שוק הנדל"ן משלם על המחדל המודיעיני של הממשלה

אין כמעט יוזמה מהעשור האחרון למסות את משקיעי הנדל"ן שעברה בצורה חלקה. מ"תוכנית הפטישים" של שטייניץ, שעברה שינויים, ועד מס הדירה השלישית שבוטל בבג"ץ. לכן המחשבה הראשונית שעברה בממשלה, שהעלאת מס הרכישה על משקיעים תעבור בכנסת בתוך מספר ימים ולא יאוחר משבועיים, הייתה מחדל מודיעיני. את מחירו המיידי משלם היום השוק, שמוצף במשקיעים שבהולים לרכוש דירות בטרם יועלה המס, ומחירו העתידי יהיה כנראה חוק לא טוב.

באוצר מרבים לחזור ל-2015, השנה שבה משה כחלון כשר אוצר העלה במהירות, וכמעט ללא התנגדות, את מס הרכישה, ואולם מדובר בחריג. המס ההוא עוגן עוד בהסכמים הקואליציוניים, כך שאף מרכיב מהקואליציה דאז לא העז להביע לו התנגדות. היום, המציאות הפוליטית והכלכלית חורקת בהרבה.

פוליטית - העניין אינו מעוגן בהסכמים וגם בתוך הממשלה נמצאה לו מתנגדת אחת לפחות, והיא שרת הפנים איילת שקד, שעיכבה את העלאת המס ולאחר מכן התרצתה.

כלכלית ועניינית - האוצר לא הצליח לשכנע שמדובר בצעד חיוני. סגן הממונה על התקציבים צחי דוד הסביר כי "פחות משנה לאוצר כמה דירות המס יוסיף לשוק, אלא כמה אחוזי משקיעים מהשוק הם יהיו", לדבריו, השאיפה היא שאחוז המשקיעים יירד מרמה של כ-20% מכלל השוק כיום, ל-11%-13% כפי שהיה ב-2017-2019, לפני הורדת המס ע"י שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ. ואולם הוא לא הצליח לשכנע את הח"כים שכך יצליחו להוריד מחירי דירות. להיפך - נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, הראה בוועדה כי הסיבה האמיתית להפחתת הרכישות של משקיעי הנדל"ן בתקופת כחלון הייתה התנופה שצברה תוכנית מחיר למשתכן, ולא המס.

"אנחנו רואים במשקיעים סוג של ביקוש עודף", ניסה דוד, אל מול הח"כים הסקפטיים שישבו מולו. "משקיע מסתכל על דירות בצורה שונה מרוכשים רגילים. הוא רואה לנגד עיניו תשואה, ריבית ודמי שכירות ומהם הוא גוזר את המחיר שהוא מוכן לשלם על הדירה בהשוואה להשקעות אלטרנטיביות. המשקיע מתחרה בזוג הצעיר ודוחף את המחיר כלפי מעלה".

בסופו של דבר העניין הסתיים בדיל: רוצים למסות משקיעים? בסדר, אבל קודם כול בהוראת שעה, כמו כחלון, ולא בחוק; וחוץ מזה תנו הטבות לזוגות הצעירים. וכך אכן מתגבש. זוג צעיר שרוכש היום דירה בעד 1.75 מיליון שקל - פטור ממס. העלאת מדרגת הפטור תיטיב עם זוגות צעירים בעלי אמצעים, שיכולים לרכוש לעצמם דירות ב-2 מיליון שקל ויותר. חברתי זה לא.

ומה לגבי משקיעים שרוכשים לא דירה-שתיים, אלא עשרות דירות מיזמים, ונכנסים למסלול של חוק עידוד השקעות הון? מספר יזמים דיווחו באחרונה על קבוצות משקיעים שהבינו את המנגנון, התאגדו ורכשו כמות גדולה מאוד של דירות, וחסכו לעצמם מיסוי גבוה. האם המשקיעים הללו לא רכשו דירות שהיו מיועדות לזוגות הצעירים?

וכך יוצא שהחוק שמקודם באווירה חורקת וספקנית, מקרטע בדרך לאישור באמצעות שינויים עתירי סימני שאלה.