בהלת ההובלות שהביאה המגפה, מתדלקת את הביקוש לחללים "במייל האחרון"

"המייל האחרון" בתהליך השילוח של קניות אונליין, נראה כמו מתנה משמים לבעלי נדל"ן. שטחים תעשייתיים נהנו באופן כללי מעלייה במחירי השכירות ומשפל חסר תקדים בשיעור השטחים הפנויים במהלך המגפה. עלייה ברכישות אונליין תרמה לטרנד הזה, ויצרה יותר ביקוש למחסנים שאפשר לאחסן בהם את הפריטים שהוזמנו.

קמעונאים במיוחד נזקקו לשטחים ליד אזורים מאוכלסים בצפיפות, שבהם הפריטים המוזמנים מועמסים על משאיות ו-ואנים למשלוח מקומי ליעדים הסופיים. עכשיו הם נתקלים במחסור במחסנים ביעדים הסופיים ליד הערים הגדולות, וככל שיותר חברות מבטיחות "משלוח באותו יום" או אפילו תוך שעתיים, השטחים האלה זוכים לביקוש - ולעלייה במחירים.

יותר מחצי מחוזי השכירות התעשייתיים ברבעון השלישי של השנה היו קשורים למשתמשים שרצו שטח של פחות מ-9,200 מ"ר, מה שמסמן בדרך כלל מתקן של "מייל אחרון", לפי דוח של JLL.

יש סימנים נוספים שמעידים על עניין גדול יותר במייל האחרון באזורי מטרופולין. אמנם הייתה עלייה של 15% בגיוס נהגים למשאיות קלות בארה"ב מאז 2019, בארבעת הרובעים של ניו יורק מחוץ למנהטן הייתה עלייה של 24% בביקוש לנהגים באותה תקופה, לפי נתונים של התעשייה שניתחה JLL. חברת שירותי הנדל"ן אמרה שזה משקף את הביקוש הגדול לפתרונות למייל האחרון באזורים אורבניים.

בסך הכול, דמי השכירות לשטחי תעשייה ברבעון השלישי היו גבוהים ב-7.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ואילו שיעור השטחים הפנויים ירד ל-4.3% בלבד, לפי JLL. באזורים כמו לוס אנג'לס וניו ג'רזי, שטחי התעשייה הפנויים עומדים על פחות מ-2%.

החללים מלאים כמעט לגמרי

"החללים בשווקים שלנו מלאים כמעט לגמרי", אומר תומס אולינגר, סמנכ"ל הכספים בחברת Prologis, שהיא בעלת שטחי תעשייה גדולה, בשיחת ועידה עם משקיעים באוקטובר. בבעלות Prologis מחסנים בכמה שטחים גדולים בארצות הברית, בהם ניו יורק, לוס אנג'לס ויוסטון.

במאמציהם לעמוד בביקוש הגדל לחללים של מייל אחרון, היזמים נתקלים באתגרים שונים. קודם כול, הרבה מהשטח שהיו עליו פרויקטים תעשייתיים ליד הערים עובר לשימושים אחרים, כמו דירות או מלונות. וככל שהמחסנים עוברים קרוב יותר לאזורי המגורים, יש התעוררות ציבורית נגד הנוכחות של מתקני השליחויות.

"הלקוחות רוצים שהחבילות יגיעו הביתה", אומר קרייג מאייר, נשיא חטיבת הנכסים התעשייתיים באמריקה ב-JLL. "אבל הצד השני הוא שהם לא רוצים שמשאיות ייסעו ברחובות המגורים כל היום ויפלטו אדי דיזל".

אבל היזמים מוצאים בכל זאת דרכים יצירתיות להוסיף חללי "מייל אחרון" במרכזי הערים. בסיאטל, החברה היזמית Ryan Companies - שבין הדיירים שלה אפשר למצוא יצרניות כמו פולאריס וקמעונאיות כמו Whole Foods - בונה מתקן "מייל אחרון" בדיוק מייל אחד (1.6 ק"מ) ממרכז העיר, עם המשקיעה GTIS Partners. בגלל המחסור בשטח, הפרויקט ייבנה לגובה - עד ארבע קומות - כדי להתאים יותר לאווירה העירונית. החברה מקווה להשכיר את כל השטח לארבע חברות שונות שצריכות מרכז מקומי למשלוחים יומיומיים.

"המגפה קידמה בעשר שנים את מודל האי-קומרס", אומר ברט ג'ורדן, נשיא אזור צפון-מערב בחברת Ryan Companies. "אז באמת, אנחנו מנסים להגיב לתנאים לציפינו להגיע אליהם ב-2030".