: נאשר תקן שיגדיר מחדש רווחים ותמורות בהתחדשות עירונית

השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני הודיע הבוקר (ג') בכנס לשכת שמאי המקרקעין באילת כי בכוונתו להביא לאישור סופי של מועצת השמאים רפורמה לעדכון התקינה הקיימת בתחום ההתחדשות העירונית - תקן 21. עיקרי השינויים שעיני מציע הם רווח מינימלי ליזמים של 20%, הגדרת רף תמורה מינימלי לדיירים של 12 מ"ר במיזמי התחדשות עירונית ללא תקרה מקסימלית, וגודל דירת תמורה מינימלי של 65 מ"ר לדירה. מדובר ברפורמה שעיני מקדם בשנתיים האחרונות. 

תקן 21 הוא תקן שמאי, שנקבע לראשונה לפני כ-9 שנים ומטרתו להסדיר את המערך הסבוך של תוכניות פינוי-בינוי, שצריכות לעמוד בקריטריונים של תכנון עירוני, אך גם להביא רווחיות סבירה ליזמים, וגם תמורה הולמת לבעלי הדירות. מהניסיון שהצטבר מפרויקטים כאלה הוברר כי רבים מהם עלו על שרטון, משום שאחד מהצדדים לא הגיע לסיפוקו. כשהתוכניות מצומצמות מדי - לא ניתן להבטיח רווחיות יזמית; כשהרווח היזמי גדול מדי, ייתכן שזה בא על חשבון תמורה לדיירים ועל חשבון הציבור, באמצעות זכויות בנייה רבות מדי. לפיכך, התקן נועד להביא את המערכת לאיזון שבו כולם ייהנו, אך לא במידה מופרזת.

עיני ידוע בהסתייגותו מהמציאות שנוצרה, לפיה רווחי היזמים הם שמכתיבים את המציאות התכנונית במקומות שבהם הם רוצים לפעול. תוכניות פינוי-בינוי נדונות בוועדות המחוזיות ואחת מהשאלות העיקריות שעולה כשדנים בהן היא האם הם עומדים בטווח הרווח הנדרש, והאם היזם אינו מרוויח יותר מאשר נקבע בתקן. לפי התשובה מכוונים את התוכניות - אם הרווח נמצא קטן מהטווח שבתקן - מגדילים מספר יחידות הדיור; אם הרווח נמצא גדול מהטווח - מקטינים את מספרן.

לדברי עיני, "בתקן החדש התכנון הוא שיוביל ולא הפוך. מתקן שאמור היה להיות כלי בידי מוסדות התכנון הוא הפך לזה שקובע את התכנון בפועל. עם כל הכבוד לנו השמאים, אנחנו לא צריכים לקבוע את התכנון במדינת ישראל. השמאי יחשב מה נכון לקחת בחשבון בהוצאות, התמורות והרווח, ואם התוכנית עומדת באלה אז היא תקודם ותאושר".

שמאי המקרקעין, חיזקי העצני, הסביר כי להמלצת מועצת השמאים יש משמעות ותוקף: "התקן מחייב את שמאי הוועדה המחוזית לבדוק אם התוכניות מקודמות לפי התקן הזה. הוא לא יחייב את היזם וגם את הוועדה המקומית. לנו לא אכפת כמה היזם ירוויח, אנחנו דואגים לשוק. אנחנו רוצים שפרויקטי ההתחדשות העירונית יצאו לדרך תוך שיקוף של הנתונים. אנחנו רוצים שהיזם ידע מראש מה הקוביה שבמסגרתה הוא פועל. יש הגיון ל-20% רווח מינימום ותמורה מינימלית של 12 מ"ר לדייר".