אם אין תכנון מתחמי, יש לאשר תמ"א גם על מגרשים בודדים

ועדת הערר במחוז ת"א קבעה באחרונה כי עיריית רמת גן איננה יכול לסרב לפרויקטים של תמ"א 38 רק משום העדפתה לתכנון כולל ערטילאי, וכל עוד אין בנמצא חלופה אחרת, עליה לאשר פרויקטים של תמ"א 38 בתחום המגרשים הבודדים, למרות השאיפה לקידום תכנון מתחמי.

יו"ר הוועדה, עו"ד תמר עיני ורדון, דנה בעררים הנוגעים לגבי בקשות היתר לתמ"א 38/1 אשר סורבו פעמיים על ידי הוועדה מקומית ברחובות ברקאי ונחמיה תמרי בשכונת עליות ברמת גן. סיבת הסירוב לכל אותן בקשות ההיתר הייתה העדפת הוועדה המקומית לקדם תכנון מתחמי מאשר תכנון כולל - זאת למרות שאין תכנון כזה באופק.

בסיבוב הראשון, ועדת הערר קיבלה את העררים, והחזירה את אותן בקשות לדיון נוסף בוועדה המקומית, מהטעם שאין לדחות באופן גורף פרויקטים של תמ"א 38 במגרשים בודדים, רק בשל העדפתה לנימוק מתחמי.

אלא שהוועדה המקומית ראתה בהחלטת ועדת הערר "המלצה" בלבד, ובדיון החוזר באותן בקשות, דחתה אותן שוב, באותו נימוק. במסגרת החלטתה ביקרה ועדת הערר נחרצות את הוועדה המקומית, על כך שלא יישמה את ההחלטה הקודמת. בשל כך, נאלצה ועדת הערר "להיכנס לנעליה" של הוועדה המקומית תוך קביעת עקרונות ומסגרת שלפיהם יתוקנו הבקשות להיתר נשוא העררים, והורתה לוועדה המקומית לקבוע תנאים להוצאת היתר הבנייה.

ועדת הערר ציינה כי "התנהלותה זו של הוועדה המקומית לא מקובלת, לשון המעטה, וה’קורבן’ הם בעלי הזכויות במבנים הזקוקים לחיזוק ומבקשות ההיתר היזמיות אשר נגררים על ידי הוועדה המקומית בטיפולה בבקשות להיתר שהוגשו בחלקן כבר לפני שלוש וארבע שנים".

■ המשמעות: מדובר בהחלטה חשובה של ועדת הערר, שמראה על חשיבה תכנונית גמישה שלוקחת בחשבון את מורכבות המרקם העירוני. ועדת הערר הבינה כי אין סיבה למנוע התחדשות נקודתית באופן גורף, כל אימת שלא הוצגה חלופה ראויה לתכנון מתחמי.

ככלל, תוכניות התחדשות עירונית, ברובן, מכסות שטחים נרחבים בערים רבות ודורשות הכנת תוכניות מפורטות והוצאת היתרים דבר שלוקח שנים רבות. מדובר במצב של סטגנציה התפתחותית, מאחר והתכנון המתחמי, שלרוב מצוי בחיתוליו - אם בכלל, מקפיא כל היתר אחר, ללא התחשבות וללא החרגות מוסדרות.

לא רק יזמים נפגעים מהמצב - הקהילה כולה נפגעת גם היא. מדובר במקרה אחד מבין רבים שבו ההיגיון ניצח את הבירוקרטיה העירונית. החלטת הוועדה היא סימן אחד לכך שניתן להוריד את סף החשש הקיים מהכחדתה של תמ"א 38 עוד בטרם הגיעה לתום חייה התכנוניים.

ערר (ת"א) 1023-03-21 אלמוג 38 בע"מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן

הכותב הוא עו"ד במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'