רשות מקרקעי ישראל תמנע השתלטות של יזם יחיד על מתחם גדול. מה זה יעשה למחירים?

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החלה בשבועות האחרונים לחלק מתחמי קרקעות למגרשים קטנים יותר, והודיעה כי לא תאפשר מצב שבו יזם אחד ירכוש יותר ממגרש אחד. זאת, במטרה לעודד תחרות על המכרזים ולמנוע מונפול יזמי על המתחמים. מנגד, היזמים טוענים שהגברת התחרות בתחום הבוער גם ככה, תביא לזינוק במחירי הקרקעות.

השינוי חל במספר מכרזים חשובים שנמצאים בימים אלה בעיצומם.נראה כי מכרז ל-1,252 דירות שנסגר באחרונה באזור "עיר היין" באשקלון - היה הראשון לעבוד במתכונת הזו. הוא כבר היה בהליכים עם 3 מתחמי קרקעות, עד שהוקפא למספר שבועות ופורסם במתכונת החדשה עם פי 3 מתחמים.

גם במכרז "שירת הים" היוקרתי בנתניה, שבו משווקות קרקעות ל-895 דירות בקו ראשון לים, קרה דבר דומה. המכרז הוצא בתחילת נובמבר וכלל 4 מתחמי קרקעות בני 212-253 יחידות דיור. לפני כעשרה ימים הקרקע פוצלה ל-9 מתחמים של 65-146 יחידות דיור.

מכרז מעניין אחר מתקיים בצומת סביון, מצפון לכביש 461, בשטח המוניציפלי של יהוד. שם מוצעות למכירה קרקעות ל-732 יחידות דיור. המכרז הוצא במקור ביולי, אך לפני כחודשיים הודיעה רמ"י על דחייתו. כשפרסמה את חוברת המכרז התברר כי היא הגדילה את מספר המתחמים מ-4, שכללו 108-335 יחידות דיור ל-5 שיכללו 54-204 יחידות דיור.

כאמור, פיצול הקרקעות ליותר מתחמים הוא לא השינוי היחיד. "מציע רשאי להגיש הצעה למתחם אחד או יותר (בהצעה אחת בלבד), אך בכל מקרה לא יוכל לזכות ביותר ממתחם אחד מהמתחמים המפורטים... בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של הרשות", כותבים בחוברות המכרז של המתחמים שפוצלו. "המציע לא יוכל לקבוע סדר עדיפויות לזכייה במתחמים". שני השינויים הללו נולדו ברמ"י בעקבות התחושה ששוק הקרקעות בישראל "סובל" מריכוזיות כפולה, כך שהיזמים החזקים נהנים גם ממונפול על הקרקעות בכלל וגם ממונפול על המחירים באזורים שלמים.

החשש שאליטה משתלטת על השוק

ברמ"י חושבים שהמכרזים באזורי הביקוש הפכו לנחלתה של קליקה מצומצמת של יזמים, שיכולה לעמוד במחירי הקרקעות הגבוהים, שבשיאם מגיעים למיליארד שקל ויותר. השיא נקבע במכרזי שדה דב באוגוסט האחרון. המכרזים הללו, ל-1,574 דירות, הסתכמו בכמעט 4.5 מיליארד שקל שהציעו החברות הזוכות - פי שישה וחצי ממחירי המינימום של רמ"י. מחיר קרקע ליחידת דיור במסגרת המכרזים הללו הגיע לכ-2.8 מיליון שקל, מה שמנבא מחירי דירות סופיים של 5 מיליון שקל ויותר (לא כולל דיור בר השגה ודירות קטנות שיוקמו במסגרת הפרויקטים).

מונפול שמתגלגל בסוף על הרוכשים

רמ"י ראתה תמרורי אזהרה אחרים במכרזים בינואר וביוני השנה ברמת השרון. ביוני נסגרו שישה מכרזים ל-907 יחידות דיור, והמחירים שהציעו היזמים הזוכים לרמ"י היו נמוכים בהרבה מאלה ששולמו בשדה דב (נעו בין 168 ל-365 מיליון שקל), אבל המתחמים ששווקו היו גם קטנים בהרבה. באותם מכרזים מצאו ברמ"י שתי בעיות. הראשונה: המחיר הממוצע ליחידת דיור בקרקע הגיע במכרזים הללו ל-2.3 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל שהתקבל במכרזים שנערכו בינואר. ההפרש הזה של כ-20% במחירי הקרקע, שהיזמים היו מוכנים לשלם, אמור להיות מתורגם בסופו של דבר לעלייה נוספת של כ-10% במחירי הדירות בשכונה החדשה ובסביבתה - ואכן אנשי נדל"ן מדווחים כי עליות מחירים משמעותיות כבר נרשמו, באותו המקום שבאזור נווה גן.

בעיה שנייה שמצאו ברמ"י, ואולי מתקשרת לזו הראשונה, הייתה זהות הזוכים במכרזים: מתוך 6 מכרזים שהתקיימו ביוני, זכתה חברת ישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר ב-5, כשותפה של חברות שונות. מצב זה, שבו יזם שולט כמעט על כל המתחם היוקרתי, יכול להסביר גם את המחירים הגבוהים שבהם הוא נקב על הקרקעות - מי שישלם בסוף יהיו הרוכשים.

  

התמונה הכוללת שהצטיירה ברמ"י היא שנוצרה ריכוזיות של שוק הקרקעות שבסופו של יום תתגלגל על רוכשי הדירות. "המכרז ברמת השרון, שבו ישראל קנדה זכתה כמעט בכל המכרזים, היה אור אדום. במיוחד אחרי שהם אמרו, שכל מי שרוצה לקנות דירה ברמת השרון, צריך לעבור דרכם", אומר מנהל אגף שיווק ברמ"י, ניסים אברהם. "אנחנו לא חושבים שזה נכון. אנחנו מנסים לפצל למקסימום את המתחמים ולאפשר לקבלנים קטנים וגדולים להתמודד ורוצים למנוע מצב שגוף אחד ישתלט על השטח ויצור שם סוג של שוק משני".

לפנות את הדרך ליזמים קטנים

ואלה בדיוק התרופות שרמ"י הכניסה באחרונה למכרזים הגדולים: התרופה הראשונה - חלוקת מתחמי הקרקע לחלקים קטנים יותר, כדי להוזיל את מחירי הקרקע ולאפשר גם ליזמים שאינם משתייכים ל"קליקה" להתמודד במכרזים; והשנייה - לא לאפשר ליזם לזכות ביותר ממכרז אחד, כך שתהיה תחרות על המחירים באזור.

"בעתיד, כשתלך לקנות דירה ב'שירת הים' בנתניה, תהיה לך אפשרות לקנות דירה מ-9 קבלנים שיריבו על הכסף שלך, ולא מיזם אחד או שניים", מסביר אברהם. "אנחנו חושבים שהתחרות הזו שאנו מייצרים טובה יותר למשק".

ועניין חשוב אחר: מרגע שבכל מתחם תתפתח תחרות, יזם לא יוכל לתכנן את שיווק הפרויקט לפי שיקולי הרווח שלו. אברהם מעריך: "המימושים של הפרויקטים יהיו מהירים יותר, משום שכשיזם אחד שולט במתחם, הוא יכול לחלק את הפרויקט למספר שלבים ולשווק לפי הנוחות שלו; כשמספר יזמים מתחרים ביניהם - הם יקדמו את הפרויקטים במקביל"

לדבריו, אחת מההשלכות של הצעד הזה היא ירידה בהכנסות של רמ"י. המגבלה על מספר הזכיות, תביא לכך שהצעות גבוהות יותר על הקרקע ייפסלו, אם הן מגיעות מאותו היזם. אברהם אומר כי ברמ"י מוכנים לשאת בתוצאות.

פועל יוצא אחר של ההחלטה הזו הוא שאם יזם ניגש במקביל ל-3 מכרזים במתחם אחד, ואין לו מתחרים - הוא יוכרז כזוכה על מתחם אחד בעוד ששני המכרזים האחרים יבוטלו והקרקעות ישווקו במועד מאוחר יותר, כשהוא עצמו לא יוכל להגיש להם הצעות.

"מסלול מתוחכם לספסרות בקרקע"

לא כולם מברכים על הצעדים הללו ויש יזמים שסבורים, שהמהלך דווקא יתרום לעליות מחירים. "אם אתה ניגש למתחם שעליו מתקיימים 4-5 מכרזים, אתה יכול לגשת לכולם, אבל רמ"י תקבע, באיזה מכרז זכית. עד היום, יזם היה ניגש לכל המכרזים, ומגיש הצעות נמוכות יותר בממוצע, מחשש שיזכה בכל המכרזים ולא יוכל לעמוד במחיר הכולל. היום, כשהוא ניגש לאותם מכרזים, הוא יתן את ההצעות הגבוהות ביותר שהוא יכול, כי הוא יודע שאם יזכה, זה יקרה רק במכרז אחד. לכן הוא ירגיש חופשי יותר להעלות את המחיר שהוא מציע, ובעקבות זאת את מחירי הדירות", מסביר לנו יזם בתחום הבנייה.

"הם בטח אמרו לעצמם, שהם לא רוצים שיזם אחד ישלוט בקרקע מדינה וינהל שם את מחירי הדירות, אבל הם גורמים ליזמים לשלם הרבה יותר כסף עבור קרקע ליחידות דיור. זה שהם אומרים שהם מוכנים להפסיד כסף על המתחמים זה יפה מאוד, אבל מה שאני רואה כאן זה מסלול מתוחכם של סיפסור בקרקע, שיביא לרמ"י תקבולים הרבה יותר גבוהים. לכן כל התדמית הזו של 'רובין הוד' שמגיע לעזור לקבלנים הקטנים ולצרכנים - ממש לא נכונה, כי כולם ישלמו יותר על הדירות".