מנכ"ל מיינדספייס: "יש 'עייפות עבודה מהבית' וזה מייצר ביקוש למוצר שלנו"

התפרצות הקורונה שהובילה שיעורים ניכרים מהעובדים ברחבי העולם לעבור לעבודה מהבית והקריסה המהדהדת של WeWork, אייקונית השכרת חללי העבודה, הטילו צל כבד על מודל העבודה שצמח עד אז באופן מרשים.

גם במיינדספייס, החברה שמציעה לחברות אחרות ולעובדים עצמאיים חללי עבודה בוטיקיים, מודים כי שנת 2020 לא הייתה קלה כלל. "אנחנו לא מאותן חברות שיגידו שהקורונה הצמיחה אותנו, כי גם אנחנו חטפנו מכה קשה כשפרצה המגפה", אומר דן זכאי, מנכ"ל ומייסד משותף במיינדספייס בראיון לגלובס.

אולם לאחר שהתגברה על ההלם הראשוני, הוכיחה ב-2021 מיינדספייס התאוששות משמעותית כאשר הגיעה לאחוזי התפוסה של תחילת 2020 לפני פרוץ הקורונה, ואף עברה אותם, עם מעל ל-95% תפוסה בישראל ובגרמניה.

"עוד לפני הקורונה זיהינו שתי מגמות עיקריות בשוק העבודה. הראשונה היא שחברות גדולות מאמצות יותר ויותר שימוש בחללי עבודה גמישים. יש חברות שמחליטות שחלק מפורטפוליו הנדל"ן שלהן צריך להיות גמיש ולא להתקבע עם חוזים לעשר שנים, כך שלקוחות גדולים שכרו מאיתנו משרדים גם למאות עובדים.

"המגמה השנייה מגיעה מצד בעלי המשרדים שחששו שלא יוכלו להשכיר את כל המשרדים שלהם. לכן, לפני כשלוש שנים עשינו שינוי במודל העסקי. עד אז היינו שוכרים את המשרדים מהבעלים שלהם ומפעילים את המתחמים, ובעקבות הביקוש שגדל יצרנו שיתוף פעולה עם בעלי המשרדים ואנחנו מפעילים אותם עבורם, כמו שעשינו לפני כשבועיים ביקום יחד עם JTLV", מסביר זכאי.

מה הוביל לחזרה של העובדים למשרדים?
"הקורונה כמו בהרבה מקומות האיצה את שני התהליכים - מצד אחד ביקוש לחלל עבודה גמיש מצד כל סוגי החברות, קטנות וגדולות. היום יש אי-ודאות מאוד גדולה בשווקים לגבי מתי חוזרים לעבודה והאם המודל יהיה היבירידי (עבודה מהמשרד ומהבית לחילופין), וזה גורם להרבה חברות בכל העולם לחפש מודל בו הם לא צריכים להתחייב לטווח ארוך ולהשקיע כסף במשרדים וזה העלה את הביקוש למוצר שלנו באופן דרמטי.

"במקביל, אם בעבר בעלי נכסים הסתכלו על הגמישות הזו כ-'Nice to have', היום זה 'Must'. שוק המשרדים הגמישים יעבור על-פי התחזיות את ה-30% מסך כל המשרדים, ובעלי נכסים רואים זאת ומגיבים לשינוי כדי לא להישאר עם משרדים ריקים".

מדוע לעבוד מחללי העבודה כשאפשר לעבוד מהבית?
"זה נכון שסביבת העבודה משתנה ושאפשר לעבוד מהבית, אבל במקביל המשרד לא הולך לשום מקום. יש מה שנקרא 'עייפות העבודה מהבית' ומנהלים רוצים את העובדים במשרד לפחות בחלק מהזמן. כאן אנחנו נכנסים כי אנשים כן צריכים להגיע למשרד ולפגישות, להכיר אחד את השני ולעבוד כצוות. המצב החדש הזה הוא בדיוק מה שמייצר את הגאות למוצר שלנו. חברות עדיין רוצות לעבוד מהמשרדים והביקושים שאנו רואים מוכיחים את זה.

"אנחנו מציעים מוצר פרימיום ומאוד ממוקדים בעובד, כך שהוא יקבל חוויה הרבה יותר טובה מהמתחרים וגם מהמשרד שהחברה יצרה עבורו. היום בשביל להביא את העובדים ולגייס את הטאלנטים צריך שסביבת העבודה תהיה מושלמת וזה המקצוע שלנו לדאוג לכך".

 משרדים של מיינדספייס

"השוק הישראלי היה מראשוני המאמצים"

מיינדספייס הוקמה לפני כשבע שנים על-ידי זכאי ושותפו יותם אלרואי. כיום מפעילה מיינדספייס יותר מ-32 סניפים בערים מרכזיות בעולם - תל אביב, סן פרנסיסקו, לונדון, אמסטרדם, ברלין, ורשה ועוד. החברה מעסיקה 160 עובדים, מהם 73 בישראל.

כדי להתמודד עם אותה גאות בביקוש לחללי עבודה, מיינדספייס יצאה השבוע להנפקה פרטית, במסגרתה גייסה 72 מיליון דולר משורה של משקיעים. את סבב הגיוס הובילו הראל ביטוח ופיננסים (שהשקיעה לבדה 30 מיליון דולר מתוך הסכום שגויס), מור גמל, שלום מקנזי, ארקין אחזקות וכן משקיעים קיימים. את הגיוס הובילה ברק קפיטל חיתום.

מה מאפיין את השוק בארץ לעומת מקומות אחרים?
"השוק בארץ הוא מהמאמצים הראשונים של השימוש בחללי עבודה גמישים. אולי זה נובע מכך שיש הרבה חברות חדשניות בישראל ובהתחלה המודל הזה נתפס כחדשני. הלקוחות פה יודעים מה הם רוצים עבור העובדים שלהם ועבור עצמם, וחברות גדולות אימצו את הפתרון הזה כבר לפני מספר שנים. מה שעוד בולט בצורה די מובהקת הוא שבשוק פה יש ביקוש אדיר למשרדים כבר מסוף 2020 שנבע מהגאות בהייטק שהצריכה משרדים באיכות פרימיום, מהגעת החיסונים שאפשרה חזרה מוקדמת לעבודה וגם מכך שהישראלים רצו מהר מאוד לחזוק למשרדים. גם שיתוף הפעולה עם בעלי הנכסים הוא חדשני ומאפיין את ישראל".

האם זה יכול להצליח גם בפריפריה?
"עד לפני שבועיים כשהקמנו את המרכז ביקום תמיד היינו ממוקדים במרכזי ערים, בערים גדולות בלבד. תל אביב, לונדון סן פרנסיסקו, הסיבה לכך היא שכשאנחנו מקימים מתחם זהו מתחם פרימיום, עם צוות שמשרת מגוון חברות וצריך שטח מגודל מסוים, וזה התאים יותר למרכזי ערים. לאחרונה אנו רואים שיש יותר ביקושים גם באזורים מחוץ למרכזי הערים וביקום רואים ביקושים מאוד יפים, כך שאנחנו בוחנים הרחבה לאזורים נוספים".

"מסתכלים איך צומחים בצורה זהירה"

בשבוע שעבר פרסמה Wework, החברה המזוהה ביותר עם תחום חללי העבודה, שנוסדה בידי הישראל אדם נוימן, את דוחותיה הראשונים לאחר המיזוג לתוך חברת SPAC באוקטובר.

Wework אמנם צמצמה מעט את הפסדיה מ-941 מיליון דולר ברבעון השלישי של 2020 ל-802 מיליון דולר ברבעון השלישי של השנה, אך עדיין מדובר בסכומים גדולים. מאז המיזוג שנעשה לפי שווי של 9 מיליארד דולר, ירד שווי החברה לכ-6.72 מיליארד דולר, לאחר שמחיר המנייה ירד ב-12% מהיום שלפני המיזוג.

מה ההבדל בין מיינדספייס לבין Wework ?
"יש לא מעט הבדלים, וברור שהם חברה הרבה יותר גדולה מאיתנו. אבל הם התמקדו בצמיחה בצורה מאוד ברורה, בעוד שאנחנו לצד הצמיחה, שהיא יותר קטנה, התמקדנו בלייצר רווחיות. בעוד שהם חברה שמייצרת הפסדים אנחנו חברה שמסתכלת איך צומחים אבל בצורה מבוקרת וזהירה.

"הדבר השני הוא שאנחנו כאמור שינינו את המודל העסקי שלנו ועובדים ביחד עם בעלי הנכסים, בין אם בהסכם ניהול או בחלוקת רווחים כאשר האסטרטגיה היא לצמוח יחד איתם, בעוד שהם יצאו למהלך של הנפקה. בנוסף, בעוד שהתחום מקבל עכשיו רוח גבית אחרי תקופה לא פשוטה שגרמה הקורונה ואנחנו בתקופה של צמיחה, הם נמצאים בתהליך של התייעלות ובסגירה של מתחמים. ולבסוף, ברמת המוצר, המוצר שלנו יותר פרימיום, בוטיקי, ואנחנו מנסים לשמור על האיכות ולהיות רק במקומות שהם winners מבחינה כלכלית".

מיינדספייס

תחום פעילות: הקמה והשכרה של חללי עבודה גמישים
היסטוריה: הוקמה בשנת 2014 על-ידי דן זכאי המשמש כמנכ"ל ויותם אלרואי, המשמש כ-chief business officer
נתונים: לחברה 32 חללי עבודה והיא מעסיקה 160 עובדים, מהם 73 בישראל