סיבה לדאגה: כך משפיעה התחזקות השקל על חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בחו"ל

נתונים שפרסמו עד כה כמה מחברות הנדל"ן הבולטות בישראל מגלים כי הענף חווה התפוצצות של ביקושים בשנה שלאחר משבר הקורונה. החברות השונות מדווחות על ביקושים חזקים לדירות, משרדים ואפילו שטחי מסחר, וכמובן על מחירים שהולכים ומטפסים בשל כך.

מאז שחברות התרופות פייזר ומודרנה דיווחו בנובמבר 2020 על יעילותם הגבוהה של החיסונים לקורונה, הלכה והתחזקה האופטימיות של המשקיעים בדבר סיכויי ההתגברות על המגפה הקשה. בישראל התחסנה מרבית האוכלוסיה כבר בתחילת 2021, ובהמשך השנה נרשמו אחוזי התחסנות גבוהים ברבות מקרב המדינות המפותחות.

על רקע התחושה החיובית נהנו שוקי ההון בעולם מתשואות חיוביות, ומגזר הנדל"ן לקח חלק פעיל בחגיגה. מדד ת"א נדל"ן, למשל, עלה ב-52% ב-12 החודשים האחרונים, וכך גם המדדים הנגזרים ממנו; מדד ת"א בנייה עלה ב-75%, מדד ת"א מניב ישראל ב-41% ואילו מדד ת"א מניב חו"ל הניב תשואה של 45% בשנה האחרונה.

אלא שאצל החברות המקומיות הפועלות בעיקר בחו"ל המציאות ורודה קצת פחות. בחודשים האחרונים הן עוקבות בדאגה אחר התחזקות השקל מול המטבעות הזרים המרכזיים, אשר שוחקת את שווי נכסיהן בחו"ל, ובשל כך גם את היקף ההון העצמי שלהן.

חלק מהחברות, יש לציין, מבצעות גידור מלא על החוב השקלי שהן מגייסות בישראל לצורך השקעותיהן בחו"ל. כך, ירידה בשערי החליפין של מטבעות הפעילות אינה מייצרת להן הפסדים שוטפים על פעילותן. אולם גידור כזה אינו מונע שחיקה בשווי הנכסים (וההתחייבויות) במונחים שקליים, אשר מתורגמת כאמור לשחיקה בהון העצמי.

נפילה של 5% בדולר מתחילת אוקטובר

שלוש חברות נדל"ן מרכזיות, בעלות פעילות רחבה בחו"ל, פרסמו באחרונה את דוחותיהן הכספיים לרבעון השלישי של 2021. כל השלוש דיווחו על רווח נקי של מאות מיליוני שקלים - הן ברבעון החולף והן בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה - אולם גם על גידול מתון בלבד בהון העצמי שלהן, שלא לומר שחיקה בו.

מגמה זו צפויה להתחזק ברבעון הרביעי של 2021, לנוכח ההתחזקות המטאורית של השקל מול המטבעות הזרים המובילים מאז תחילת חודש אוקטובר. כך למשל, אם בתשעת החודשים הראשונים של 2021 התחזק הדולר ב-0.4% מול השקל, הרי שמאז תחילת אוקטובר הוא נפל בכ-5%, לשפל של 25 שנה.

מגמה חריפה עוד יותר נרשמה באירו, אשר ירד ב-5.3% בתשעת החודשים הראשונים של 2021, ומאז הספיק ליפול עוד 7% לשפל היסטורי. מטבע מרכזי נוסף, הליש"ט הבריטית, ירד ב-1.2% בלבד מול השקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, אולם מאז הוא איבד עוד כ-5% מול השקל.

הירידות החריפות מאז תחילת אוטובר יבואו לידי ביטוי רק ברבעון הרביעי של 2021, אולם סימנים מוקדמים להן קיבלנו כבר בדוחות הרבעון השלישי, בעיקר אצל החברות הפועלות באירופה. חברת אפי נכסים למשל, ש-80% מפעילותה מרוכזת במזרח אירופה, דיווחה השבוע על רווח נקי של 291 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2021, ושל 448 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

למרות זאת, הציגה אפי נכסים גידול של 197 מיליון שקל בהון העצמי המיוחס לבעלי המניות שלה מתחילת 2021. הסיבה המרכזית לכך היא התאמה שלילית של קרן הון והפרשי תרגום בסך של 268 מיליון שקל, שרשמה החברה בתשעת החודשים הראשונים של השנה, בשל השחיקה בשווי השקלי של הנכסים וההתחייבויות באירופה.

"האירו הוא הדבר הכי פחות טוב שקרה לנו השנה"

אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים, הסביר בשיחה עם גלובס, כי "האירו הוא הדבר הפחות טוב שקורה לנו השנה. מההיבט של החברה שלנו מדובר בכך שה-NOI (הכנסה תפעולית נקייה) נשחק קצת וה-FFO (רווח תזרימי תפעולי) שלנו נשחק קצת, כי מרביתם באו מהאירו. בנוסף, גם ההון שלנו נשחק בגלל זה בכמעט 5% שזה סכום מאוד מהותי.

"ככה שאם בסוף 2020 ההון העצמי שלנו הסתכם ב-4.27 מיליארד שקל, אז למרות שהרווחנו 448 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, ההון גדל ב-197 מיליון שקל בלבד בתקופה הזאת.

"צריך לזכור שהאירו עוד המשיך לרדת מאז סוף הרבעון השלישי ועד היום, ולכן תהיה פגיעה נוספת ברבעון הרביעי. כשמציגים את החברה צריך להציג את כל ההיבטים, וזה אחד ההיבטים הפחות משמחים שקרו בתקופה האחרונה, למרות שהוא אקסוגני ואין לנו השפעה עליו.

"מה שכן, חשוב להגיד שברמת הפרויקטים אנחנו מקפידים לקחת את החוב מול הנכס במטבע הפעילות. ככה שאנחנו לא ניפגע מזה שאחד המטבעות עלה והשני ירד מבחינת החוב. לכן זה לא מופיע בדוח רווח והפסד אלא נכנס ישר לקרן ההון, אבל ההשפעה הכלכלית בסוף קיימת".

גזית גלוב: שחיקה של 88 מיליון שקל בהון העצמי

אצל חברת הנדל"ן הגלובלית גזית גלוב, שבשליטת חיים כצמן, השפעת התחזקות השקל על ההון העצמי הייתה גבוהה גם כן. גזית גלוב רשמה ברבעון השלישי של 2021 רווח נקי לבעלי המניות של 207 מיליון שקל, אשר השלים רווח נקי לבעלי המניות של 326 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

למרות זאת, בתשעת החודשים הראשונים של 2021 נשחק ההון העצמי של החברה ב-88 מיליון שקל, ל-5.47 מיליארד שקל. לפי דוחות גזית גלוב, ברבעון השלישי של 2021 הצטמק ההון העצמי של החברה ב-341 מיליון שקל, כתוצאה משינויים בשערי החליפין של האירו, הריאל הברזילאי, הדולר האמריקאי והדולר הקנדי, וזאת לאחר שבמחצית הראשונה של השנה דווקא גדל ההון העצמי של החברה ב-196 מיליון שקל עקב השינויים בשערי החליפין של מטבעות אלו. כך שבסך הכול הושפע ההון של גזית גלוב לרעה ב-145 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021. 

 חיים כצמן, מנכ''ל ובעל השליטה בגזית גלוב / צילום: יונתן בלום

החשיפה הגדולה ביותר של גזית גלוב היא לאירופה, שבה ממוקמים כ-44% מנכסיה על פי ערכם בספרי החברה. 15% מהנכסים ממוקמים בברזיל, 14% בארה"ב, 1% בקנדה ו-26% בישראל. בשיחת הוועידה שערכה גזית גלוב נשאל סמנכ"ל הכספים עדי ימיני על ההשפעות הצפויות לנוכח התחזקות השקל ברבעון הרביעי.

ימיני הסביר, כי "האירו הוא המטבע שמשפיע עלינו הכי הרבה, כי החשיפה שלנו אליו היא הכי גבוהה. מתחילת הרבעון הרביעי האירו ירד כ-7% מול השקל, וכל אחוז שינוי באירו גורם השפעה על ההון בהיקף של כ-30 מיליון שקל.

עוד הסביר ימיני, כי "הריאל הברזילאי ירד בכ-5% מול השקל מתחילת הרבעון הרביעי, וכל אחוז שינוי בו שווה להשפעה על ההון של 10 מיליון שקל. מפה אפשר לעשות את המתמטיקה די פשוט, וכל זאת על פי רמת הגידורים שלנו לתאריך הדוח הכספי. כך שרק מהשפעת המט"ח, מדובר על (התאמה שלילית של) כ-250 מיליון שקל, מבלי לקחת את נושא האינפלציה, שיערוכים אפשריים וכדומה".

אלוני-חץ נאלצה להציג הפסד כולל ברבעון

חברת נדל"ן נוספת עם חשיפה גבוהה לחו"ל היא קבוצת אלוני-חץ, שכ-40% מתיק ההשקעות שלה (לפי שווי סחיר) כולל השקעות בנדל"ן בארה"ב ובבריטניה. ברבעון השלישי של 2021 רשמה אלוני-חץ רווח נקי לבעלי המניות של 101 מיליון שקל, אולם בשל השפעות המט"ח השליליות היא נאלצה להציג ברבעון הפסד כולל לבעלי המניות של 8 מיליון שקל.

בתשעת החודשים הראשונים של 2021 הסתכם הרווח הנקי לבעלי המניות של אלוני-חץ ב-520 מיליון שקל, אולם הרווח הכולל של החברה הסתכם ב-476 מיליון שקל בלבד, בעיקר בגלל התחזקות השקל. השינויים בשערי מטבעות הפעילות הם גם הסיבה העיקרית שבגללה גדל ההון העצמי של אלוני-חץ בהיקף מופחת, של 345 מיליון שקל, ל-6.75 מיליארד שקל, בתשעת החודשים הראשונים של 2021.

אתגר נוסף: התפשטות מחודשת של הקורונה באירופה

לאפי נכסים ולגזית גלוב פעילות נדל"ן משמעותית במדינות מרכז ומזרח אירופה, שבהן פרץ לאחרונה הגל הרביעי של מגפת הקורונה, אשר תקף גם את ישראל בחודשים יולי-ספטמבר.

בשיחה עם גלובס סיפר מנכ"ל אפי נכסים, אבי ברזילי, כי "במהלך הרבעון השלישי היינו עדים להתמתנות משמעותית בתחלואה במדינות הפעילות של החברה באירופה, וכפועל יוצא בהסרת מרבית המגבלות, וזאת לאחר תקופה ארוכה של מגבלות חריפות וסגרים, שנמשכה מסוף שנת 2020".

 אבי ברזילי, מנכ''ל אפי נכסים / צילום: תמר מצפי

ברזילי הוסיף, כי שורת ההקלות הביאה לחזרה לשגרה בפעילות העסקית, ובעיקר בתחום המשרדים, אולם לקראת סוף הרבעון החל גל הקורונה הרביעי באירופה, שהשפיע בעיקר על פעילות הקניונים ברומניה. בימים אלה נרשמת לדבריו התמתנות בהתפשטות המגפה ברומניה, יחד עם המשך העלייה במדינות האחרות.

"במהלך המחצית השנייה של ספטמבר הקורונה התחילה להרים ראש ברומניה, והתקדמות המגפה שם הייתה מהירה מאוד. במהלך אוקטובר היה שם משבר של ממש, עם כמות גדולה מאוד של כמה מאות מתים מדי יום.

"זה הוביל להנחיות מחמירות מאוד על לא מחוסנים, כפי שרואים היום גם באוסטריה. עבור מחוסנים הכול נשאר פתוח, אבל על הלא מחוסנים נאסר למשל להיכנס לקניונים, והיה צורך להציג תו ירוק כדי להיכנס למקומות העבודה.

"התוצאה הייתה שבקניונים שלנו התחלנו להרגיש את זה בצורה מאוד חריפה, כי כאשר רוב האוכלוסיה לא מחוסנת אז רוב האוכלוסיה לא יכולה להיכנס לקניון. רומניה התחילה את הגל הרביעי עם כ-30% התחסנות, והם כיום עם כ-40% התחסנות, אחרי לחץ גדול שהיה להתחסן".

 מרכז מסחרי של אפי נכסים ברומניה / הדמיה: מצגת החברה

"ירידה של מחצית במספר המבקרים בקניונים שלנו"

ברזילי ממשיך: "ככה שלאחר תחילת ההגבלות ראינו ירידה משמעותית של כמחצית במספר המבקרים בקניונים שלנו, בעיקר בחודש אוקטובר. זה למעשה היה חצי סגר, אבל עכשיו זה הולך ומתפוגג.

"אז ברומניה התחלואה יורדת והגל דועך. זה בוודאי ייקח עוד כמה שבועות, אבל אנחנו שמחים, כי נרוויח את המחצית השנייה של נובמבר עם האירועים הצרכניים שיש בה, ובעיקר את דצמבר שהוא חודש הקניות העיקרי באירופה והחזק ביותר בקניונים שם".

ומה לגבי המדינות האחרות שאתם פועלים בהן?
"בפולין ובצ'כיה התחילו לראות לפני שבועיים-שלושה עלייה בתחלואה, ולדעתי עדיין לא הגענו שם לשיא. מדובר במדינות בעלות שיעורי התחסנות גבוהים יותר משל רומניה, אבל נמוכים יותר ביחס לאירופה.

"התחלואה שם גדלה מיום ליום, ואני מעריך שגם שם ילכו בעקבות המדינות האירופיות האחרות, ויטילו הגבלות על הלא מחוסנים, למרות שהם עדיין לא עשו זאת. יהיה להם לא נעים בדצמבר ובינואר. אבל בהיבט שלנו הפגיעה תהיה פחות משמעותית, כי אין לנו פעילות מסחרית בפולין ובצ'כיה, אלא רק פעילויות בתחום המשרדים והדיור להשכרה, שפחות נפגעות מהקורונה.

"בסרביה, שהיא עוד מדינה חשובה בפעילות שלנו, היתה עלייה שלא הגיעה לשיאים של הגלים הקודמים, ועכשיו יש איזושהי ירידה מתונה. הנושא הוא לא דרמטי בשיח ובפעילות שם.

"לא היו מגבלות בעת העלייה האחרונה, וכמובן שעכשיו, כשיש ירידה, אז ודאי שאין. בסרביה נראה כרגע שהגל הרביעי עבר בלי להשאיר חותם על הפעילות העסקית שם".

 פרויקט משרדים של אפי נכסים בסרביה / צילום: מצגת החברה

"במדינות הנורדיות אין השפעה"

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, התייחס גם הוא לנושא בשיחת הוועידה שערכה החברה. כצמן ציין, כי "במדינות הנורדיות אין השפעה, אין התפרצות של המגפה ואין עלייה במספרים. יש דווקא שיבה לעבודה במשרדים בשבדיה".

כצמן הוסיף, כי "המקום היחידי בנורדיות שכן סובל מעלייה במספרים זה אסטוניה, כי שם אחוז המתחסנים יותר נמוך, ולכן רואים שם עלייה במספרים. אבל כרגע היא לא באה לידי ביטוי באיזשהן מגבלות ואני גם לא חושב שהמגבלות נמצאות בקלפים. כן יש עניינים שמדברים עליהם, כמו תו ירוק וחובת עטיית מסכות בחללים סגורים.

"בפולין ובצ'כיה רואים עלייה במספרים בשבועיים האחרונים, באופן די דומה למה שהיה בישראל בגל הרביעי, וגם דרך הטיפול היא על ידי דרבון האנשים להתחסן בבוסטר. בשלב זה לא מדובר בהגבלות, ואני גם מניח שלא נראה סגרים כמו שראינו לפני שנה-שנתיים, כי יש חיסונים וכל מיני אמצעים לדרבן אנשים להתחסן ובכך להוריד את המספרים. אני חושב שמכאן ואילך נראה יותר התמודדות מול אי-ההתחסנות, מאשר מול תופעת ההתפשטות של המחלה".