מתי ייכנס לתוקף השינוי במס הרכישה ומה ההטבה שיקבלו רוכשי דירה ראשונה

בעיכוב של כשבועיים ולאחר שינויים של הרגע האחרון, אישרה הכנסת בקריאה שלישית את העלאת מס הרכישה על משקיעי נדל"ן, עליה הכריזו בחודש שעבר שרי האוצר, הפנים והשיכון. בדרך, ולאחר דרישת חברי הכנסת, התחייבו באוצר לגבש חבילת הטבות לרוכשי דירה ראשונה שתובא בהמשך לחקיקה בנפרד.

מתי העלאת מס הרכישה תיכנס לתוקף, כיצד תשפיע על מי שנמצא כבר בשלבי גיבוש עסקה ומה אנחנו יודעים על היוזמה החדשה שתקל (ולו במעט) על הזוגות הצעירים שירכשו דירה ראשונה? גלובס עושה סדר.

■ אילו שינויים הוכנסו בוועדת הכספים?

קודם כל הוחלט שבמקום חקיקה, המיסוי יקודם כבמסגרת הוראת שעה, בדומה למה שעשה שר האוצר לשעבר משה כחלון לפני 6 שנים. הוראת השעה תהיה לתקופה של 3 שנים עם אופציה להארכה בשנתיים נוספות. 

שינוי נוסף הוא הקלות מס על זוגות צעירים שרוכשים דירות ראשונות. השינוי צפוי להיות מקודם בצורה של חקיקה פרטית, שמובטח לה לקבל את תמיכת ועדת הכספים והממשלה. מכיוון שאין לחוק הזה נוסח עדיין, צריך לעבוד על קידומו, והוא יקודם במהלך השבועות הקרובים. בוועדת הכספים אתמול לא ציינו את השינוי במדרגות המס החדשות לזוגות הצעירים. עם זאת, לפי הערכות, תקרת הפטור תועלה לכ-2 מיליון שקל, במקום 1.75 מיליון שקל כיום.

השינוי השלישי הוא וידוא שהחוק לא יחול על משקיעים שירכשו דירות מרובות במסגרת חוק עידוד השקעות הון. 

■ מתי הוראת השעה נכנסת לתוקף?

ההוראה תיכנס לתוקף כבר מהיום. 

■ מהו השינוי במס על משקיעי נדל"ן?

המס שמשלמים היום משקיעי נדל"ן יעלה. כיום מדובר במיסוי מדורג, שמתחיל ב-5%. בעקבות הוראת השעה, המיסוי יעמוד על 8% עד מחיר של 5.34 מיליון שקל ו-10% על דירות במחיר הגבוה מכך.

  

■ מהו המועד הקובע עבור רשות המסים בעת רכישת דירה להשקעה: זכרון הדברים, החתימה על החוזה או הדיווח לרשות המסים? 

עו"ד ליאת גרבר, שותפה במחלקת מסים גולדפרב זליגמן, ולשעבר סגן היועץ המשפטי ברשות המסים: "העסקה היא מיום חתימה על החוזה, לעיתים גם על זיכרון דברים אם הוא מחייב, או תשלום מקדמה לפי המוקדם. הדיווח לרשות המסים נובע מהחתימה על החוזה, והוא כשלעצמו אינו אירוע המס, אלא הרכישה שמעוגנת בחוזה".

עו"ד מאיר מזרחי, לשעבר מנהל תחום מיסוי מקרקעין ברשות המסים, מוסיף כי "חתימה על זכרון דברים כמוה כחתימה על הסכם, ובתנאי שיש שם את כל הנתונים הדרושים להסכם, כגון זיהוי הנכס, מחיר ותנאי תשלום. כאן אני רוצה להזהיר אנשים מלחתום על זכרון דברים רטרואקטיבית, כי ברשות המסים לא יושבים טמבלים, והם יקפידו בחודש הקרוב לוודא, שאנשים לא חתמו על זכרון דברים רטרואקטיבית. בדרך כלל אנשים משלמים בזכרון דברים מקדמות על חשבון המחיר הסופי, וברשות יבדקו את הדברים. אני רוצה להזהיר שעריכת מסמך רטרואקטיבי היא עבירה פלילית".

■ מה יקרה בעוד שלוש שנים כשהתוקף של הוראת השעה יפוג?

לרוב, הוראות השעה של המדינה הופכות מזמניות לקבועות. עם זאת, יש לציין כי שר האוצר הקודם ישראל כ"ץ החליט להקדים את פקיעת תקופה של הוראת השעה הקודמת שהייתה על מס הרכישה, שהטיל כחלון. 

■ האם מס הרכישה הוא המס היחיד המוטל על משקיעי הדירות?

לא. החל משנת 2014 בוטל הפטור ממס שבח למי שמוכר דירה שאינו דירתו היחידה. שיעור המס עומד על 25% מהפער הריאלי בין הקנייה למכירה (בניכוי מדד והוצאות אחרות על הנכס). בנוסף, ישנו לא פעם מס גם על הדיבידנדים - דמי השכירות השוטפים על השכירות. תקרת הפטור ממס על השכירות עומדת היום על 5,070 שקל לחודש ומעליה מחויב המשכיר במס, שעומד בדרך כלל על 10% בלבד.

ההטבה לרוכשי דירה ראשונה: כל מה שצריך לדעת

■ מהי ההטבה לרוכשי דירה ראשונה?

כחלק מחקיקה פרטית שתקודם בשבועות הקרובים, תקרת הפטור על הקלות מס לרוכשי דירה ראשונה צפויה לגדול. כיום רוכש דירה ראשונה זכאי לפטור ממס עד לסכום של 1,747,865 שקל. היקף השינוי המדויק טרם פורסם אך לפי הערכות, תקרת הפטור צפויה לעלות לכ-2 מיליון שקל. 

■ האם ההקלה על רוכשי דירה ראשונה כוללת גם תושבי חוץ?

ההטבה היא רק לתושבים ישראלים ואילו תושבי חוץ מחויבים כמו משקיעים. יחד עם זאת, במידה ויעלה לישראל בתקופה של שנתיים מהרכישה יוכל ליהנות מהמס הנמוך.

■ מה דינו של משפר דיור שעוד לא מכר את דירתו הקודמת?

יש לו שנתיים למכור את דירתו הקודמת לפני שיחוייב במס הרכישה הגבוה.

■ האם החזקה משותפת בנכס נחשבת לדירה ראשונה? ומה לגבי דירה שהתקבלה בירושה?

החזקה של עד שליש מדירה אינה נחשבת להחזקה בדירה. במקרה של דירה שהגיעה בירושה, עד לשיעור של 50% היא עדיין אינה נחשבת לדירה והמחזיק יכול לקנות דירה נוספת במסלול המוטב.

■ מה יקרה בעוד שלוש שנים כשהתוקף של הוראת השעה יפוג?

לרוב, הוראות השעה של המדינה הופכות מזמניות לקבועות. עם זאת, יש לציין כי שר האוצר הקודם ישראל כ"ץ החליט להקדים את פקיעת תקופה של הוראת השעה הקודמת שהייתה על מס הרכישה, שהטיל כחלון. 

■ האם כדאי לעכב רכישה של דירה ראשונה עד לאישור החקיקה?

מדרגות המס העתידיות עדיין לא נקבעו רשמית, כך שהחיסכון המדויק אינו ניתן לחישוב. ואולם קחו בחשבון, שככל שמחיר הדירה עולה, החיסכון שתפיקו מהשינוי המצופה במדרגות המס עתיד לגדול.

כיום, עד למחיר דירה של 1.747 מיליון שקל יש פטור מתשלום מס, כך שאם המחיר נמוך מהתקרה אין סיבה לדחות את רכישת הדירה.

אם מחיר הדירה גבוה יותר, העסקה תחויב כיום במדרגת מס של 3.5%. כך, למשל, על רכישת דירה במחיר של 1.85 מיליון שקל תחוייב במס של כ-3.6 אלף שקל ואילו ברכישת דירה במחיר של 2 מיליון שקל, המס יעמוד על כ-8.8 אלף שקל. ואולם ייתכן שתגיעו למסקנה, שעדיף לרכוש את הדירה ולהוסיף עליה עוד אלפי שקלים מס, מאשר להמתין להטבות (שאמורות להגיע בעוד מספר שבועות), ולאבד את הדירה.

ככל שמחיר הדירה גבוה יותר - הדילמה גדולה יותר. אם מחיר הדירה מגיע ל-2.3 מיליון שקל, הוא כבר נכנס למדרגת המס של 5%, ובסך הכל גובה המס מגיע ל-22.7 אלף שקל. דירה ב-2.7 מיליון שקל תחוייב במס של כ-43 אלף שקל.מדרגות המס ממשיכות לטפס ומכ-5.4 מיליון שקל, מדרגת המס עומדת כבר על 8% ומ-17.8 מיליון שקל המדרגה עולה ל-10%. נוצרת מדרגה חדשה של 10%.