עליית ערך או תשואה גבוהה? מבחינת המשקיעים במרכז התשובה ברורה

השבוע נכנסה לתוקף העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה, שלושה שבועות אחרי הודעתה הרשמית של הממשלה על המהלך וכמה חודשים אחרי פרסום הכוונה לעשות כן. האם ההעלאה תשפיע על המגמות הנוכחיות של המשקיעים בשוק הנדל"ן או תשנה את תמהיל ההשקעות?

בדיקה שערכה הכלכלנית הראשית באוצר עבור גלובס לרכישות משקיעים בחודשים אוגוסט-ספטמבר מעלה שלמעלה ממחצית מרכישות המשקיעים בחודשים הללו התמקדו ב-12 ערים; 9% מהרכישות בוצעו בעיר בת ים, שבאופן יוצא דופן הפכה לעיר הדומיננטית ביותר אצל המשקיעים בחודשיים הללו. אם הולכים חודש נוסף לאחור, מתברר כי חמש הערים שכיכבו בראש הטבלה באוגוסט-ספטמבר - בת ים, תל אביב, ירושלים, חיפה ונתניה - כיכבו גם ביולי, אבל בסדר שונה.

בת ים: 400 דירות ב-14 שעות בפרויקט חבר

מה קרה בבת ים באוגוסט-ספטמבר? "אחד הגורמים הבולטים שמובילים את הגידול החד ברכישת דירות חדשות באזור ת"א בחודשיים האחרונים (אוגוסט-ספטמבר) הוא מבצע מכירות בפרויקט גדול בבת ים. לפחות בחלקו יועד מבצע מכירות זה לחברי מועדון צרכנות גדול, המאופיין בשיעור גבוה של רוכשי דירות להשקעה", כתבה הכלכלנית הראשית בסקירת חודש ספטמבר בנדל"ן למגורים.

ליתר דיוק, שתי חברות - אזורים ששיווקה לפני חודשים אחדים את פרויקט "מומנט" שלה, ומעוז דניאל שמשווקת בחודשים האחרונים את הפרויקט "THE 5", עורכות מבצעי מכירות המוניים בקרב אנשי שירות הביטחון, במסגרת "חבר", והתוצאה היא שבבת ים נמכרו באוגוסט-ספטמבר 427 דירות והיא נמצאת בצמרת טבלת המשקיעים. במעוז דניאל אומרים כי מכרו ביום אחד, 14 שעות, 400 דירות בפרויקט the 5 בבת ים.
מובן כי מה שמניע את המשקיעים לעוט על הדירות, הוא מחיריהן הנמוכים יחסית; דירת 3 חדרים ב-THE 5 מוצעת למכירה בהחל מ-1.64 מיליון שקל. עיון בעסקאות שדווחו ברשות המסים מעלה כי רוב העסקאות שם בוצעו על דירות בקומות התחתונות והן נעו בסביבת 1.7 מיליון שקל; דירות ספורות, שככל הנראה לא נמכרו במסגרת המועדון, נמכרו ביותר מ-1.9 מיליון שקל.

בת ים, שנחשבת לעיר החוף הזולה ביותר שגובלת בתל אביב, משמשת יעד למשקיעים זה שנים, ואולם פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית, העלו את הפופולריות של העיר.

  

משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צרפתי צבי ובניו, הבונה פרויקט התחדשות עירונית בבת ים, אומר בהקשר לזה כי "בת ים נמצאת בתקופה מצוינת, הפיתוח הנרחב בעיר מושך אוכלוסייה חדשה וכן משקיעים שמזהים את הפוטנציאל המורכב מהמיקום המרכזי, הקרבה לים ומחירים בני השגה. החיבור העתידי לרכבת הקלה רק יחזק את המגמה".
החברה שלו משווקת בימים אלה פרויקט תמ"א הריסה ובנייה בן כ-60 דירות באזור הוותיק של העיר, ברחוב חנה סנש פינת ארלוזורוב. לדברי צרפתי, "חודשים ספורים מתחילת השיווק ועוד לפני שהבניין הקיים נהרס, מכרנו מחצית מהדירות".

תל אביב: מחפשים אלטרנטיבות במזרח העיר

תל אביב ממוקמת במקום השני בחודשיים הללו, עם 405 דירות שרכשו משקיעים (ואם נכלול גם את חודש יולי ברשימה, תל אביב תחלוף על פני בת ים ותתייצב במקום הראשון, רק שלא ברור כלל עד כמה משקיעי חודש יולי פעלו מחשש להעלאת מס הרכישה).
המשקיעים בתל אביב מחפשים דירות שונות לחלוטין מאלה של בת ים. כאן כבר אין מדובר ב-1.7 מיליון שקל, אלא בסכומים כפולים ולעתים אף יותר, שרוכשי הדירות הנוספות משלמים בעבור הדירות.

צחי סופרין, בעל שליטה בחברת סופרין אחזקות המקימה בימים אלה פרויקט בתל אביב, סבור שהביקושים לדיור בעיר קשיחים. "הפוטנציאל לעליית מחירים שמבטיחה הרכבת הקלה, אשר את העבודות עליה רואים בשטח, מסמנים כי עליית המחירים עדיין רחוקה מלהיעצר. עם זאת, בשל התייקרות המחירים ניתן לראות כי גם המשקיעים בתל אביב מחפשים אלטרנטיבות, ובשנים האחרונות זיהו את מזרח ודרום העיר כמקור לפוטנציאל השבחה גבוה בשל פער המחירים הגבוה במיוחד מול צפון העיר, ובמקביל תנופת הפיתוח של שכונות מזרח ודרום העיר (אזור יד אליהו ורובע 9, א"מ) הופכת אזורים אלה לנחשקים יותר עבור אוכלוסיות חזקות", הוא אומר.

ירושלים מגיעה למקום השלישי בדירוג הפופולריות של המשקיעים בתקופת הציפייה לעליית מס הרכישה, עם 353 דירות שנמכרו בה באוגוסט-ספטמבר. בחיפה נמכרו 258 דירות בתקופה זו, ואילו בנתניה נמכרו 216 דירות.

קרית שמונה: מובילה עם תשואה שוטפת של 4.7%

השמאית והמשפטנית נחמה בוגין, שבדקה את הערים הכלולות בדירוג, מצביעה על כך שרבות מהן מאופיינות בתשואות שנתיות שנמוכות מ-3%. רק בחיפה, בחדרה, בבאר שבע ובאילת נמצאו תשואות גבוהות יותר. הדבר מעיד לדעתה על כך, שמשקיעים כיום לא מחפשים רק את התשואה השנתית שנובעת מדמי השכירות שהם מקבלים.
לפי הבדיקה שערכה, יש כיום ערים שהתשואה עוברת בהן את ה-4% וביניהן: קריית שמונה עם תשואה של 4.7%, דימונה עם 4.23% ונהריה עם 4.1%. בהתאם לכך מציינת בוגין כי הבדיקה מתייחסת לנתוני תשואה מאקרו עירוניים המביאים בחשבון את כלל השכונות, אולם בפילוח מיקרו עירוני (שכונתי) ניתן למצוא שכונות באזורי הביקוש שיניבו תשואות גבוהות שמתקרבות ל-4% ויותר.

 נחמה בוגין / צילום: יח''צ

העובדה שחלק גדול מהמשקיעים (וכאמור - ב-12 הערים שברשימה נרכשו למעלה ממחצית הדירות מצד משקיעים בחודשיים שנבדקו) העדיף להתעלם מהיבט התשואה או לפחות לא להפוך אותו למכריע בהחלטה הסופית, מעידה שמה שמעניין אותם יותר זה עליית השווי הפוטנציאלית.

קל להיווכח שחלק גדול מהערים נושאות התשואה השנתית הנמוכה, הן ערים מבוקשות שמחירי הדירות שלהן מלכתחילה גבוהים. כשהם מעדיפים לרכוש בהן דירות, המשקיעים מעבירים למעשה מסר, שעליות המחירים בפריפריה מיצו את עצמן במידה רבה, והם מעריכים שהפרשי המחירים בין אזורי הביקוש לאזורי הפריפריה ימשיכו לעלות.

אפשרות נוספת היא שהמשקיעים שמלכתחילה כיוונו למקומות היקרים יותר, האיצו את הליכי הרכישות שם, משום שהעלאת שיעורי המס תגבה במקומות הללו מחירים גבוהים יותר מהרוכשים.

המתארגנים: רכישה לפי חוק עידוד השקעות הון

המשקיעים מתארגנים לשינויי המיסוי והחקיקה לא רק באמצעות הקדמת רכישת דירות בודדות, אלא גם בניסיון לתפוס טרמפ על חוק עידוד השקעות הון.

עד לאחרונה הבטיח החוק הטבות מס משמעותיות לרוכשי שש דירות חדשות ומעלה, או ליזמי פרויקט שמקצים לפחות שש דירות להשכרה לטווח מינימלי של חמש שנים. במסגרת החוק החדש הועלה רף הדירות ל-20 דירות, ותקופת ההשכרה המינימלית הוקפצה מחמש שנים ל-15, בחוזים ארוכי טווח של 5 + 5 שנים.

בתקופה האחרונה נמצאו משקיעים שהתאגדו על מנת לרכוש דירות לפי החוק הישן, בטרם זה החדש ייכנס לתוקף.

דוגמה בולטת הייתה בפרויקט של קבוצת רם אדרת, שמכרה 52 דירות שנותרו למכירה בפרויקט "אדרת הפארק", שמקימה החברה בשכונת נווה דורון ברמלה, לקרן השקעות פרטית תמורת כ-107 מיליון שקל. אותה קרן הוקמה על ידי משקיעים פרטיים שהתאגדו לצורך ביצוע העסקה הגדולה, ודורון נמרוד, בעלים ומנכ"ל משותף ברם אדרת, מסביר כי בדעת הקרן להפוך את הדירות למושכרות לטווח ארוך, במסלול הישן של החוק לעידוד השקעות הון.

 דורון נמרוד, מנכל משותף קבוצת רם אדרת / צילום: יוהנס פלטן

עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות’, מציין כי אין ספק כי התיקון לחוק עידוד השקעות הון מקשה את התנאים עבור יזמים ומשקיעים ביחס לבניית או רכישת דירות להשכרה. "במדינת ישראל, שבה התשואה למגורים היא סביב כ-2% בלבד, המשמעות של הותרת דירות להשכרה למשך 15-20 שנים, למעשה גוזרת על היזם הפסד במהלך כל השנים הללו על השקעתו עד למכירה העתידית בעוד זמן רב, דבר שמותיר את מרבית ה’שחקנים’ הרלוונטיים מחוץ למשחק", אומר אריאל.

להערכתו, עם היעלמותו של מסלול מקוצר זה ייעלמו מהשטח דירות רבות להשכרה בפרויקטים קטנים חדשים במרכזי ערים, ולמעשה כל השכרה ארוכת טווח עתידית תהיה רק בפרויקטים גדולים ובאמצעות השכרה מוסדית בעיקר - דבר שסביר שיעלה את דמי השכירות במרכזי הערים באזורי ביקוש עוד יותר.

באוצר סבורים לעומת זאת, שהחוק במתכונתו הישנה היה מקל מדי וכי יש ספק עד כמה השכרה לחמש שנים יכולה להיחשב כ"השכרה ארוכת טווח". בתמורה לשינויים הללו החקיקה החדשה כוללת הטבות מס גדולות יותר מהנהוג כיום.

בדיון בוועדת הכספים בשבוע שעבר דרשו חברי כנסת לפטור את המשקיעים שכן יבחרו להתאגד וללכת במסלול החוק לעידוד השקעות הון מתשלום מס הרכישה החדש, והוועדה אכן החליטה לקדם את הפטור הזה בחקיקה. עו"ד אריאל סבור, שהפטור לא ישנה מהותית את הבעיות שיצרו השינויים בחוק עידוד השקעות הון.

כך או אחרת, הגישה הממשלתית בשנים האחרונות היא להפקיע במידה רבה את ענף השכירות מהשוק הפרטי לשוק מוסדי יותר, שכולל קרנות ריט וחברות גדולות, שאולי יתרשמו פחות מאווירת ריבית נמוכה ומעליות מחירים, ויפעלו בצורה יותר סולידית ממה שפועלים כיום רוכשי דירות פרטיים (משקיעים ואחרים). אם זו אכן התזה שמנחה את הממשלה - ניתן לקבוע כבר עכשיו שהיא לא נכונה, ולראיה מכרזי הקרקעות של רמ"י, כולל כאלה לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, שנסגרו במחירי עתק.